现场观点头条:烂尾楼是什么意思,香港楼房为什么那么破
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昨天文章跟大家说了银行挤提这事，没想到评论区全是想看“烂尾楼”的！
应广大群众要求，今天就来给大家讲讲！
最近内地关于烂尾楼的新闻是一个接着一个，一时之间民怨四起。
什么是烂尾楼呢？
烂尾楼一般泛指发展商没能完成整个建筑工程，令楼花买家无法收楼。说白了就是楼盘建到一半，没钱了，开发商跑了……
在内地，烂尾楼一出现，最受伤的就是买家。辛辛苦苦这么多年，掏光积蓄终于买到房，没想到开发商违约，房子收不到，买家还要按月还款！
万般无奈下，这些被坑的业主们最近集体发出“停贷告知书”，拒绝向银行还款，就是断供。
但是！断供这事影响的可是买家自己的信用，还可能要承担法律风险！但要不是被逼无奈，怎么会有这么多业主选择这种下下策！
截至7月13日，全国已有超过100个烂尾楼盘的业主宣布，在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款，而且数字还在不断增长中。
可以说，内地烂尾楼事件是在持续发酵中。
大家都知道，内地卖期房、卖楼花这种模式就是学的香港。
那么香港有没有烂尾楼？
其实也有过！
香港也有过烂尾楼？
上世纪60年代，香港出现过不少烂尾楼。
这张图都见过吧：
被称为“怪兽大厦”的鰂鱼涌海山楼，是香港著名网红打卡地，还是电影《变形金刚》的取景地。
它原来也是个烂尾楼。
这个屋苑本来叫百嘉新邨，一共有5栋楼，大概是60年代初修建的，建到一半开发商消失……
好在后来其他开发商接手这个楼盘，才有了这个打卡圣地。
当时香港出过不少烂尾楼，好在政府制订了相关法律，之后就再也没出现过了，直到2003年。
2003年，香港曾经出现过一个非常轰动的烂尾楼事件。
当时有个地产商叫均来，他们在2003年同时开发了两个楼盘，屯门茵翠豪庭和青山公路的爱琴湾。
屯门茵翠豪庭本该在2002年底交楼，但一直拖到了2003年3月，非但没有通知买家收楼还传出了停工的消息。
这消息一出立刻全港哗然！
甚至还惊动了香港警方，直接上门逮捕了均来集团的一大堆负责人，怀疑他们做假账，挪用了资金。
后来他们的负责人还被判了刑。
而这两个楼盘也被金融机构接收了，这件事也成了香港近几十年来首次、也可以说是唯一一次楼花烂尾事件。
但是严格来说，这两个楼盘也不算烂尾，几年以后，这两个楼盘还是建起来了（有其他公司接盘），付了定金的买家还是照样收到了房。
当年买了茵翠豪庭楼花的人，现在应该也赚了好几百万了。
不过这件事也给香港敲了一个警钟，为了杜绝烂尾楼发生，港府火速修改了相关法律和制度，之后香港再也没有出现过烂尾楼了。
说了这么多，香港到底是怎么解决这个问题的？
为什么现在香港没有？
香港有两大尚方宝剑：《预售楼花同意书制度》和《一手住宅物业销售管理条例》。
有了这两个条例，开发商想要卖楼花，必须要有政府同意，而且政府还会要求开发商提供两点证明：
1.地价已经全部支付
（地价是开发商买地花的钱）
2.有能力支付建筑费
（建筑费是预计盖楼需要的开支）
第一点简单，给钱就行了，第二点开发商要如何证明呢？一般有三种方法。
第一种叫建筑按揭，发展商要把盖楼的钱放在信托户口内，作为建筑费，如果自己钱不够，可以找银行做建筑贷款。
而且香港法律规定，银行不可以要求发展商在盖好楼之前还钱，即便发展商出现财务问题，甚至中途倒闭，银行也不可以要求发展商还钱。
说白了，就是银行借钱给开发商盖楼，并且把钱放到信托户口里，楼不盖完，钱不能拿出来。
第二种是银行承诺书，这份承诺书是银行向政府保证，一旦发展商没有能力支付建筑费，会由它们（银行）支付余下建筑费，直到整个建筑期完成为止。
第三种是无担保贷款合约，是由财务公司开出的。这种方式风险相对较高，所以政府接受担保的金额较小，发展商需要自己出一部分钱，剩下的靠担保。
这三种方法概括起来，就是在证明发展商是有能力支付建筑费的，哪怕发展商中途倒闭了，破产了，银行也会拿钱出来补上，反正楼肯定可以建成的，买家不会有损失。
像去年闹得沸沸扬扬的恒大。
恒大在长沙湾本来有个盘，叫睿峰。
当时恒大就是找的中信银行做按揭，银行还提交了承诺书。
不过后来恒大因为自身的财务问题，直接把楼盘卖给了其他开发商。
而闹得更大的是一个香港何文田的盘，叫傲玟。
这个盘也是一直不交楼，政府怀疑它没钱，怕它成为烂尾楼，就取消了它“预售楼花资格”。
这是啥意思？
就是别卖了，港府不允许这个开发商继续卖楼花，必须等把楼全盖好以后再卖。
那之前已经卖出去的楼花怎么办？
退款！
买家可以选择取消交易，开发商会退全款和利息。
除了担心开发商没钱外，香港也是会严格监督开发商，不允许他们把买家的钱挪用。
像这次内地出现这么多烂尾楼，除了开发商，银行也有一定责任。
有些开发商挪用了盖楼的钱，而负责监管的银行也睁一只眼，闭一只眼。
这才导致了楼盖到一半，没钱了……
但香港就不一样了。
香港这边，买家给开发商的定金，是存在律师楼的信托户口，开发商要在完成了一定的盖楼程序，建筑师确认后才可以从户口拿钱。
可以理解为实报实销，而且是银行、律师、建筑师多方监控，保证这个钱只能用来盖楼，不会拿来做别的事情。
总之在香港出现烂尾楼的几率非常低！
这次事件后，内地有很多人呼吁取消商品房预售，以免再出现烂尾楼。
预售制度就是内地学的香港，现在也成了主流模式，并且促成了内地长达30年的地产黄金期。
其实出现问题不全是预售模式的问题，看看香港的例子就知道，是配套的制度和监管没跟上！这才是内地下一步该解决的事情。
毕竟买房可是赌上了老百姓的全副身家，总要有个保障和交代。这事大家怎么看呢？
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。