当前位置:首页 > 法律热点

现场观点头条:烂尾楼是什么意思,香港楼房为什么那么破

阅读:

昨天文章跟大家说了银行挤提这事,没想到评论区全是想看“烂尾楼”的!



应广大群众要求,今天就来给大家讲讲!


最近内地关于烂尾楼的新闻是一个接着一个,一时之间民怨四起。



什么是烂尾楼呢?


烂尾楼一般泛指发展商没能完成整个建筑工程,令楼花买家无法收楼。说白了就是楼盘建到一半,没钱了,开发商跑了……



在内地,烂尾楼一出现,最受伤的就是买家。辛辛苦苦这么多年,掏光积蓄终于买到房,没想到开发商违约,房子收不到,买家还要按月还款!


万般无奈下,这些被坑的业主们最近集体发出“停贷告知书”,拒绝向银行还款,就是断供。


但是!断供这事影响的可是买家自己的信用,还可能要承担法律风险!但要不是被逼无奈,怎么会有这么多业主选择这种下下策!



截至7月13日,全国已有超过100个烂尾楼盘的业主宣布,在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款,而且数字还在不断增长中。


可以说,内地烂尾楼事件是在持续发酵中。


大家都知道,内地卖期房、卖楼花这种模式就是学的香港。



那么香港有没有烂尾楼?


其实也有过!



香港也有过烂尾楼?


上世纪60年代,香港出现过不少烂尾楼。


这张图都见过吧:



被称为“怪兽大厦”的鰂鱼涌海山楼,是香港著名网红打卡地,还是电影《变形金刚》的取景地。



它原来也是个烂尾楼。


这个屋苑本来叫百嘉新邨,一共有5栋楼,大概是60年代初修建的,建到一半开发商消失……


好在后来其他开发商接手这个楼盘,才有了这个打卡圣地。



当时香港出过不少烂尾楼,好在政府制订了相关法律,之后就再也没出现过了,直到2003年。


2003年,香港曾经出现过一个非常轰动的烂尾楼事件。


当时有个地产商叫均来,他们在2003年同时开发了两个楼盘,屯门茵翠豪庭和青山公路的爱琴湾。



屯门茵翠豪庭本该在2002年底交楼,但一直拖到了2003年3月,非但没有通知买家收楼还传出了停工的消息。


这消息一出立刻全港哗然!


甚至还惊动了香港警方,直接上门逮捕了均来集团的一大堆负责人,怀疑他们做假账,挪用了资金。


后来他们的负责人还被判了刑。



而这两个楼盘也被金融机构接收了,这件事也成了香港近几十年来首次、也可以说是唯一一次楼花烂尾事件。


但是严格来说,这两个楼盘也不算烂尾,几年以后,这两个楼盘还是建起来了(有其他公司接盘),付了定金的买家还是照样收到了房。



当年买了茵翠豪庭楼花的人,现在应该也赚了好几百万了。


不过这件事也给香港敲了一个警钟,为了杜绝烂尾楼发生,港府火速修改了相关法律和制度,之后香港再也没有出现过烂尾楼了。


说了这么多,香港到底是怎么解决这个问题的?



为什么现在香港没有?


香港有两大尚方宝剑:《预售楼花同意书制度》和《一手住宅物业销售管理条例》


有了这两个条例,开发商想要卖楼花,必须要有政府同意,而且政府还会要求开发商提供两点证明:


1.地价已经全部支付

(地价是开发商买地花的钱)


2.有能力支付建筑费

(建筑费是预计盖楼需要的开支)



第一点简单,给钱就行了,第二点开发商要如何证明呢?一般有三种方法。


第一种叫建筑按揭,发展商要把盖楼的钱放在信托户口内,作为建筑费,如果自己钱不够,可以找银行做建筑贷款。


而且香港法律规定,银行不可以要求发展商在盖好楼之前还钱,即便发展商出现财务问题,甚至中途倒闭,银行也不可以要求发展商还钱。


说白了,就是银行借钱给开发商盖楼,并且把钱放到信托户口里,楼不盖完,钱不能拿出来。



第二种是银行承诺书,这份承诺书是银行向政府保证,一旦发展商没有能力支付建筑费,会由它们(银行)支付余下建筑费,直到整个建筑期完成为止。


第三种是无担保贷款合约,是由财务公司开出的。这种方式风险相对较高,所以政府接受担保的金额较小,发展商需要自己出一部分钱,剩下的靠担保。


这三种方法概括起来,就是在证明发展商是有能力支付建筑费的,哪怕发展商中途倒闭了,破产了,银行也会拿钱出来补上,反正楼肯定可以建成的,买家不会有损失。


像去年闹得沸沸扬扬的恒大。


恒大在长沙湾本来有个盘,叫睿峰。



当时恒大就是找的中信银行做按揭,银行还提交了承诺书。



不过后来恒大因为自身的财务问题,直接把楼盘卖给了其他开发商。


而闹得更大的是一个香港何文田的盘,叫傲玟


这个盘也是一直不交楼,政府怀疑它没钱,怕它成为烂尾楼,就取消了它“预售楼花资格”。



这是啥意思?


就是别卖了,港府不允许这个开发商继续卖楼花,必须等把楼全盖好以后再卖。


那之前已经卖出去的楼花怎么办?


退款!


买家可以选择取消交易,开发商会退全款和利息。



除了担心开发商没钱外,香港也是会严格监督开发商,不允许他们把买家的钱挪用。


像这次内地出现这么多烂尾楼,除了开发商,银行也有一定责任。


有些开发商挪用了盖楼的钱,而负责监管的银行也睁一只眼,闭一只眼。


这才导致了楼盖到一半,没钱了……



但香港就不一样了。


香港这边,买家给开发商的定金,是存在律师楼的信托户口,开发商要在完成了一定的盖楼程序,建筑师确认后才可以从户口拿钱。


可以理解为实报实销,而且是银行、律师、建筑师多方监控,保证这个钱只能用来盖楼,不会拿来做别的事情。



总之在香港出现烂尾楼的几率非常低!


这次事件后,内地有很多人呼吁取消商品房预售,以免再出现烂尾楼。


预售制度就是内地学的香港,现在也成了主流模式,并且促成了内地长达30年的地产黄金期。


其实出现问题不全是预售模式的问题,看看香港的例子就知道,是配套的制度和监管没跟上!这才是内地下一步该解决的事情。


毕竟买房可是赌上了老百姓的全副身家,总要有个保障和交代。这事大家怎么看呢?


*图像影音来自网络,本文由港房研究所原创,转载请联系港房研究所微信公众号(ID:fanginhk)。