今日看法消息:场地租赁协议范本,承租人擅自转租所获收益的归属

郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

未经授权，不得转载！

本文作者：张春光律师【锦天城律所】

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

所谓承租人擅自转租，即承租人未经出租人同意而转租。

一、承租人擅自转租，不影响出租人和承租人之间租赁合同的效力

《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”解除合同是以合同有效为前提的，因此说，承租人擅自转租，不影响出租人和承租人之间合同的效力。当然，这个结论也完全符合法理，因为合同只有在违反法律、行政法规的效力性强制性规定或违反公序良俗时才会无效，承租人转租的行为只关系到租赁合同履行过程中承租人是否按约履行，是否构成违约以及违约责任的问题，与合同效力无关。

二、承租人擅自转租，不影响承租人和次承租人之间租赁合同的效力

承租人和次承租人之间是合同关系，合同在未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，未违反公序良俗的前提下不会无效。无权“处分”（物权行为系处分行为）尚且不会导致债权债务关系无效，举重以明轻，无权“负担”（债权行为系负担行为），自然不会导致合同无效。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下）

三、是否经出租人同意的转租的区别

承租人未经出租人同意擅自转租，不影响出租人和承租人之间租赁合同的效力，也不影响承租人和次承租人之间租赁合同的效力，那么，承租人的转租是否经出租人同意区别是什么？是否经出租人同意的转租的区别是转租合同对出租人是否具有法律约束力，通俗的讲，即出租人是否要认可转租合同以及次承租人对租赁物的占有和使用。

《民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”该条规定是以“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人”为前提所作的规定，但是，转租期限落在租赁期限内的部分对出租人具有法律约束力，转租期限超过租赁期限的部分对出租人不具有法律约束力。换个角度可以这么理解，即转租期限落在租赁期限内的转租是经出租人同意的转租，转租期限超过租赁期限内的转租可以视为未经出租人同意的转租，对于前者，转租对出租人有约束力，对于后者，对于出租人没有约束力。

《民法典》第七百一十六条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”该规定的意思即“合同具有相对性”，即便是经过出租人同意转租，承租人与出租人之间的合同关系依然有效且独立于承租人与次承租人之间的租赁合同关系。

那么，经出租人同意的转租对出租人有约束力是什么意思？具体体现是什么？

经出租人同意的转租对出租人有约束力的意思是合同的相对性受到一定的限制，出租人需承认次承租人对租赁物的占有和使用系合法的，且承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金（这里的违约金可能是逾期违约金，也可能是解除合同的违约金。在出租人享有合同解除权并通知承租人解除合同之前，次承租人代付租金和逾期违约金一般会导致出租人的合同目的得以实现，承租人的违约行为消灭，出租人无权解除其与承租人之间的租赁合同），次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。如果转租未经出租人同意，则转租对出租人不具有约束力，承租人拖欠租金的，次承租人无权代承租人支付其欠付的租金和违约金（“次承租人无权代承租人支付其欠付的租金和违约金”的意思是即便次承租人把承租人欠付的租金和违约金支付给了出租人，也起不到承租人向出租人支付租金和违约金的法律效果）。

四、经出租人同意转租的判断标准

出租人同意转租可以有明示或默示两种方式。明示的方式可以是租赁合同的约定，或出租人单独出具一个同意转租的声明。默示的方式即《民法典》第七百一十八条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

附：原告上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户，经营者张某青）与被告郑某标房屋租赁合同纠纷案

案情简介：原告提交2018年10月15日上海B有限公司《同意转租证明》，记载：我公司的XX路XX号1幢DEFGH租赁给上海市徐汇区锦林旅馆使用，现同意锦林旅馆将此房屋转租给他人使用。转租期限2018年10月15日至2022年10月14日。

原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签署《房屋（场地）租赁合同》，其中约定：出租房屋坐落XX路XX号（原38号）1、4号楼一层一大间。租赁期2020年1月1日至2021年12月31日。租赁合同总额499,200元。年租金249,600元。租金先付后用，付三押二。乙方应于下个季度的首日前向甲方支付租金62,400元。乙方应支付履约保证金41,600元。一个租赁年内乙方逾期支付任何应付款项连续达60日或累计达90日以上的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方如有异议，应于收到通知后30日内以书面方式提出。乙方逾期支付应付的任何款项（包括租金），每逾期一日，则乙方需按日租金的3%向甲方支付违约金。

2021年5月13日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，记载：被告数次迟延支付、未足额支付租金。即日起房屋租赁关系终止，并要求被告返还房屋、补齐租金等。

审理中，双方一致陈述称，上海B有限公司是产权人、“大房东”。被告承租的房屋本市XX路XX号（原38号）1、4号楼一层一大间另有门牌号为本市XX路XX号XX，截至庭审时被告仍正常经营使用上述房屋。2021年第一季度被告尚欠原告租金10,000元。被告自2021年4月起未再支付租金。被告已支付原告租赁押金41,600元，原告同意退还该押金，在执行时一并抵扣。

另查明，上海XX便利店（个人独资企业）于2007年11月6日成立，投资人郑某标，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX。

审理中，被告提交2021年9月9日《告知书》（复印件），记载：上海B有限公司向原告发送，称上海B有限公司与原告2019年1月1日签订《房屋（场地）租赁合同》，上海B有限公司向原告出租上海市XX路XX号（原38号）1号楼1-2层、XX路XX号（原38号）4号楼1-2层房屋，租赁面积1180.85平方米，租赁期限2019年1月1日至2021日年12月31日。原告将部分房屋转租已构成违约。原告自收本通知3日内配合完成上海B有限公司与次承租人就转租房屋的租赁合同直签工作。逾期未配合，上海B有限公司将依据合同约定立即解除租赁合同、并追究违约责任。被告称，此是2021年9月上海B有限公司人员交予被告。原告称并未收到过该告知书，原告与上海B有限公司的租赁合同仍在正常履行中，上海B有限公司也从未提出解除合同、收回房屋。

裁判观点

一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2021）沪0104民初21279号】原、被告之间的《房屋（场地）租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，当事人均应恪守履行。

根据合同约定，租金先付后用，付三押二，被告应于下个季度的首日前向原告支付租金62,400元，被告逾期支付租金连续达60日或累计达90日以上的，原告有权解除合同，且被告还需按日租金的3%向原告支付违约金。依据目前查明事实、双方陈述可知，被告欠付2021年第一季度的租金10,000元，且自2021年4月起未再支付租金。目前，并无证据证明原告已经丧失出租房屋的权利；被告仍正常使用租赁房屋、并未受到影响；即使被告举证的2021年9月9日《告知书》（复印件）中上海B有限公司也仅表示若原告未配合……“将依据合同约定立即解除合同”，并非被告所述的上海B有限公司、原告的租赁合同已解除；故被告未付租金的理由不充分，被告此举已构成违约。原告依据合同约定行使合同解除权，具有事实与法律依据。解除合同通知已于2021年5月13日送达被告，故本院确认原、被告《房屋（场地）租赁合同》于2021年5月13日解除。

合同解除之后，被告应向原告返还租赁房屋，原告该项诉请依据充分，本院予以支持。房屋位置以合同约定的“本市XX路XX号（原38号）1、4号楼一层一大间”、双方确认的“本市XX路XX号XX”为准。

原告要求被告支付至2021年5月12日的租金，依据充分。结合庭审时双方确认的金额计算，被告还应支付原告2021年第一季度欠付租金10,000元、2021年4月1日至5月12日的租金29,120元（20,800元/月+20,800元/月/30天X12天），合计39,120元。

原告要求被告按照月租金20,800元的标准支付自2021年5月13日至实际返还房屋之日止的使用费，具有事实与法律依据，本院予以支持。

原告要求被告支付计算至2021年5月12日的逾期支付租金的违约金，具有合同约定之依据。被告抗辩违约金标准过高，应予以调低，该意见于法有据，本院予以采信。本院综合考虑双方情况、本案租赁情况，酌情确定被告支付逾期支付租金的违约金80元。

原告确认被告支付的租赁保证金为41,600元，并同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。

至于原告与其房屋出租方之间事宜，属另外的法律关系，由相关当事人另行解决，本案中不予涉及。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户）与郑某标签署的《房屋（场地）租赁合同》于2021年5月13日解除；

二、郑某标于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户）返还上海市XX路XX号（原38号）1、4号楼一层一大间（上海市XX路XX号XX）房屋；

三、郑某标于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户）支付截至2021年5月12日的租金39,120元，并按每月20,800元的标准支付自2021年5月13日起至郑某标返还上述房屋之日止的房屋使用费；

四、郑某标于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户）支付逾期支付租金的违约金80元（计算至2021年5月12日）；

五、郑某标已支付的租赁保证金41,600元用以冲抵上述郑某标应付款项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1354元，由郑某标负担854元，由上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户）负担500元。保全费641元，由郑某标负担404元，由上海市徐汇区锦林旅馆（个体工商户）负担237元。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2022）沪01民终3408号】依法成立的合同受法律保护。关于合同的效力问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋（场地）租赁合同》系当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规的强制性效力性规定的情形，应为合法有效。至于上诉人关于未经产权人同意而转租合同无效的主张，一则，被上诉人提交了上海XX有限公司出具的同意转租的证明，二则，依据民法典以及适用民法典时间效力的司法解释的相关规定，出租人是否同意承租人转租的事实本身亦不影响转租合同的效力。由此，一审法院认定本案租赁合同有效，并无不当，本院予以确认。

关于合同的解除问题。根据查明的事实，上诉人未按合同约定期限支付租金，其行为构成违约，一审法院认定双方合同于被上诉人解除通知送达之日解除，于法有据，应予维持。至于上诉人关于拖欠租金的抗辩事由，正如一审法院所述，缺乏必要的事实和法律依据，亦有违合同相对性原则，本院难以支持。合同既已解除，则上诉人作为承租人丧失了继续占有使用租赁物的法律基础。同时，本案亦无证据表明上诉人已与产权人签约或者已将租赁物返还产权人，从而免除其向被上诉人返还租赁物的义务。由此，被上诉人依约有权要求上诉人向其返还租赁物并支付返还之前拖欠的租金及使用费。一审法院对于被上诉人的相应诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人主张的违约金等其他问题，一审法院结合本案事实所作处理亦无不妥，可予维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币854元，由郑某标负担。

本判决为终审判决。