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必读干货解答:几套房要征收房产税,房产税四部门

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近期由于国家高层在“求是”杂志上发声:要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作



这里面其实存在两层含义:


第一层是“推进房地产税的立法和改革”,毕竟重庆和上海已经试点了房产税10年,但目前看“效果甚微”。


比如上海一年的房产税征收额度才170亿,不到卖地收入的二十分之一,甚至无法填补“征税成本”。


所以房产税的改革是重点,一个是要提高税率,比如上海目前的房产税税率是0.6%,可能要提高到1%-2%。


另外一个就是拓宽覆盖人群,从原来的首套房免征提高到只按照面积征收,同时可能会把人均免征面积从60平米下降到40平米。


第二层是“做好试点工作”,房产税改革方案一旦有了初步方案,那么就肯定会增加试点城市范围,目前专家的建议是从“深圳、海南及杭州”作为增加的试点城市。


尽管目前新房产税的“试点方案”还没有正式公布,但是一旦房产税逐渐试点,并最终形成大规模征收趋势,对中国楼市将会形成重大影响。


最大的变化,就是可能会推动“市场房租”的上涨。


因为房产税一旦改革并试点,就意味着拥有多套房产的人可能要开始着手卖掉手里多余的房产,这样就会直接导致租房市场的供应量大规模下降


因为租房市场的供应目前主要是由“多套房产”的人来提供的。


一旦租房的供应量出现下降,那么直接导致的结果就是“房租暴涨”,那么房东就一定会把“房产税”加入到房租中转移给租房的人。


这样就会导致一个结果:房产税,最终只能由买不起房,只能租房的那部分群体来承担,而他们恰恰是社会收入最低的群体。


这就是为什么中国的房产税“迟迟不能”出台的主要原因之一。


那么随着房产税试点已经渐成趋势,对于普通人来说,资产的优化及重新配置已经不可避免


哪些房子应该卖掉,哪些房子可以持续持有,哪些房子最值得购买,在房产税试点后,是我们最值得关注的问题。


首先我们认为,以下四类房子有可能会被“锤爆”:


第一类,远郊区,生态涵养区的“第二居所度假大别墅”


尤其是像密云、平谷、怀柔、延庆等生态涵养区的“第二居所大别墅”,受到房产税的冲击最为明显。


这些大别墅不仅总价昂贵,同时根本租不出去,流动性极差,业主也不当成第一居所,所以一旦“房产税开征”,这部分大别墅就是“纯损失”,每年都要缴纳大额房产税。


所以这类远郊区的二居所大别墅产品,就千万不要再买了。



第二类,北京郊区的“老破小”或者“老破大”,尤其是没有地铁交通的郊区老破大,也不能再持有了。


这类房子最大的问题就是“没有租金收入”,同时面积还挺大,一旦持有就会导致家庭人均面积达到“房产税”的征收标准。


所以像房山、大兴、昌平、顺义、密云、怀柔、延庆、平谷等地区的没有地铁交通的“老破大和老破小”,都没有持有的价值了。


郊区没有地铁的二手房,在房产税试点的背景下,都要重新考虑其持有的价值是否合适了。


第三类,城区的大豪宅,总价高,面积大,房产税极高。


对于城区的大豪宅来说,这可能是房产税的征收大户了,这部分房子不仅总价极高,同时面积极大,每年要缴纳的房产税可不低。


比如一套3000万,面积在300-400平米的城区豪宅,每年可能要缴纳20-30万的房产税,如果还是二套房,那缴纳的房产税可能会更高。


所以对于目前动辄几千万的城区大豪宅,城市大别墅来说,虽然是“第一居所”,但居住成本可能会翻倍。


所以这部分房子也要谨慎考虑购买,持有价值有所折损。


第四类,城区租金无法提升的“老破小”二手房,这部分房子本身房价就难以上涨,就依靠租金收益持有。


征收房地产税后,如果这部分房子的租金不能提高,转移房产税,那么就意味着这部分房子的租金收益下降了。


所以这部分房子的持有价值其实也下降了。


综合判断,我们认为在房产税试点的背景下,“远郊区第二居所度假别墅”+“郊区无地铁的老破大”+“城区大豪宅”+“城区无租金潜力的老破小”,这四类房子要谨慎买入,同时应该成为资产配置重点剔除的对象。


相反,有一类房子可以作为未来房产税试点背景下,重点需要考虑的资产类型,那就是地铁沿线的“小户型新房或者次新房”。


其特点就是总价低,面积小,交通方便,配套还不错,所以租金潜力巨大,房产税征收额度小,甚至达不到房产税征收的标准。


这类房子在未来一定会非常“热销”


尤其是在海淀周边、望京周边、亦庄周边的几条地铁线路,将来小户型的房租将会持续上升,投资潜力巨大。


另外,对于个人名下的二手房地铁小商住,也会带来租金上的利好,毕竟个人名下的小商住目前看“不收房产税”,所以对于个人小商住来说,租金的上涨预期会给小商住二手房带来收益提升。


个人名下的二手小商住同时还有“不占购房名额”,“不收房产税”,“租金收益高”,“总价门槛低”等很多优点,还是有一定的投资优势。


综上所述,我们认为,房产税的到来,一定会改变市场的资产配置逻辑,甚至会推动很多人主动优化资产配置结构。


因为有些房子以前值钱,现在可能由于房产税的开征,持有成本大幅提高,持有的价值就变低了,就不能再持有了。


未来,越来越多的投资会秉承三大特征:


第一,不要在一个城市集中购房,而是要多个城市进行资产配置,规避房产税。第二,尽可能不要购买大户型产品,除非多生孩子。第三,越来越关注租金回报率。

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