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实事专业信息:二手房买卖合同纠纷,买二手房卖方违约怎么办,法院起诉

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本文知识点:

  1. 二手房卖方违约怎么办?
  2. 如何防止卖家违约?
  3. 卖方毁约基本的3种情况。
  4. 常见的卖方违约处理情况。

二手房卖方违约怎么办?

1、避免合同无效的情况发生

比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等,注意合同内容。交易双方可以约定更短的交易周期、更高的定金额度(法律规定不超过交易金额的20%),或者由败诉方承担因为纠纷、诉讼等问题会引发的律师费及各种费用,尽可能增加违约成本。

2、自己按合同约定履约,不给对方违约的机会

包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等。

3、及时固定证据。

如果卖方在应履行义务期限届满时并未履行此义务,买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》,并保留函件复印件及邮寄凭证,以证明对方违约的事实。协商不成,法律解决,买方及时委托律师维护自身合法权益,起诉后立即申请财产保全,查封涉案的房产,以保障今后判决的顺利执行。

在已经签署了购房合同的情况下,就算还没有网签,交易也是受法律保护的。所以,在买卖双方签订二手房买卖合同之后,房主毁约是违法行为。如果你依然想要购买这个房屋,最简单粗暴的处理方式就是立刻提出诉讼。

对于卖家主张赔偿责任的情况,那买家不承担责任。但如果是卖家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向卖家主张违约责任或者赔偿责任。

如何防止卖家违约?

1、约定较高的定金责任。

为了防止业主坐地起价恶意违约上涨房价,建议买家在二手房买卖合同中约定比较高的定金并支付(这个一定是买家提出,并签订补充协议),如果二手房出卖人违约,就要双倍返还定金。

2、要求继续履行合同,并且按日赔偿违约金。

买方有权提出继续履行合同,并且依据合同约定要求卖方按日支付违约金。卖方拖得越久,需要支付的违约赔偿金就越多。

3、在合同中约定30天内完成过户,并适当催促卖家。

买家可以在合同中约定较早的网签、过户时间,还要催促卖家配合办理,避免因卖家拖时间而导致房价上涨,造成违约。

卖方毁约基本的3种情况

1、卖方想涨价出售。

如果卖方在签订二手房买卖合同之后提出房屋涨价,购房者可以立刻向法院提起诉讼,并要求查封房屋,保证财产安全,以防止卖方将房子卖给第三人。与此同时还可以要求法院判定卖方继续履行合同。

2、卖方一房二卖但未过户的。

根据法律规定,原买房人有优先过户的权利。如果卖方在把房子卖给你后,又卖给了第三人,但是都还没有办理过户,这时候你可以向法院请求,要求对方继续履行合同。

3、卖方一房二卖却已经过户的,可以要求解除合同。

如果卖方在把房子卖给你后,又卖给了第三人,并且已经办理过户,此时你可以向法院提起诉讼,要求解除合同,还可要求卖方根据违约责任或房屋差价进行赔偿。此时卖方已经构成了恶意违约,合同不能继续履行。

还有另一种情况,卖方毁约在先,你也不想再买这个房屋了,这时候可以要求卖方将你已支付的所有房款退还给你,并且赔偿双倍定金作为违约金。

常见的卖方违约处理情况

以下三种处理情况只是二手房交易中比较普遍的违约现象,具体的违约问题还要根据事件本身再做分析。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由违约

支招:

《物权法》规定:符合以下3个条件,买卖双方签订的合同有效:

1、得到该不动产或者动产时是善意的;

2、以合理的价格转让;

3、转让的不动产合法,可以出售。

所以,协商不成,就走法律程序。

二、卖方以房屋没有取得权属证书为由违约

支招:

卖方将期房再予转让并不违法。买家可以与卖家签订补充协议,说明签订买卖合同时没取得不动产产权证,等卖方取得产权证后及时办理房屋交易手续。

三、卖方以中介公司没有及时转交定金为由违约

支招:

定金合同生效的条件是:定金必须缴付到卖方手里。现在二手房交易时,买方往往是把定金交付给中介公司,再由中介公司转交给卖方,卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此,买方应当在定金合同里面约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时必须委托正规的中介公司进行居间买卖

总之,建议购房者选好房、选好中介公司、看好购房合同,以便在出现问题时为自己争取更多的利益。

PS:要是签了购房合同,你自己不想买了,定金是不退的。


【END】

以上内容

具体政策以各地信息为准。