现场秘闻盘点:成都二手房交易流程,成都卖二手房交易流程及费用

在回答标题中“卖房”“买房”两个问题之前，我们有必要看看最近几个月来成都新房市场的表现。

下面是红星新闻记者整理的从今年3月至今，成都主城区（五城区+高新区）的新房预售情况：

相信很多朋友有以下几个体会：1、不便宜；2、供应少；3、真正适合下手的不多。这成为目前很多购房者将目光转向二手房市场的重要原因。

01

为什么你的房子不好卖？

做了几年房地产新闻，只有真正经历了房产买卖，才知道个中艰辛与繁琐。而在其中，相比于买房，更折腾的莫过于卖房，特别是在当前大背景下，对于期望通过卖房腾出资格继而希望再购买一套优质资产的置换家庭来说，“换房”是一项浩大的工程。

时机

二手房更难买卖。因为二手房市场相比新房市场更为市场化、更能被各类市场信息所左右，加上买卖双方的博弈，进而造成二手房相比新房，更不易买卖。

2018年一年成都二手房市场变化/数据

而多年的经验告诉我们，在二手房市场，最为关键的一个核心就在于时机。具体来说，最近一次最好的购置二手房时机就在今年春节前到2月底这一段时间。当时二手房市场还属于疲软阶段，新房与二手房还有较大的“剪刀差”，在这个时候买入二手房相对比较容易，卖方的抗性和预期也很低。

成都3月近35万人次的带看量，创下去年以来新高

3月开始，随着新房走高，部分刚需和换房家庭开始将目光转向二手房市场，房东的心理预期在同步提升。对于房东来说，标价贵了又无人问津，卖便宜了感觉又不划算，这是卖房人的一大困惑。

原因

除了时机，另一个重要因素就是你为什么要卖房？

有人需要资金变现、有人需要腾挪资格、有人需要资产优化，不同的卖房目的造成房主在卖房时的心理波动是不一样的，这对于买入者来说是个机会（具体后文会讲到）。

但真正麻烦的就是置换家庭，既需要通过卖房腾出资格和钱，同时又对希望购入的房子缺乏一个清晰的目标，导致迟迟不能下手。

以红星新闻记者个人为例，此前曾想把老婆婚前位于市中心的一套小户型卖了，进而买一个内金沙片区带学区性质的二手房。这个想法从春节前就在酝酿，而市场在这近半年时间内发生了很大的变化：

春节前到2月底，好买不好卖。小房子无法脱手，就没资金也没资格；现在，好卖不好买，小房子很容易脱手，但问题出在内金沙始终没有满意的房源，或者说还来不及把手里的小房子卖掉，好房源就已经被卖掉了（红星新闻记者曾经遭遇过前脚中介打电话说还有好房源快来看，开车到达售楼处就听说已有人全款签约的惨痛经历）。

对策

对于置换家庭来说，究竟是先腾出房票和钞票来苦等好房子，还是等有了好房子再卖手上的房子，这是一道两难的选择题。

前者带了一定的“赌性”，而且目前二手房还处于上升通道阶段，早卖意味着损失一部分卖房所得。后者则很难操作，很多高性价比的二手房之所以带有 “抛售”的性质，往往也是因为房东急需用钱或腾出资格。

如何破？

降低心理预期。特别是对于置换家庭来说，就跟买新房没有百分百满意一样，二手房买卖也不可能十全十美。既想卖得高，又想买得便宜，还要让房东等着你，这几乎是不可能实现的。降低预期是最现实的途径。

二手房行情不好时，卖了房继续买“二手”。在行情不好的时候，降低10万到20万争取把房子卖掉，然后再置换一套不错的优质二手房，一来一去，你换到了升值前景更好的房子，最初的那点损失，完全是可以通过置换的这套房子找补回来的。失之东隅收之桑榆，在二手房市场，这是经得起推敲的。

在二手房市场行情好的时候，卖房有时就是一瞬间的事情。问题的关键是，卖了房有没有适合买入的房源？我们进入下一个议题：

02

为什么你老买不到中意房子？

在二手房市场，首先重要的就是心态。

与新房报名、摇号、凭运气不一样，二手房买卖其实更讲究“缘分”。从某种意义上说，买二手房更像是一门艺术——不能操之过急，也不能无为而治。

若操之过急，不管房子再好、性价比再高，买家表现得越迫切，卖家就越掌握主动，最后可能鸡飞蛋打；若无为而治，一副无所谓态度的“佛系”买房，买家可能会吃不少暗亏或始终买不到自己想要的房子。不急不躁，这是送给买二手房朋友的第一句忠告。

目的

在心态之外，最重要的一点就是清楚买房是为了什么？目的清晰才会有的放矢。

以红星新闻记者为例，再次买房的一个重要原因，就是给家里小孩准备一套“学区房”，在此基础上，考虑到父母年纪太大，目前居住的还是非电梯老房子，所以一家人将目光瞄准了目前居住地附近的内金沙片区内，可以读金沙小学、带电梯的改善型房源，面积在110平米上下即可，同时考虑片区内普遍价格在2.5万元/平方米左右，总价也就确定在300万元左右。

从上面红星新闻记者的个案可以看出，买房一定要抓大放小，以解决“主要矛盾”为第一要务。同时，要明确几个非选项，比如非学区房不考虑、三环外不考虑等等。在此基础之上，能带来更多附加值的产品就更好，当然这也意味着价格可能会更高。

总体来看买房需要考虑的因素有：目的、区域、小区。不论刚需首次置业还是改善换房的朋友，明确自己的需求和底线，才能在二手房市场做到游刃有余。

选择小区

在基本确定买房区域之后，重点选择几个合适的小区，将是自己在未来一段时间内能准确把握高性价比房源、房源一旦入市就能立即判断、果断拿下的重要前提。

判断一个优质小区的条件有以下几个维度：

开发商品牌→物业优良；

3-5年次新房→未来潜力更大；

优质学区资源→确保资产坚挺的重要保障；

主城区核心地段→地铁商业等配套更为完善；

规模适中的小区→盘太小缺乏公共空间，盘太大后期挂牌竞争也大；

户型适中的房源→面积太小意味着居住舒适度有限，面积太大则意味着总价过高，都很挑客户，所以一般来说100-130㎡、套三套四户型是目前的主力户型段，基本满足不同人口家庭的基本需求。

选择房源

按上述标准筛选出几个基本达标的小区后，接下来就是等合适的房源和合适的价格，进而决定何时下手。

在这个阶段，不可避免地就是随时可能被中介通知去看房。不要嫌麻烦——毕竟是动辄几百万的“生意”。把这当做是一种乐趣，憧憬一下未来你可能在这生活的样子，可能你能更容易接受“看房”这项任务。

还是以红星新闻记者个人为例，当初在内金沙主要就看中了两个小区，所以中介基本上也推介这两个小区的新房源。前后一家人共看了不下10套房源，可以说，每一套房源都有自己的优势和劣势，具体需要考虑的有朝向、楼层、周边环境、户型、装修、通风、噪音。

接下来，逐一解释这些因素需要注意的细节：

朝向。一个能沐浴冬日阳光的客厅跟完全晒不到太阳的房子，完全就是成都的两种生活方式，完全朝北的房子，最好不要买。

楼层。选择中上楼层最佳，除开别墅，一般的电梯房尽量不选择顶楼或底楼，因为防潮和防雨在后期都可能给你带来很大麻烦。

周边环境。这是考察二手房的最重要目的。曾经在同一个小区，有房源比另外房源便宜10万元以上，原因就是客厅正对的小区外就是一个垃圾中转站。诸如是否临近主干道、医院、配电站、垃圾处理站甚至学校等等都是在实地看房时重点考察的对象。

户型。以方正为主，房屋进深不能过大（影响采光），客厅面积足够，各功能房大小适中。清水房还好一点，后期可以改造，如果已是装修入住的，就要考虑清楚，是敲掉重来还是将就用，这一拆一建，其实也是一笔不小的费用。

装修。好的房子，一进去就能感受到房东的眼光和经济实力，选择适合自己的装修风格，很大程度上也能节约相当大一笔费用。

通风、噪音，这两个一起说。在目前市场上，讲究通透性又有较好朝向的板式房源越来越少，加上不临主干道远离噪音这种房屋，在市中心来说，可遇不可求，这些都可以算作房屋加分项，不用刻意要求，可以通过后期的改造（比如安装新风系统、双层玻璃等）来完善。

谈判技巧

通过上述方法判断出一套好的房源之后，最后的问题就是价格。如何判断一个小区里面的新增房源具备较高性价比？这里有几个小窍门：

长期关注一两个目标小区。这个需要长达几个月甚至一年半载的功夫，充分了解小区内每一套户型的优劣和价格，也只有了解到小区的销售情况和均价之后，才会在新增房源出来的第一时间判断其产品优劣和挂牌价格是否具有较高性价比。

最简单的方式就是经常打开各种房屋买卖APP看一看，一般来说每个小区首页的挂牌房源会有“必看好房”的类似提示，相对来说这种房源性价比相对较高。

寻求中介帮助。另外一种方式更为捷径和迅速，就是在你的目标小区附近找到中介，将自己的述求清晰告知对方。一旦周边有合适房源出来，中介会第一时间通知你，特别是遇到急于出手的一类低于市场价的房源一旦挂牌入市时。

在确定房源后，中介一般会联系买卖双方开始面谈。在当前以自身需求为主的市场导向下，一般挂牌价与实际成交价的出入不会太大，5万元以内一般是可以谈判的范围。除此之外，房屋是否满2年免增值税、二手房交易税费由哪方承担、中介佣金等细节也不可忽略。

所以，又回到最开始那个问题：一旦遇到低于市场价的“甩货二手房”入市，你是否抢得到？如果你有换房或买二手房的强烈意愿，按照以上办法筛选出目标小区后观察1-3个月，同时考虑腾出名额和资金，伺机下手。

【几个买房小技巧】

房龄

二手房无法避免的就是房屋年龄。选择次新房是一个相对最稳妥的方式，房子还是应该回归其本来价值，这才是应对未来更多未知可能的最佳方式。而在此基础上，了解房屋的学位、落户等情况也是有必要的。

价格

这是因为，在市场法则更敏锐的二手房市场，一分钱一分货体现得更为直接和充分。好的二手房，值得你垫垫脚去“够一够”。因为，即便在未来再度转手这类房源时，其预期也是可观的。

情商

与新房最大的不同就是，买卖二手房更考验一个人的情商。你可以把卖家“聊”高兴，也可以让中介更贴心地为你服务。尊重为你服务的中介，尊重市场法则和社会规则，也是买房之道。同时，这里也提醒一句，尽量选择正规中介，千万不要贪图小便宜走“歪门”，最后很可能得不偿失。

最后，祝大家在买房和卖房的道路上，都能有所收获。

红星新闻记者 骆燏

图据东方IC

编辑 张超