干货|多地烂尾楼业主停贷,烂尾楼业主强制停贷

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“如果全部停掉，银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法，如果再继续往里扔钱，就没法生活了。”

据第一财经，近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

郑州一网红楼盘业主停贷

据第一楼视报道，近日，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传，业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

2017年，楼市正热，王君和妻子卖掉一套二手房，选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园，打算买来方便工作和孩子上学。2018年，名门翠园成为郑州楼市“销冠”，王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末，王君发现异常，自己千挑万选的项目，竟然停工了。

2019年10月，项目总包方在名门翠园门口贴出声明，称名门严重拖欠工程款，项目工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房，与此同时，关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。

据报道，2021年以来，名门地产旗下多项目接连停摆，更有员工投诉其拖欠工资，当时经人社局核实反馈，该公司经营不正常。中建二局、广发银行、中融国际信托等，都曾将名门地产告上法庭，后者多次被列为失信被执行人，被执行总金额超百亿元。

名门翠园的项目开发公司圣鸿置业，也在经历多轮股权变动后，与名门地产脱离了关系。

一时间，名门翠园的业主陷入难拿违约金、收房无门的境地。据王君称，目前项目工程进度大约60%，工地一个人都没有，已经完全停掉。如果要完成项目的后续建设，大概还需要9个亿资金。这期间，短暂进来过接盘方，但都没有实质性进展。

今年7月份，“好消息”突然传来，一张网传海报内容显示，名门翠园被抵押物将于近日进行解压，名门翠园目前的实控方中融信托会将解押资金如数上缴政府监管账户，用于项目复工复建；施工方中建七局、中天建设也表示会积极配合政府复工。

据悉，这是近期金水区丰庆路街道办事处召集各方开会的纪要。不过，名门翠园的许多业主依然充满担忧。“今年5月办事处便说过，问题已经解决，但6月去问又不行了。这次说8月有望复工，不知道会不会成真。”

眼看楼盘复工艰难，王君迫于生活压力，动了“停贷”的念头。

资料图 张笑嫣/摄

数月前，王君便跟银行沟通、申请直接停贷，银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系，贷款停不了。今年郑州疫情后，银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。

就这样，王君暂时按银行的延期还款政策，缓解了几个月的燃眉之急。不过，等12月到期后，王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉，银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法，如果再继续往里扔钱，就没法生活了。”

名门翠园的另一名业主，也有类似情况。据该业主称，她今年3月份就直接停掉了还款，没有跟银行沟通，6月份银行找到她，说可以申请延期到12月，不过要还3～6月的罚息。“即便项目复工，我也不打算还，要等交房再说，否则太多不稳定因素。”

“现在烂尾楼的解决看不到希望，但是业主一边还房租、一边还房贷，加上疫情影响，其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称，听说小区很多人已经停了，其他业主在如今环境下也处境艰难，如果下月不复工就准备停了。

上述业主表示，多家银行因疫情出台了延期还款政策，并不是针对烂尾楼的，不过业主也可申请，宽限期三个月到一年不等。“延期还款是暂时性缓解，短期内不用还钱，但后期要还复利。业主的最低诉求，是暂停还款到交房为止，以度过这段艰难时期。”

武汉也有停工楼盘业主意欲停贷

值得注意的是，与名门翠园一起，近期许多停工楼盘业主都意欲“停贷”。

据每经房产消息，近日在网络热传的“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”（以下简称告知书）显示，“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。”

7月10日下午，每日经济新闻记者通过微信联系上了时代新城业主代表李先生，他表示，“业主们确实已经有这一打算，目前业主代表们也正在对该告知书进行完善，将在近期联系业主签字，并将该告知书寄给相关政府、企业、银行。”

张女士和丈夫也是业主。两人以总价75万元、首付30万元、月供4000多元买下了时代新城一套98平方米的新房。

资料图 张笑嫣/摄

选择购买时代新城，主要还是看中了该项目开发商的品牌影响力。原本应于今年3月30日交付的时代新城一期房源到如今尚无定期。

业主李先生提供的资料显示，今年6月28日，开发商武汉楚水云山农业开发有限公司发布的一则延期交楼告知函显示，“受2020年初疫情影响，项目停滞99天”“公司遭遇流动性影响”“不得不延迟交楼”。至于具体交楼时间，开发商表示，“将在具备交房条件后提前通知业主。”

公开信息显示，武汉时代新城项目占地210838.9平方米，规划住宅36栋，总户数5032户，其中一期有3500户，二期截至目前为1200户。2019年9月15日该项目首次开盘，一年时间里就已完成销售3264套，并凭此一举获得了武汉2020年上半年销售面积、销售套数双料冠军。

“停贷“的法律风险

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然已经复工了，但是属于‘表演式’复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”

严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。从这点看，相关银行或负有一定的责任。

据第一财经，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣也表示，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的，而不少银行提前放贷。但在司法实践中，也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。他特别建议，在银行的按揭合同中，增加关于银行违规放贷的违约责任。

不过，业内及律师观点仍认为，业主“停贷”应谨慎。

针对上述武汉时代新城业主的这种“强制停贷”行为，建诚晟业总经理苑承建表示，能够理解，但是不提倡也不受保护。

“房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人，房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的（义务）。”

“虽然对业主充满了同情，但从法律关系和合同规定看，建议业主们谨慎理智考虑，不要随随便便就停贷了。”成都一位不愿透露姓名的律师表示：“贸然停贷很可能就违约了，届时不仅征信会受影响，还可能被诉到法院，得不偿失。”

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣建议，若核实发现存在挪用预售资金的情况，应尽快申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果交房已经延期，可提起逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

“必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。”王玉臣称，如果一个项目主体已经完工，不建议解除合同，可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景还不错，可多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘。

能倒逼烂尾楼复工吗？

红星新闻报道，值得强调的是，最高人民法院最新修订的有关商品房贷款合同的规定：担保贷款合同作为附属合同，可以因为买房合同的解除而解除，似乎让很多买房人看到了希望。

最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

而且这一新司法解释已经被运用于判决中。据媒体报道，上海的许先生在嘉兴某楼盘买楼时向银行按揭贷款392万元，但是楼盘烂尾了，而且开发商也宣告破产了。许先生停止还贷，要求解除贷款合同。二审法院认为，开发商无法交付房屋致使商品房买卖合同解除，应该由开发商承担剩余贷款还款责任。

这个判决让很多既拿不到房子，又要还月供的受害者看到了希望。最高人民法院做出新的司法解释，也是理顺了基本的权责利关系。

红星新闻评论表示，要说明白的是，无论是最高法的司法解释，还是嘉兴的最近案例，解除贷款合同的前提是先解除买房合同，即买房人不再要房子——当然还可以进一步要求开发商退回房款（但这事实上很难了），所以解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。

目前，武汉等地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。那么，这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。

即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商，倒逼着房子重新开工。

编辑丨张雅婧 综合第一财经、每日经济新闻、21世纪经济报道、红星新闻等

图片丨北京商报、视觉中国、壹图网、天眼查截图