[日常]新闻解读:北京两限房楼盘,北京楼市地图

发布时间：2023-05-29 09:07:45 阅读:

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。

A:回答:您好,建议您认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块涨完喘息时才能轮到,

置换的方向无论是哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求,1套或者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!

Q:提问:交通需求：工作和孩子上学都在西直门附近，所以在西直门附近老人5公里以内能骑电动车接送孩子最好（这种要求不知道是不是太局限了）居住需求：2个孩子，二娃27年上小学，车公庄还有一个老破小60平米，是不是还得留着？等二娃上学了再卖。另一套是石景山远洋山水的2居（能卖个650-700万左右）。

面临的问题：1、两个孩子实在住不下了，现在是两套房子都租出去，在附近租了三居住着，但租了快两年了实在不想再租了。2、为了压力小，两套房子都卖了换一个大点的三居室。其实都卖了也换不了太好的三居我自己认为，因为我感觉这附近三居都不便宜了。3、如果先卖一个，卖哪个合理？贷款500万-600万，杠杆加的是不是太大了，这个杠杆比例是不是叫1倍杠杆，是否合理，请指教。

4、家庭收入80-90/年，现在这经济状况后面估不出来了，还有两娃，压力不小，这也是不敢加太大杠杆的原因。5、我自己看了看：中海雅园的小三居感觉不错，交大嘉园的朝西向的110平小三居，还有就是天兆家园南向110平的2居室，金典花园的各种朝向的小三居（小区不错但户型真不太喜欢）都在1300万左右。

A:回答:您好,车公庄老破小和远洋山水不算差,但也不是特别突出,能跟在大盘后面,成为市场上带头的比较难,只能说保值性不错,利用负债投资房产的本质等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜;抛去家庭开支剩下的去供一套优质盘,吃未来的行情,方向上是正确的,但需要注意的是如果买进的盘和原来持有的盘没有明显的涨幅差距,或者涨幅不明显,加上交易的成本和贷款利息,前几年可能受益性一般,只能吃后期,可查看星球精华栏文章07#巧用杠杆,贷款的利用

中海雅园、天兆家园、交大嘉园这三个盘中规中矩吧,预算范围内可选的户型比较一般,如果是这个区域不如看看韦伯豪,综合指标包括户型要比前面三个好一些,可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其它的也没地方可选,海淀中部及南部本身属于老城,开发的新盘很少,往西是四季青一带,往北是中关村,南边是西城,只能在西直门一带往北选,韦伯豪算是附近一带不错的盘了,如果能淘到笋盘可入场,如果是前面几个盘价格没有优势的话我觉得一般般,祝顺利!

Q:提问:您好京总，我有一套北京顺义马坡的两限房顺悦居，2居的，现在打算卖了置换个3居或4居的，有2孩，老大上高中了，老二还没上幼儿园，主要考虑老二学区，改善自住，保值增值，将来万一还要置换好出手的，目前看了新楼盘：牛栏山的合景天汇，马坡臻珑府，和锦华辰，仁和的龙湖，公园都会，路劲的御和府。

二手房：牛栏山安纳湖，马坡花园一区二区，香悦四季，鲁能溪园，顺义老城区的裕龙花园，京汉绿港，幸福东区，建新南区，怡馨家园，我们来北京后一直在顺义工作生活，爱人今年工作变动，以后是在海淀，怀柔

就是海淀怀柔两边跑，我是家庭主妇在家带孩子，老大上高一了，将来上大学和工作在哪里现在都不确定，我爱人想在怀柔买，我自己是想买顺义的合锦华辰或路劲御合府，等卖了房手上总共有现金270万左右，老大今年上高一，最近3年肯定都得在学校附近租房住，您觉得在顺义买还是在哪里买比较合适？麻烦您给指点一下迷津，谢谢

A:回答:您好,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,顺义作为投资保值属性略差,这些楼盘买过来90%会赔钱;保值的属性很弱,增值的空间几乎没有;这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在市场热时六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健;

顺义本身产业匮乏,本地购买力严重不足,发展最好的一个区域后沙峪,主要的价值还是要依靠望京、朝阳北部产业园的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，马破和仁和板块基本就很差了,首先购买力不集中,或者说没有购买力;在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群,在市区工作完全不懂房地产的小白,未来的二手房市场会很差;

怀柔位置更冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔和顺义的产业发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展

这是楼市的三个支撑点;这三个对于怀柔或顺意来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在这些区域计划投资;哪怕是租房都可;您们没有优质的底仓打底，更应该注重房屋的保值属性和升值属性,如果这一套买错了不光只是亏损,同样会失去机会成本;从投资的思路建议前期集中资源利用杠杆撬动一些优质板块升值属性比较稳健的盘，考虑下投住分离;有了涨幅之后可以再继续购买第二套;这样有助于家庭资产的升值性,建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资逻辑和原理,按照文章选筹逻辑包赚,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，看了您星球的文章我深受启发。个人情况：1. 本人小镇做题家，家庭年收入100。老大两岁多，明年上幼儿园。即将迎来二胎2. 19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了，顶层爬起来确实不太方便。

3. 目前如果房子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550左右的房子。4. 国家目前出免个税政策，对我这种满二的房子是个利好。需求如下：1. 因为有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；

2. 本人从事互联网行业，换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3. 学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定，对我来讲是个很大的挑战。4. 房子最好带电梯，不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战

选房策略：看了看房子，想在亚运村板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。1. 安慧里我之前租房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一贯了。但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的房子。3. 交通上的话感觉安慧里好些纠结的点：

1. 从选板块来看：亚运村这几年也没啥大的改变了，产业也很一般，感觉保值性还可以，但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我感觉这边还有继续成长的空间。

2. 从选小区来看。安慧里的房子都偏老，而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹，缺点也是热闹（很乱），人员构成也比较乱。我认为，这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些，但是这边房子确实太贵了，我这个预算只能买到那边流通性的差的房子，实在不敢接盘。我在这里想问的是：1. 我现在这个情况，出房合适不合适？2. 我选亚运村这个板块到底好还是不好呢？有没有更优的选择呢？3. 假设我选了亚运村，我选安慧里的话到底对不对呢？

A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;石佛营东里年代较旧,而石佛营区域内有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡、晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格相近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特征要么选大悦城附近的次新商品房,如果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争优势很匮乏,所以行情一直不是很好;价格也不怎么涨;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

2、亚运村虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价值;

3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,

东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，关注您已久。说一下我的需求：首付400-500w，sfsd，在有理想标的的情况下可追加首付到600w（较勉强），家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的是自住加家庭资产保值。上班地点在海淀上地，希望在海淀选筹，自己解决孩子上学，因此不用考虑学区房。准备长持8-10年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想要新一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。请问有适合我的板块和小区推荐吗？

A:回答; 您好，如果工作单位在上地的话，最好还是围绕上地附近买，海淀的产业核心也集中在这一带，围绕这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些差距，如果能接受这个盘是很不错的，上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况下会是横盘状态,保值性很好,品质在安宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近5年的行情;

这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上，那就只能打新往海淀北部新区考虑了，只是这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的，稳健一点就买在上地一带，激进一点可考虑海北，祝顺利！

Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。

方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？

A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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