今日追踪盘点:不满五年二手房税费,二手房交易个税怎么计算

引言：太原二手房个税政策一日游传闻的背后：太原地产个税“取消”只因推出时点不合时宜，因当前抗疫之后的政府财政负担、市场经济恢复承压，救市恢复经济是首要的，但这并不意味着不久的将来，二手房交易不会足额征收个税。

解读二手房交易20%个税背后的“隐情”，预判很快会严格征收，学会合法避税更重要！

12月8日，很多人都在转发一则太原市二手房交易个税计算方式将由房屋总价的1%调整为差价的20%的消息，一时舆论哗然，各路自媒体房产大V纷纷这一“重大改变”进行如火如荼的解读。

没想到的是仅过两天，又出现戏剧性“反转”。有人爆出：“于2022年12月8日新变化的个税差额20%征收的政策，暂时取消执行。”

当然，以上两种消息都没有在官方渠道找到信息源，而在过去四五天中，尽管网上就二手房交易开征20%个人所得税议论纷纷，太原有关部门也没有出面发声澄清。

于是又有人开始猜测：这可能是官方故意放出风声在试探民意，为二手房转让开征20%个人所得税做铺垫……

一张表格看懂二手房转让交易所有税种，20%个税如何合理避税？

实际上，二手房交易个税缴纳有着不同的标准和适用税率，按差额征收只是其中一种方式。

如上面表格所示，若所出售的二手房不满五年或满五非唯一住房，则按差价20%征收个人所得税。

举个例子：小王2019年10月取得房本，2022年12月12日转让，该房屋买入时总价为80万元，现已110万元出售，按差价30万元的20%征收人所得税，当缴纳为6万元的个税。

当然，政策并不是“一刀切”，具体情况还得具体分析，卖家完全可以灵活运用。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关的通知》规定：“转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

具体计算公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20% 。

也就是说，在持有房屋期间，如果产生装修费、房贷利息等,只要提供有效凭证（比如发票），都可以进行扣除，当前政策规定二手商品房转让时合理费用最高扣除限额为房屋原值的10%。

卖房时被征了20%个税，怎么办？原来还可通过“卖一买一”实现退税

对于房东来说，那么万一被征收20%个人所得税怎么办？

如果是有改善型需求的房东，那根本无需担心，因为此类情形适用 “卖一买一置业退税”政策。

根据财政部联合国家税务总局9月30日发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》规定：在2022年10月1日-2023年12月31日期间，卖出自有住房并在同一城市重新购买住房的业主，可以其已出售住房所缴纳的个人所得税予以退税。

可以说是为那些满五不唯一或未满五年但要出售的二手房量身定做，同时利好打算买掉小房换大房的业主群体，还可以促进二手市场、新房市场的活跃度。

上述政策目前已经在很多城市执行，比如这次爆出征收20%个税的太原市就在执行，而北京在执行该政策一个月后促使部分群体加快了换房节奏。

二手房交易20%个税没有大范围推行，疫情下财政重负，预计很快会执行

关于二手房征收20%个税的传闻，今年早前就出现过两起。5月份江西抚州、9月份甘肃兰州就传出按差价20%征收个人所得税，但最后均未被官方证实。

然而，从过往事例来看，二手房20%个税暂时很难在全国大范围推行，但有北京示范，迟早会执行。

在2013年3月的“新国五条”就有对二手房交易按差价20%缴纳个人所得税的规定，但事实却是这一政策从实施开始就被市场通过合理操作予以消解了。绝大部分城市均暂未执行。

目前也是这个情况，大部分城市并未严格执行按差价征收20%个人所得税，而是选择转让总价的1%-3%来征收。比如长沙“满五非唯一”的二手商品房就是按总价2%来征收个人所得税。

而广东东莞、珠海、肇庆等城市去年已经把二手房转让个人所得税下调为总价的1%。

既然如此，为什么这一次关于太原二手房20%个税的小道消息会引起如此大的震动呢？主要是在二手房交易市场很多时候卖家把税费转嫁给买家，所有会担心二手房会因此涨价。

但是目前二手房市场行情还是以出货为主。像成都、南京、苏州、广州、西安、合肥等多个城市二手房挂牌数量超过10万套，市场预期已经发生改变，房东还想通过拉高房价转嫁20%个税的可能性不大。

还有一种担观点认为20%个税是为了打压二手房市场，倒逼购房者去买新盘。其实也是不可能的，因为买二手房与买新房的出发点并不一致，置业理念和需求并不会因为个税而改变。至于普通人的刚性需求，更是属于政策要保护的一个购房群体。

税收是一种国家意志，二手房交易个人所得税本质是为了调节、分配和监督，兼顾国家和不同的社会群体，税务机关在执行过程中也会结合当地实际情况，制定有针对性、差异化的征税标准，预计很快会在全国各地执行，毕竟二手房交易税是比房产税简单得多而且更易执行的税种。

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