现场追踪发布:2013司法考试,商品房销售欺骗消费者

本文作者：不一 文章转自：iCourt法秀

一、问题的提出

商品房买卖欺诈，能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（简称“消法”），在学术界和实务界均一直存在争议。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2003 ）》（简称《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》）实施前，1993 年颁布的消法第 49 条针对欺诈消费者实行双倍赔偿，《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施后对商品房交易规定了惩罚性赔偿适用条件，主要体现在第 8 条、第 9 条。2013 年修正的消法第 55 条规定“退一赔三”，对欺诈消费者行为加强惩罚性赔偿力度。

2021 年 1 月 1 日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2020 修正）》（简称《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》）则删除了《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》第 8 条、第 9 条的相关惩罚性赔偿规定。

为便于阅读，在此列出《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》及 2013 年修正消法关于欺诈行为惩罚性赔偿的主要条款。《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》第 8 条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第 9 条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2013 年修正的消法第 55 条第一款规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》实施前，有关商品房交易欺诈如何适用惩罚性赔偿规定？《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》实施后，司法解释不再有针对商品房交易欺诈行为规定惩罚性赔偿条款，商品房交易是否可以直接适用消法的惩罚性赔偿规定，可能会产生更多的争议。笔者尝试作一历来争议观点的梳理，对未来的司法实践问题尝试给出个人的理解。

二、《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》

实施前的观点梳理

《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》实施前，经历过三个阶段，第一个阶段是《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施前，消法规定双倍赔偿，第二个阶段是《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施后至 2013 年修正的消法明确“退一赔三”实施前，第三个阶段是 2013 年修正的消法明确“退一赔三”实施后。具体参见下表：

上述三个阶段关于商品房买卖能否适用消法惩罚性赔偿规定主要可以归纳为两个不同的观点：

（一）应当适用消法惩罚性赔偿

在《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施前，河南省鹤壁市山城区人民法院（ 2001 ）山民初字第 2038 号民事判决书是我国首例商品房买卖欺诈适用消法双倍赔偿的案件，并得到二审法院支持。

《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施后，在司法实践中，倾向于依据《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》规定审理商品房交易惩罚性赔偿问题，而不是适用消法惩罚性赔偿规定。

支持适用消法惩罚性赔偿的理由主要有：消法适用范围并没有排除商品房，商品房也是属于商品；消法的效力位阶高于司法解释，不应以司法解释有专门性规定为由排除了消法的适用。

但支持者同时亦认为严格适用消法惩罚性赔偿，可能导致利益失衡，进而提出赔偿基数的调整等建议。

（二）不适用消法惩罚性赔偿

1、《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》已对商品房买卖欺诈赔偿明确规定

江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要〔 2016 〕10 号《关于审理消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》明确：商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由， 要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

上述纪要是基于适用《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》第九条情况下排除了《消费者权益保护法》第五十五条的适用，但《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》删除了《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》第九条之后，上述纪要适用的逻辑已不再存在。

司法案例如( 2016 )苏民申 4899 号裁判，江苏省高级人民法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已对商品房销售中适用惩罚性赔偿情形作出了明确规定，一、二审法院据此认为商品房销售不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，并无不当。再审申请人关于本案应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

2、消法调整普通商品买卖，商品房属于特殊商品

司法案例如（ 2020 ）豫民申 4315 号裁判，河南省高级人民法院认为：房屋属于不动产，商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，不适用调整普通商品买卖的《消费者权益保护法》，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定调整商品房的买卖、违约赔偿等问题。

3、利益失衡

有观点认为商品房交易金额巨大，商品房买卖合同若适用消法惩罚性赔偿制度，可能导致严重的利益失衡。

笔者认为，在我国司法实践中，《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》实施后，对商品房交易涉及欺诈的，司法解释已规定惩罚性赔偿的，法院一般均适用司法解释裁判，在为何适用司法解释的说理性方面，存在一定的模糊性。但《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》对商品房买卖规定惩罚性赔偿的欺诈情形仅有限几种且适用条件严苛，这也是学术界主张应适用消法惩罚性赔偿的一个重要原因，司法解释不利于充分保障购房人的权益。

三、《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》

实施后的可能解释

《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》实施后，不再存在司法解释关于商品房买卖欺诈的惩罚性赔偿规定，但司法实践中，结合以下案例，笔者认为消法惩罚性赔偿能否适用商品房买卖欺诈可能存在以下解释方向：

（一）购房人所购房产非生活消费，不适用消法

2021 年 6 月 29 日作出的( 2021 )最高法民申 2322 号裁判中，最高人民法院认为：本案中，李某所购买的案涉房产是商业房产而不是生活消费居住房产，不属于消费者权益保护法所调整的范围。

消法第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，由此可以看出消法调整范围是为“生活消费需要”，在商品房买卖活动中，主张欺诈适用消法惩罚性赔偿，未来可能重点审查所购房产是否为“生活消费需要”，即便是居住用途的住宅商品房，也未必是生活消费所需，实践中如为购房人的非首套房屋，笔者认为难以界定为生活消费需要。

上述裁判的逻辑事实上也认可了商品房买卖适用消法惩罚性赔偿的可能性，在符合消法惩罚性赔偿适用条件下，可以适用消法。

在（ 2021 ）川 01 民终 3062 号裁判中一审法院也认为：徐建波基于生活消费需要购买案涉车位，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》订立履行中不排除《中华人民共和国消费者权益保护法》的适用，但有关主体承担责任需同时具备前述法律规定的主体和行为要件。

（二）消法调整的是普通商品市场存在的假冒伪劣等问题，商品房不属于普通商品

在( 2021 )苏 07 民终 863 号裁判中一审法院认为：《中华人民共和国消费者权益保护法》调整的是消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务时权益受到侵害情形，针对的主要是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题。商品房作为不动产与作为动产的普通商品存在差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假事实，与普通商品交易中的欺诈行为也不能等量齐观。

笔者认为，以上两种解释方向代表的是两种根本的观点差异，一个是认可消法可以适用于商品房买卖，只是在具体适用条件上需要针对具体案件判断是否符合，从具体适用条件方面，亦可能排除很多案件适用消法惩罚性赔偿的可能性；另一个解释方向则是不认可消法可以适用于商品房买卖，从既往裁判来看，《商品房买卖合同司法解释（ 2020 ）》实施前或者实施后，认为商品房购房人不属于消费者、商品房不属于消法所指的商品等理由均为常见，但笔者认为此类理由的说理往往难以说服他人。

认可消法惩罚性赔偿对于商品房买卖的可适用性，在笔者看来，是一个恰当的解释方向，但在具体构成条件符合性认定上，需要严格谨慎结合具体案件情况判断适用，例如造成消费者的损失情况、是否构成欺诈等，避免从宽适用消法惩罚性赔偿制度后，造成出卖人与购房人之间利益的严重失衡。但若出卖人存在一房二卖等严重的欺诈行为，则需要惩罚性赔偿制度予以严厉惩罚。

四、实务建议

1、完善商品房买卖适用消法惩罚性赔偿的法律规定，通过上文的分析，商品房买卖欺诈是否可以适用消法惩罚性赔偿制度以及如何通过适用给予相对衡平的惩罚性赔偿，则仍需要立法层面或通过司法解释进一步规定，以消除实务界法律适用的困惑和差异；

2、作为出卖人的开发商，需要进一步加强商品房交易欺诈的风险管理，《商品房买卖合同司法解释（ 2003 ）》第 8 条、第 9 条删除后，适用消法第 55 条的惩罚性赔偿风险反而可能更高，加强欺诈风险管理，尤其需要加强销售人员的管理，特别需要对印章使用做好监督，使用印章的流程完善，保证销售人员不能单独盖章，避免“一房二卖”等严重欺诈的风险事件发生；

3、开发商在营业场所通过醒目的宣传，比如对房款的收受流程公示，并对相关的资料进行录像保存或公证保留，定期进行监控设备的维护以及影像的保存，以证明开发商的规范管理，避免个别销售人员的违规操作或违法操作被认定为欺诈，适用消法惩罚性赔偿给开发商带来巨大损失；

4、适用消法惩罚性赔偿制度，应准确把握适用的具体条件，如所购房屋是否属于“生活消费需要”，是否构成商品房买卖的欺诈等。例如开发商的一些广告宣传存在虚假，例如原宣传存在小区泳池，实际建成并没有，此种情况下，购房人主张适用消法惩罚性赔偿，笔者认为，裁判者则需要妥善考量是否可以适用惩罚性赔偿以及惩罚性赔偿的数额。

参考文献：

1、钱玉文，《论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用》，《现代法学》，2017 年第 5 期。

2、迟颖，《商品房销售虚假宣传之惩罚性赔偿责任》，《法学》，2015 年第 10 期。