讲解内幕介绍:28年前买的房子,东京的房价走势

2008年北京的平均房价是1万元/㎡，随着四万亿刺激政策的出台，房价一路狂飙，到2018年，北京的平均房价已经近6万元/㎡，十年的时间里平均每年上涨20%。

这一上涨趋势随着疫情以及各大开发商暴雷有所缓解，从各大楼盘的销售数据来看大家对购房的热情急剧下降。

但是北京毕竟是首都，而且五环内基本不会再有新房，在这种情况下北京二手房价格今后会有哪些变化趋势呢？

我们对标东京，回答下面三个问题：

1、现在北京和东京的二手房价格如何？

2、东京房价的变化趋势，经济泡沫破灭影响多大？

3、北京未来二手房价格的变化趋势

一、目前北京与东京的房价对比

北京和东京都的面积都很大，这里我们不考虑郊区，只考虑中心城区。北京以五环划分，五环内的面积大概是667平方公里，东京中心城区以23区划分，23区的面积大概627平方公里，两者的面积相当。

具体到房价上来说，由于我国是以建筑面积计算价格，这一点比较缺德，全世界只此一家，所以在统计上换算成套内面积，国内的得房率大概在72%-80%之间，这里暂定80%。

根据中指数据显示，北京二手房价格中，五环内西城区平均房价最贵，大概15万元/㎡，丰台区则是7.5万元/㎡。

而东京最贵的区域是千代田区，千代田区可能大家不熟悉，这个区域是日本皇居所在地，也是日本的政治、行政、司法中心。

大家熟知的秋叶原也在这个区域里面，相当于北京一点五环。

这样寸土寸金的地方，根据日本最新数据统计，二手房平均价格7.8万元/㎡。

这是啥概念？相当于在故宫边上花五百多万可以买个90㎡的小两居。只是现实是五百多万只能在三里屯买个50来平的一室一厅。

另外，我们熟知的新宿区以及涉谷区的二手房价平均6万元/㎡，其他不熟悉的区域例如中野区、练马区等也就3、4万元/㎡。

综合来说，就中心区域来说，北京五环内二手房价格是10.2万元/㎡，东京的二手房价格是5万元/㎡，北京已经是东京的两倍。

在租金方面，北京和东京的租金价格差不多，不过北京的出租房源多是老破小，租过北京房子的人一定深有感触。

而东京的租房质量普遍可以，一室一厅的房租大概8万日元（4千元）一个月，两室一厅的房租大概12万日元（6千元）一个月。

按理说，如果北京收入高的话也还可以，但是北京职工的平均工资大概一个月1万元，是东京平均工资的一半不到。

以北京现在的房价收入比来看，在北京工作的人要不吃不喝工作28年才能买35㎡。

而在未来经济低速增长或者不增长的情况下，薪资增长的幅度非常有限，可以说毕业当上房奴后在五十多岁才能还完贷款。

总之，北京的房价和东京比较的话，房价是人家的两倍，职工收入是人家的一半。房价已经高到很离谱了。

二、东京房价泡沫起源与破灭

从东京以及世界其他各大城市的数据来看，目前北京的房价泡沫很大。北京房价的泡沫是在2008-2018年吹起来的，那么东京的房价泡沫是怎么吹起来，又是怎么破灭的呢？

1985年，美、日、德、英、法5国签订广场协议，带动美元持续贬值，日元升值，广场协议签订前1美元可兑换235日元，签订后半年内就只能兑换150日元。

由于日元不断升值，为了刺激经济，日本采取货币宽松政策，不断下调利率，从5%降至2.5%。

上世纪80年代正是日本经济不断增长的时候，跟前段时间我国炒房热潮类似，2.5%的利率相当于不要利息，大量的人贷款去买房，而且日本的银行放大了对企业和个人的贷款额度。

不少制造业企业趁机贷款购买土地，随着购买者的增多，土地的价格不断抬高，提前购买土地的制造业企业一看投资回报率，也不建厂了，直接销售地皮。

个人购房者也一样，看到别人赚钱了，也赶紧买房，随着市面上大量的热钱进入地产，房地产的价格不断升高。

随着一波一波推动，东京的二手房价格从1985年到1990年的6年间升高了4倍。除了购房，日本相当大一部分资金还用在了股市上。

由于住宅价格、工商业用地价格的不断提升，日本政府意识到泡沫对实体经济的巨大危害，在戳泡沫的人三重野康以及时任首相海部俊树的带领下，日本政府不计后果主动刺破泡沫，采取的方式有三种：

第一，严格限制贷款金额，减少企业或个人用于购买房地产的贷款额度；

第二，大幅提高贷款利率，从2.5%提升至6%；

第三，对土地买卖课以重税

这三种手段如疾风暴雨，使得处于顶峰的房价和股价不断下降，在泡沫破灭的1990以后，东京的房价一直下降到了2002年，恢复到了1985年泡沫经济前的房价水平。直到最近才开始缓慢爬升。

由于日本刺破泡沫的方式过于果决与快速，导致大量企业破产，银行等金融机构出现大量不良资产，受到教训的普通民众更是不敢把资金投入股市和楼市，形成失去了三十年。

平心而论，日本如果没有主动戳破泡沫，股票和房产价格居高不下，经济肯定不可能像现在这样保持实业立国与科技立国的国策，不断吹起来的泡沫总有一天会以毁天灭地的海啸形式淹没一切。

三、北京房价还会涨吗？

我国也意识到了这一点，不断出台房地产调控政策，以教训恒大等开发商的手段警示群众房产投资有风险。

如今全民炒房的热情在快速收退，房价不断上涨的趋势得到抑制，那么目前处于顶峰的北京房价今后会怎么变化呢？

个人的结论是未来二十年内将不会上涨

原因一，房价已透支未来上升潜力。在2008以来，北京的平均房价增长了6倍，而职工平均工资增长了2.5倍，那时候一年的工资可以买5㎡，而现在一年的工资只能买2㎡。

实际上北京的房价已经透支了未来的上升潜力，东京在1990年泡沫顶峰的时候普通职工一年的工资还能买6㎡，这6㎡还是套内面积，换算成国内可以买7.5㎡。

原因二，国内经济增长乏力。在没有新的技术革命的前提下，我国今后的经济估计会常年维持在经济低速增长阶段，类似日本失去的三十年。

在经济低增长，人口出生率低的情况下，很难出现房产投资热潮。更何况，以北京现在的房价和租金来说，1.5%的投资回报率，投资价值实在是太低了。

原因三，新冠疫情的疤痕效应。疫情打乱经济快速发展的过程，而且持续了三年。这三年时间，看着有名人因为得新冠而去世的新闻，时不时被封禁的经历让大家沉下心重新思考生活的意义，很多人的生活理念开始发生变化。

就像日本经济泡沫破灭后，整个社会进入了低欲望社会。

但是，北京的房价不可能大幅下降，北京中心城区不再供应住宅用地，今后的住宅交易限制在二手房，也就是说中心城区的户数以及面积锁死了上限，中心城区的二手房是非常稀缺的资产。另外北京目前购房资质非常严格，在全国难度排名第一，外地户口要连续缴纳五年社保，拉高了购房门槛。

世界上没有永远上涨的市场，也没有永远下跌的市场。北京房价不下跌，但短时间也不会上涨。

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