必读干货解答:几套房要征收房产税,房产税四部门

近期由于国家高层在“求是”杂志上发声：要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

这里面其实存在两层含义：

第一层是“推进房地产税的立法和改革”，毕竟重庆和上海已经试点了房产税10年，但目前看“效果甚微”。

比如上海一年的房产税征收额度才170亿，不到卖地收入的二十分之一，甚至无法填补“征税成本”。

所以房产税的改革是重点，一个是要提高税率，比如上海目前的房产税税率是0.6%，可能要提高到1%-2%。

另外一个就是拓宽覆盖人群，从原来的首套房免征提高到只按照面积征收，同时可能会把人均免征面积从60平米下降到40平米。

第二层是“做好试点工作”，房产税改革方案一旦有了初步方案，那么就肯定会增加试点城市范围，目前专家的建议是从“深圳、海南及杭州”作为增加的试点城市。

尽管目前新房产税的“试点方案”还没有正式公布，但是一旦房产税逐渐试点，并最终形成大规模征收趋势，对中国楼市将会形成重大影响。

最大的变化，就是可能会推动“市场房租”的上涨。

因为房产税一旦改革并试点，就意味着拥有多套房产的人可能要开始着手卖掉手里多余的房产，这样就会直接导致租房市场的供应量大规模下降。

因为租房市场的供应目前主要是由“多套房产”的人来提供的。

一旦租房的供应量出现下降，那么直接导致的结果就是“房租暴涨”，那么房东就一定会把“房产税”加入到房租中转移给租房的人。

这样就会导致一个结果：房产税，最终只能由买不起房，只能租房的那部分群体来承担，而他们恰恰是社会收入最低的群体。

这就是为什么中国的房产税“迟迟不能”出台的主要原因之一。

那么随着房产税试点已经渐成趋势，对于普通人来说，资产的优化及重新配置已经不可避免。

哪些房子应该卖掉，哪些房子可以持续持有，哪些房子最值得购买，在房产税试点后，是我们最值得关注的问题。

首先我们认为，以下四类房子有可能会被“锤爆”：

第一类，远郊区，生态涵养区的“第二居所度假大别墅”。

尤其是像密云、平谷、怀柔、延庆等生态涵养区的“第二居所大别墅”，受到房产税的冲击最为明显。

这些大别墅不仅总价昂贵，同时根本租不出去，流动性极差，业主也不当成第一居所，所以一旦“房产税开征”，这部分大别墅就是“纯损失”，每年都要缴纳大额房产税。

所以这类远郊区的二居所大别墅产品，就千万不要再买了。

第二类，北京郊区的“老破小”或者“老破大”，尤其是没有地铁交通的郊区老破大，也不能再持有了。

这类房子最大的问题就是“没有租金收入”，同时面积还挺大，一旦持有就会导致家庭人均面积达到“房产税”的征收标准。

所以像房山、大兴、昌平、顺义、密云、怀柔、延庆、平谷等地区的没有地铁交通的“老破大和老破小”，都没有持有的价值了。

郊区没有地铁的二手房，在房产税试点的背景下，都要重新考虑其持有的价值是否合适了。

第三类，城区的大豪宅，总价高，面积大，房产税极高。

对于城区的大豪宅来说，这可能是房产税的征收大户了，这部分房子不仅总价极高，同时面积极大，每年要缴纳的房产税可不低。

比如一套3000万，面积在300-400平米的城区豪宅，每年可能要缴纳20-30万的房产税，如果还是二套房，那缴纳的房产税可能会更高。

所以对于目前动辄几千万的城区大豪宅，城市大别墅来说，虽然是“第一居所”，但居住成本可能会翻倍。

所以这部分房子也要谨慎考虑购买，持有价值有所折损。

第四类，城区租金无法提升的“老破小”二手房，这部分房子本身房价就难以上涨，就依靠租金收益持有。

征收房地产税后，如果这部分房子的租金不能提高，转移房产税，那么就意味着这部分房子的租金收益下降了。

所以这部分房子的持有价值其实也下降了。

综合判断，我们认为在房产税试点的背景下，“远郊区第二居所度假别墅”+“郊区无地铁的老破大”+“城区大豪宅”+“城区无租金潜力的老破小”，这四类房子要谨慎买入，同时应该成为资产配置重点剔除的对象。

相反，有一类房子可以作为未来房产税试点背景下，重点需要考虑的资产类型，那就是地铁沿线的“小户型新房或者次新房”。

其特点就是总价低，面积小，交通方便，配套还不错，所以租金潜力巨大，房产税征收额度小，甚至达不到房产税征收的标准。

这类房子在未来一定会非常“热销”。

尤其是在海淀周边、望京周边、亦庄周边的几条地铁线路，将来小户型的房租将会持续上升，投资潜力巨大。

另外，对于个人名下的二手房地铁小商住，也会带来租金上的利好，毕竟个人名下的小商住目前看“不收房产税”，所以对于个人小商住来说，租金的上涨预期会给小商住二手房带来收益提升。

个人名下的二手小商住同时还有“不占购房名额”，“不收房产税”，“租金收益高”，“总价门槛低”等很多优点，还是有一定的投资优势。

综上所述，我们认为，房产税的到来，一定会改变市场的资产配置逻辑，甚至会推动很多人主动优化资产配置结构。

因为有些房子以前值钱，现在可能由于房产税的开征，持有成本大幅提高，持有的价值就变低了，就不能再持有了。

未来，越来越多的投资会秉承三大特征：

第一，不要在一个城市集中购房，而是要多个城市进行资产配置，规避房产税。第二，尽可能不要购买大户型产品，除非多生孩子。第三，越来越关注租金回报率。

【加入北京群，请私信大山老师】