陕西浩公律师事务所 民商事研究院

文章/朱子明

对于很多人来说，等待交房是一件特别难熬的事情。根据《商品房买卖合同》，开发商交付房屋是其最主要的义务之一。那么交房的时候，有哪些需要注意的地方？

第一、房屋何时可以交付使用？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”该条规定明确，房地产开发的项目只有在经验收合格后，才可以交付使用。若是交付给购房者使用，同样需要满足以上验收合格的要求。

需要注意的是，房屋需要同时完成竣工验收合格，并办理竣工验收备案登记后，才可以认为该房屋具备交付条件。

第二、如何确定房屋已经验收合格？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定虽确定了房地产开发的项目必须要经验收合格才可交付使用，但是并未明确购房者如何确认房屋已经验收合格。

《建设工程质量管理条例》第四十九条为购房者确认房屋验收合格找到了依据：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

《建设工程质量管理条例》第四十九条明确了建设单位对竣工验收合格的建设工程，必须报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，若有违反建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此购房者可通过查看工程竣工验收备案情况，确认房屋是否已经验收合格。

第三、《交房通知书》上确定的收楼期限，能否约束购房者？

房屋验收合格前，开发商为逃避支付延迟交楼的违约金，在房屋已经具备交付条件前，提前向购房者发出《交房通知书》，要求购房者在通知书规定的时间内必须办理收楼手续，否则视为已经收楼。开发商设定的上述收楼期限，在房屋未经验收合格之前，不能对购房者发生法律效力，购房者有权在房屋未经确认验收合格的情况下，拒绝收楼。

第四、在什么样的情形下买房人可以拒绝收房？

一是房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指开发商与购房者在购房合同中明确约定可以退房的条件。

二是达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

三是开发商无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过三个月交房（前提是购房人之前行使过有法律效力的催告权）。

四是合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同。

五是开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋户型、朝向、结构及合同中约定的配套环境的，或经批准改变商品房规划设计未经买家认可且未尽通知义务的。

六是房屋主体结构质量确实不合格。但是需要具有相关资质的质量机构出具的核验证明。

第五、交房通知书的特征

商品房符合合同约定的交付条件（即房屋已经修建好了），出卖人（开发商）通过书面的方式，通知买受人办理交付手续，买受人应当在通知规定的期限内前往指定地点办理房屋交接手续，对房屋质量进行验收。如果买受人（即业主）未在通知期限内办理交房手续的，视为出卖人已将房屋按通知期限交付。

交房通知书内容一般包括

（1）办理交房手续的时间、地点；

（2）购房人需携带的文件、资料；

（3）购房人需缴纳费用的说明；

（4）提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地方办理入住手续的法律后果；

（5）基本流程及相关注意事项。 ​​​

第六、《入伙通知书》和《交通通知书》有什么区别？

入伙通知书一般有三种。

第一种，名为入伙通知书，实为交房通知书，如果发出主体以及内容符合前述的要点，那么无论名字为何，实际都是交房通知书。

第二种，物业向业主发出的

如果是物业公司发出的。入伙通知书是小区的物业交给业主的通知书。表示我们已经有了房屋的产权，并且小区的物业公司已经组建完成了。通知房屋所有权人到售楼处办理进户手续，从今天起本小区的业主将由物业提供服务，业主也要缴纳相应物业费用

第三种，开发商或物业发出的。

通知业主到售楼处办理进户手续。这里要注意的是，办理进户手续不代表房屋已经具备交付条件，也不代表开发商向业主交付房屋。只是先办理相应手续。

一般如果开发商在修建过程中发生了延期，那么它们可能会在交房期限到期时通过这种方式混淆交房时间。

第七、收房时，需要注意哪些事项？

（一）办理手续，核对相关材料

在收到开发商的通知后，要携带好购房合同和户型图，以便核验另外，查看一下“三书一证一表”跟房屋产权是否清晰。

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；“一表”是指《竣工验收备案表》。

最重要的是《竣工验收备案表》，是指楼盘通过规划、消防、质检、环保、气象、卫生等各部门验收，开发商将所有相关资料备案后由住建部门盖章确认，如果缺少任何一项的话，这个楼盘不具备交房条件，是不能入住的。

（二）提前准备验收工具或联系验房机构

房屋验收时，你需要准备以下东西：

1.卷尺，用于测量长度与高度等数据。

2.塞尺，用于测量裂缝的宽度。

3.小皮锤，用于检查墙面、地面空鼓。

4.万用表和验电插座，用于检查家居中的电路情况。

5.塑料盆，用于检查家居中的水路情况。

6.旧报纸、塑料袋、绳子，用于封堵下水管道。

7.扫把，用于扫去地面、墙面表面的灰尘，方便更仔细地进行查看。

8.纸、记号笔、便利贴，对存在的问题要用笔和便利贴进行标记。

此外，有些人不懂如何验收房屋，最好找专业的第三方验房机构。记下验房师指出的所有问题，以便给开发商反馈及时整改。

（三）注意验收顺序

验收流程无论是毛坯房还是精装房，都要先注意验收顺序。

首先，毛坯房收房时应注意验收的顺序。

先看外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等；再看门、窗、天棚、墙面、空中、墙砖、地砖、高低水、防水存水、强弱电、煤气、通风、排气；最后检查闭存水实验、水表空转等问题。（注意：顶楼的业主要格外检查房屋是否存在渗水问题。）

其次，带装修房验收时要注意四大要点。

水路电路、空气环境、隐蔽工程、防水检测、核实建材等四个方面。尤其要检查房屋用的灯具、门窗、油烟机、墙壁、涂料等是否与合同约定的品牌一致。

最后，检查房屋细节问题，按以下步骤逐一检查。

1、门窗。查看房间的门窗朝向、结构等大方面是否和合同上标注一致。仔细检查门窗的内外表面有无刮花的痕迹或凹陷，将门窗来回推开，看是否顺畅，检查门框四周是否被挤压。

2、地面。检查地面是否平整，有无较为明显的凹凸和地面空鼓。

3、墙面。用靠尺检查墙表面看是否平整，误差在4mm以内属于合格。交叉墙面是否有很大的裂缝出现（裂缝宽度≥3mm属于正常，如果大于则要求开发商进行修复），尤其是在拐角处、梁下方，要格外留意是否有空鼓。用空鼓锤敲击墙面，靠敲打听声音来判断墙面是否存在空鼓现象。空鼓面积大于20cm²则需要开发商整改。

4、天花板 。站在远处看天花板是否平整和是否存在裂痕；看所有天花板是否有出现水渍或发霉，尤其是卫生间顶面及其相邻天花板。

5、电路 。检查屋内插座和开关面板是否齐全有没有被遗漏的；用专业的检测工具看插座是否正常通电、是否有地线、插座电压是否达标。每一个开关面板都要亲自去试一下，看所控制的灯是否能正常控制。

6、水路 。打开进水开关查看各进水管的供水是否正常；看水的流量大小是否正常，如果流量很小说明水压不够；向厨房、浴室、阳台的排水管、地漏、蹲坑等排水口注水，若听到咕噜噜的声音说明管道通畅；留意管口附近是否有渗水现象。

7、防水。若是装修房，还要验收防水（在卫生间注入20cm高的水，停止至少24小时，观察是否有渗漏现象）。

8、测量面积。实测室内面积与合同面积的误差，一般合同会有约定；若无约定，面积误差在3％以内（含3％）算正常。对比合同的户型结构尺寸。

9、最后检查其他设备。燃气表外观，煤气、通风、管道等是否到位，合同约定的公共区域装修是否达标等。