为支持居民改善住房条件，9月30日，财政部、国家税务总局发布《支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》），明确自今年10月1日至明年年底，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。国家税务总局同时对明确支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项进行了解读，在操作层面推出细则。

　　专家认为，作为财政部和国家税务总局联合印发的首个财税政策，此举在近期利率、税费等多重利好叠加发酵的政策组合拳中意义突出。细则的推出在降低居民换房成本、提高房源流动性方面进一步提供支持，对市场的拉动效果将逐步显现出来。

　　换购住房退税　活跃房源 新房二手房均适用

　　从国家税务总局发布信息了解到，“卖一”和“买一”需为同一城市,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。此次退税政策对新房、二手房均适用，新购住房为新房的，以网签备案的购房合同为准，新购住房为二手房的，以成交价格为准。退税政策同时明确，“卖一”和“买一”的人需直接相关，即卖房的纳税人应为新购住房产权人或产权人之一；“卖一”和“买一”间隔时间在1年内，政策执行时间自2022年10月1日至2023年12月31日。

　　由于二手房换房需求的交易环节比较长，退税新政的效力或将在后期逐步显现。锐理青岛分析认为，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，为房源流动性注入活跃因子，对于促进市场交易有积极作用。

　　从国庆节期间在售房地产项目来访认购数据看，国庆节期间成为解除限购后部分热点项目销售的爆发节点。“当前针对需求端的限购限贷、房贷利率下降叠加最新的退税新政，需求端的鼓励支撑政策正在逐渐全面落地。国庆假期前6天，主城区部分热点项目来访到达五六百组，去化达到三四十套。部分近郊刚需项目通过促销手段，去化速度有所提升。但部分项目仍然延续9月下旬的销售热度，假期效应并不明显。”克而瑞青岛副总经理臧乔告诉记者。

　　全国性政策发力　释放需求 市场信心或加速修复

　　据统计，今年1-9月已有79省市放松公积金贷款政策、58城减免税费、12城放松限购、33城放松限贷。本轮政策宽松周期还出台了比较特别的政策，包括公积金“一人买房全家帮”及鼓励多孩家庭购房等。其中，今年已有超30城在公积金贷款新政中提到，明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷，实行“一人购房全家帮”。

　　值得关注的是，国庆前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门祭出全国性政策组合拳，向市场释放出明确信号：9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。随后9月30日，财政部、税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。央行于同日宣布，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。此次退税新政正是组合拳内容之一。

　　据了解，限购放松后，崂山区、市北区等高品质改善项目需求得到释放，崂山区9月成交面积环比上涨54.1%。

　　业内人士表示，中央政策对市场信心传导的力度，明显大于地方政策起到的效果。在全国和地方出台的多项政策加持下，市场信心将逐渐改善，预计市场有望加速修复。

　　退税细则详尽

　　实操性强 为政策落地提供支撑

　　梳理发现，此次退税配套细则规定细致，在退税新政时间范畴、出售多人共同持有住房退税金额计算方式、退税申请受理机构等多个方面进行了解读，可操作性较强。这为后期政策的全面落地提供了强大支撑。

　　以如何确定出售住房和重新购买住房的时间为例，细则规定，出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

　　在申请受理机构方面，细则规定，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。　　　　　　　　

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　　出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？

　　对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

　　例：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

　　同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）