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　　长期不在小区居住，要交纳公摊水电费吗？小区业主遛狗不拴绳吓到孩子，该怎么办？父母在农村的房屋和宅基地，城镇户口子女能否继承……12月11日，《海南特区报》大型公益活动“律师来了”第二季第7场走进海口储运小区，海南昌宇律师事务所律师吉婷、庞晓龙、陈欣雨、宋子明、陈怡、苏雨萍、王月妍、李世杰等到场，面对面为居民解答相关法律问题，切实帮助居民解决生活中的烦心事。（记者 吴佳穗 廖自如/文 李志良/图）

　　关键词 宠物管理

　　业主遛狗不拴绳吓到孩子怎么办？

　　陈先生：平时，小区有的业主遛狗不拴绳，非常危险。有一次，一只大型金毛犬突然大声吠叫，吓到我2岁女儿，事后几名业主要求狗主人拴狗绳，但对方却称拴不拴绳是他的自由，双方因此发生过几次争执。遇到这种情况，该怎么办？

　　宋子明律师：根据《海南省文明行为促进条例》第五十一条，违反本条例第十五条规定，有下列行为之一的，由相关行政执法部门责令改正；拒不改正的，处五十元以上三百元以下罚款：

　　（一）不及时清理宠物在公共场所排泄物的；

　　（二）携带宠物（导盲犬除外）进入室内公共场所和人口密集区域的；

　　（三） 携犬出户时，未由成年人用束犬链（绳）牵领的。

　　因此，若遇到“遛狗不拴绳”，一般情况下，居民可向物业公司以及相关执法部门举报、投诉，也可向公安机关举报。

　　此外，根据民法典第一千二百四十六条规定，违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意造成的，可以减轻责任。以及第一千二百四十七条规定，禁止饲养烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。

　　依据上述法律规定，出门时，动物饲养人应对宠物采取安全措施，比如拴狗绳、戴嘴套等。如果让宠物狗随便跑，撞伤或咬伤他人，宠物主人要承担相应的赔偿责任。

　　需要注意的是，饲养宠物狗一定要依据相关管理规定办理养犬登记证和疫苗接种，提高自身安全意识，外出遛狗一定要配齐安全措施，不带宠物狗进入市场、公园、公共交通工具等场所。当宠物狗发生伤人事件时一定要及时制止。

　　关键词 老楼装电梯

　　加装电梯，低层住户不同意咋办？

　　符先生：我们小区是老旧小区，共有4栋楼，每栋楼高9层。小区里老人居多，腿脚不便，欲向有关部门申请加装电梯。然而低楼层业主却不同意，这让我们很苦恼，该怎么办？

　　陈怡律师：根据海口市住建局发布的《海口市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》要求，申请加装电梯的既有住宅应符合4项条件：

　　一、海口市行政区域内依法建设并投入使用，具有合法的房屋权属证明的4层及以上无电梯住宅。

　　二、加装电梯后不影响现有房屋的整体性和结构安全、不影响消防安全。存在结构安全隐患的住宅，须先提出技术可行的消除隐患方案后方可申请，先消除隐患后加装。

　　三、加装电梯应当经由拟加装电梯单元业主专有部分总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯单元的建筑面积和业主数按照本单元独立计算。

　　四、业主就加装电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维护等费用的分摊达成书面协议。

　　对于低层住户不愿安装电梯的情况，陈怡律师介绍，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活，正确处理相邻关系。该小区之前未安装电梯，二层及以上高楼层住户出行多有不便，对于年纪较大或腿脚不便的人尤甚，高层住户等业主为方便出行，提高居住质量而请求增设电梯具有合理性、正当性。居住于一楼的住户及其家属应妥善处理相邻关系。若加装电梯对一楼住户房屋通风、日照、采光、价值贬损等方面有不利影响，一楼住户可就补偿或赔偿问题另行协商或通过法律途径解决，但不得以此为理由阻碍加装电梯施工。

　　关键词 公摊水电费

　　买房不住，要交纳公摊水电费吗？

　　刘先生：3年前，我在海口某小区购置了一套新房，准备以后结婚时居住。平时，我住在秀英区，没有在新房生活，但物业公司却要求交纳人工喷泉、路灯等产生的公摊水电费，合法吗？

　　庞晓龙律师：根据民法典第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　因此，物业公司要求刘先生按照小区规约支付所分摊的人工喷泉、路灯等产生的水电费，是合法的。即使刘先生未在小区居住生活，未享受人工喷泉、路灯等服务，也应分摊该项服务所产生的水电费。

　　日常生活中，一些业主因对物业服务不满拒交物业费，物业公司为催交物业费，对业主停止供水供电，物业公司此举是不合法的。根据民法典第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　关键词 高空抛物

　　楼下被高空坠物砸伤，该找谁赔？

　　林先生：小区楼层共有30层，有一天，我在楼下行走，突然从楼上掉下来一瓶洗衣液，我的脚趾被飞出的洗衣液瓶盖砸中，导致无法行走。当时没有找到洗衣液的主人，我该找谁赔偿？

　　陈欣雨律师：根据民法典第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

　　物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

　　发生本条第一款规定情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

　　根据上述，高空抛物致人受伤的，由抛物者承担赔偿责任，难以确定抛物者的，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，但能证明自己不是侵权人的除外。

　　遭遇高空抛物问题，应第一时间向物业管理公司反映。如果发生了高空抛物，造成财产、人身伤害，物业管理公司在一定条件下应当承担一定的补偿责任。物业管理公司有管理小区公共秩序或维护区域内秩序的责任。高空抛物属破坏小区公共秩序、危害公共安全的行为，设法防止应是物业管理公司的职责之一。根据法规规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　关键词 公共收益

　　小区电梯广告费，应该归谁所有？

　　吴女士：不知从何时开始，小区电梯间突然安装了广告牌，各种广告换不停。后来得知，是物业管理公司装的，还向广告投放者收取了一定的费用。小区电梯属业主共有，物业管理公司有权将电梯广告收入占为己有吗？此外，小区公共收益都有哪些？

　　苏雨萍律师：根据民法典第二百八十二条规定规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，小区电梯广告收入归全体业主。除非双方另有约定，否则，小区公共部位的经营所得属于公共收益，归全体业主共有。业主有权共同决定广告位使用权的归属，同时广告发布的费用也应归全体业主共同所有。物业公司要设立广告牌，需经过小区业主或业委会的同意或授权。如果未经业主许可，物业公司擅自经营所取得收益，业主可通过业委会向物业提出异议和追讨，或对广告进行拆除。

　　小区公共收益主要有哪些？苏雨萍律师介绍，包括有小区公共区域的广告收益、小区公共区域的停车位收益、小区公共区域内租赁的摊位收益、利用公共配套设施（如游泳池、网球场、羽毛球场等）经营收入、部分通信运营管理费等。根据民法典第九百四十三条规定，业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。

　　关键词 单位集资房

　　父亲留下的集资房无房产证，能继承吗？

　　王女士：2000年5月30日，公公所在的单位建集资房。丈夫出钱买了一套，但协议书上签的是公公的名字。前几年，公公去世了，如今婆婆年迈体弱。丈夫有兄弟姐妹4个，均表示同意丈夫单独继承该套房子。然而，房子未办理房产证，请问丈夫如何才能依法继承？

　　吉婷律师：根据民法典第一千一百二十七条规定，配偶、子女皆是第一顺序继承人。根据王女士反映的情况，该套房产其婆婆、丈夫和其他兄弟姐妹皆是处于同一顺位的继承人，对该套房产享有同等继承权。因此，王女士的丈夫如想将该房产过户到自己名下，则首先要解决其他几位兄弟姐妹继承权的问题。对此，建议其婆婆及其他兄弟姐妹通过书面约定的方式放弃对该房产的继承权，如此该房产便可由其丈夫一人继承。

　　因该房产为单位集资房，所有权为集体所有，王女士的丈夫还需将该房产由集体所有过户到个人名下，方能享受该房产的所有权。但该房产所建时间较久，由集体所有变为个人所有可能稍有困难。该类问题属于历史遗留问题，可依据《海南省关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，向有关部门申请不动产产权变更登记。

　　关键词 农村房屋和宅基地

　　父母农村的房屋，子女能继承吗？

　　符先生：这几年，父母相继去世，他们在农村有2套房，我是独生子女，但户口不在农村，请问能继承父母名下的宅基地和房产吗？

　　王月妍律师：根据民法典第一千一百二十二条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，原则上是无偿取得，与集体经济组织的成员资格密切相关，只有集体经济组织成员才能享有宅基地使用权。

　　因此，户口不在农村，也可继承宅基地上的房子，但不能继承宅基地。继承人可将房子卖给该村村民，也可居住使用。只要房屋不垮，就永久拥有，但是一旦毁损，不能申请重建。待到房屋不能居住使用后，由农村集体组织收回。

　　农村的房屋和宅基地可以卖吗？

　　周女士：丈夫在澄迈某村有宅基地和房屋，后来户口迁到了海口，孩子也是非农业户口。请问，丈夫在老家的宅基地和房屋可以卖吗？

　　李世杰律师：宅基地所有权属于村集体，村民自身只享有宅基地的使用权，而农村户口迁出后失去了对宅基地的使用权。宅基地不属于遗产，不能被继承。根据民法典规定，宅基地上的房屋属于被继承人的个人合法财产，继承人对宅基地上的房屋具有继承权。继承人若为村集体成员，符合宅基地的申请条件。

　　若无继承人，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　当农村户口迁出时，村民可有偿退出宅基地，也可将宅基地流转给村集体内成员。