[日常]秘闻解答:住宅建筑设计规范,住宅验收交付规范及标准

大河报·豫视频记者 吉小平

近日，洛阳市涧西区卓阳紫林观邸业主向大河报邻妹妹反映，开发商样板间内的配套设施与交付的配套设施不一致。该小区5号楼业主李耀光（化名）表示，样板间显示入户门是“防火门乙级”，而现场安装的却是“丁级定制防盗门”。那么，样板间的配套设施，是否对消费者构成承诺，对此邻妹妹进行了调查。

讲述：业主遭遇商品房样板间与实际交付标准不符

5月11日，大河报邻妹妹应卓阳紫林观邸业主李先生投诉，来到该小区所在地，洛阳市涧西区秦岭南路附近。

小区将要安装的入户门

李先生告诉邻妹妹，他于2021年初购买了该小区5号楼的住宅，单价近9000元/平方米。李先生表示，考虑到小区开发商——洛阳卓阳耀滨孵化器园区发展有限公司的宣传承诺，他才购买了该开发商的房产。

“购房时他们（置业顾问）说样板间配套设施，与交付配套保持一致。”李先生特别指出，当时置业顾问就是在样板间承诺的，入户门将使用“防火门乙级”。“我们相信了他们（置业顾问）的承诺，当时就下定决心购买这套房子。”李先生说道，而现在小区正安装的却是普通的“丁级定制防盗门”。据了解，李先生所购的房产预计于2023年底交付。

小区将要安装的入户门，显示为丁级定制防盗门

跟随李先生，邻妹妹来到小区在建的5号楼工地。在现场，将要安装的入户门就靠在屋内的墙边。在入户门包装盒的侧面标签上，赫然印着“丁级定制防盗门”的字样。

但在查阅李先生的《商品房买卖合同（预售）》后发现，关于入户门标准的约定上，写的是“子母门”，并未明确约定是否使用“防火门乙级”。

对于李先生的遭遇，邻妹妹于5月11日联系了卓阳紫林观邸的销售部负责人和工程部负责人，了解相关情况。

探访：开发商强调“一切以合同约定为准”

工程部负责人唐先生在电话中表示，“我们的入户门有两种，一种是带防火功能的，一种是防盗门。”在卓阳紫林观邸小区，有些单元的房子确实使用了“防火门乙级”作为入户门。

当邻妹妹询问，同一个小区为何使用两种级别的入户门时，唐先生表示这是“建筑设计规范”所决定的。而对于该小区所使用的“防盗门”是哪个级别的，唐先生表示“我们没有约定级别，图纸上也没有约定级别。”

随后，邻妹妹跟随业主一同来到卓阳紫林观邸售楼部。在售楼部二楼样板间，邻妹妹看到与李先生同户型的样板间的入户门上，赫然印着“钢制隔热防火门，乙级”的字眼。但在样板间入口处，邻妹妹还看到一块提示牌，上面写道“样板间内配置部分产品非交付标准… …具体请咨询工作人员并以购房合同为准。”

卓阳紫林观邸售楼部

在售楼部，邻妹妹见到了销售经理张先生。张经理表示，“我们所有的设计规范都符合政府要求”“一切以合同约定为准”。

当业主质疑，“购房时他们（销售人员）承诺，样板间配套与交房配套保持一致。”张经理表示他会去进行调查，并当场记下相关销售顾问的姓名。

在售楼部，面对业主对交付标准“下降”的质疑，张经理一再强调“一切以合同约定为准”“以设计规范为准”。

“现在只说‘以设计规范为准’，你再看看样板间的配置，这样的落差太大了。”业主说道。业主们认为，样板间作为开发商的一种广告形式，应当保证真实性，而不是在门口贴上一张“免责条款”了之。

求证：主管部门表示，开发商如涉嫌违法将依法查处

对于业主质疑开发商“样板间配套与交房配套不一致的情况”， 邻妹妹查询《中华人民共和国广告法》后发现，其中第一章第四条指出，“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”

卓阳紫林观邸样板间

而《中华人民共和国消费者权益保护法》第三章第二十六条也明确，“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定… …格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

卓阳紫林观邸样板间的入户门为“防火门乙级”

对于开发商是否涉嫌虚假宣传误导消费者，“丁级防盗门”作为入户门交付是否符合相关规范，邻妹妹分别联系了洛阳市市场监督管理局和洛阳市住房和城乡建设局的工作人员。

洛阳市市场监督管理局相关工作人员表示，对于卓阳紫林观邸样板间是否存在误导消费者的情况，需要进行实地调查后才能确定。该工作人员希望消费者能携带相关证据、材料，到该局直接反映。

随后，洛阳市住房和城乡建设局建筑馆（勘察设计）科工作人员告诉邻妹妹，入户门需要使用何种形式，需要依据建筑设计而定。根据“楼梯间形式”，该工作人员介绍：“如果是共用‘前室’，入户门直接开向楼梯间，这种情况需要使用‘防火门’。”如果入户门开向有墙体隔离的公共走道，则可以使用普通“防盗门”。由于该工作人员并未看过卓阳紫林观邸相关设计图纸，因此无法判断业主所购房产的入户门是否需要使用“防火门”。

说法：开发商的楼书、宣传册及销售口头介绍须承担法律责任

对于业主的遭遇，邻妹妹又采访了河南广文律师事务所的盛梦鹤律师。盛梦鹤表示，本案中，样板间虽有免责提示，但该提示明确交付标准应咨询工作人员，而业主有证据证明销售过程中工作人员承诺样板间即是交付标准，如最终交付标准不一致，开发商可能涉嫌使用样板房进行虚假宣传，误导消费者。

卓阳紫林观邸样板间外的“提示牌”

根据《民法典》第四百七十三条第一款规定，“要约邀请”是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。该条第二款做出例外规定——商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成“要约”。

具体到商品房买卖纠纷这一特定类型，开发商前期推介房屋过程中，有楼书、宣传册及销售口头介绍等多种途径介绍购买房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。即该条对未正式订立入合同条款的关于房屋的明确具体的允诺及说明的本应属于“要约邀请”的内容强制规定为“要约”。

对于卓阳紫林观邸业主的遭遇，大河报邻妹妹将继续跟踪报道。