讲解看法头条:建筑物区分所有权,建筑物区分权在物业管理中

作为物业管理人员，熟悉法律法规是基础能力，具有丰富物业管理法律知识能够帮助我们轻松处理日常工作中是各种事务。

物业管理所涉及的法律范围包括：1、物业管理方面的法律法规；2、房地产开发、买卖、租赁方面的法律法规；3、工程、特种设备管理方面的法律法规；4、治安、消防、停车场管理方面的法律法规；5、民生方面的法律法规（如：噪音、养犬、供水、供电等）；6、其他方面（如：司法程序方面）。

在中国，物业管理的法律渊源是《物权法》第二篇第六章《业主的建筑物区分所有权》，其核心是“建筑物区分所有权”，这个“建筑物区分所有权”是物业管理的理论基础，物业管理人员（特别管理住宅、公寓、及销售型写字楼商铺等分散产权业态的人员）必须要非常清楚、非常熟悉，今天我们就聊聊建筑物区分所有权的话题。

一、建筑物区分所有权的历史

1、历史上认为建筑物区分所有权最早出现在公元前2000多年的古巴比伦王国。

2、法制史上，建筑物区分所有权理论出现在公元前750左右的罗马法中。

3、在近代社会，1804年《法国民法典》（即拿破仑民法典，拿破仑的最伟大成就之一）第664条，开创了近代民法建筑物区分所有权制度的先河。

拿破仑民法典第664条：一座房屋的数层分属于数个所有人时，如所有权契据中未规定修缮或重建的办法，修缮或重建的办法应依以下规定办理：（1）大墙及屋顶，由全体所有人，各按照其所有某层楼价值的比率，分担费用。（2）每层楼的所有人各负责修建其在上面步行的地板。（3）一层楼的所有人负责修建上升至一层楼的楼梯；二层楼的所有人，负责修建从一层上升至二层楼的楼梯，并依次类推。

4、20世纪是建筑物区分所有权极大发展的世纪。主要是两次世界大战之后，西方国家在世界大战之后都出现了人口大增长和住房危机，为解决住房危机，城市的建筑物向立体化方向发展、高层建筑频繁出现，在法律上就要解决建筑物区分所有权及修缮、管理的各种问题。如：奥地利的《住宅所有权法》、法国的《住宅分层所有权法》等等。

5、2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布，自2007年10月1日起施行。

二、建筑物区分所有权的内容

1、建筑物区分所有权的定义

《物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

定义：建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权所构成的特殊所有权。即：专有部分所有权、共用部分持分权、成员权（共同管理权）。

2、建筑物区分所有权的特征

复合性： 由三种权利要素构成的特殊所有权。

专有所有权的主导性： （1）、取得专有权即取得共同部分持分权和成员权。（2）、专有权的大小决定共同部分持分权和成员权（表决权）的大小。（3）、在权利登记中（权利凭证即房地产证），只登记专有权。

一体性： 三种权利必须接为一体，不可分离。如业主的权利必须由业主行使。

权利主体身份的多重性：即建筑物区分所有权可以是单人也可以是多人共有、也可以是法人等。

三、建筑物区分所有权的三项权利

1、专有所有权

（1）概念：专有所有权，指区分所有权人对专有部分享有的自由使用、受益及处分的权利。

（2）性质：通说认为是一种空间所有权。

（3）法律条文：

物权法第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（4）专有部分的认定（司法解释）：

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

2、共有所有权

（1）概念：共有所有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。

（2）法律条文：

物权法第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（3）共有部分的法律地位：

共用部分的从属性：共用部分在法律上为同时附随于数个专有部分而存在的附属物或从物。

公用部分的不可分割性：大多国家的法律都规定，禁止分割区分所有建筑物的共用部分。

（4）共有所有权人的权利：

共用部位的使用权。按照法律规定或公共契约进行使用。

收益权。

共用部分的单纯的修缮改良权。

（5）共有所有权人的义务：

依共用部位的本来用途使用共同部分。

分担共同费用和负担。

（6）共有部分的认定（司法解释）：

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

3、成员权（共同管理权）

（1）概念：建筑物区分所有人的成员权，指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构筑、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。

（2）法律条文：

物权法第七十六条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（3）成员权所有人的权利：

表决权

参与订立规约权

选举及解聘管理者的权利

请求权（请求召集集会的权利、请求正当管理共同关系事物、请求收取共同部分应得的利益、请求停止违反共同利益的行为等等）

（4）成员权所有人的义务：

执行管理团体作出的决议的义务

遵守管理规约的义务

接受管理者管理的义务

三、物业管理

物业管理是针对区分所有建筑物（分散产权建筑物）没有明确管理人、日常管理困难，而建筑物又需要维护（最简单的机电设备、公共建设、附属设施的维护保养）的情况下为维护建筑物而产生，由建筑物区分所有权人（业主）将共同管理权（成员权）中的一部分权能授权或委托给一部分业主、专业单位对建筑物进行管理的行为。

法律条文：物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

物业管理的三种形式：

1、业主自行管理：

全体业主自己管理，即：共同进行建筑物及设备设施的维修、轮流对小区进行安全巡查、消防检查和实施清洁等，全体业主共同分摊管理费用；

召开业主大会、选举业委会，由业委会作为物业管理的实施主体（由业委会代替物业公司），收取业主的物业管理费，提供物业管理服务（物业管理的专项业务可进行专项分包，如：清洁、绿化、工程维修、安保、消防等。

2、委托物业公司进行管理：

就是目前最常见的管理方式。

3、委托职业经理人进行管理：

即结合业主自行管理和专业管理模式的一种管理方式；即由业委会选聘职业经理人实施物业管理。物业管理费由业委会收取和支出，职业经理人对业委会负责、编制年度预算、工作计划，经业委会审核同意后分解实施；物业管理专项业务（如：清洁、绿化、工程维修、安保、消防等）的服务商由业委会选聘及签署合同，职业经理人负责日常监管和考评。