[阅读]追踪解答:房地产信托投资基金,黑石集团房地产基金

果然没什么坏消息能阻挡得了黑石募资的步伐。

2023年4月13日，黑石旗下最新全球房地产基金 Blackstone Real Estate Partners X（以下简称"BREP X"）已完成最终募资，总募资额为304亿美元，是有史以来最大的房地产或私募股权基金。至此，黑石全球、亚洲、欧洲三大机会型策略目前共有500亿美元的资本承诺。

据投中网了解，这支基金比上一支于2019年关闭的房地产基金规模大了48%。

“最大”

鉴于近期黑石的负面消息——挤兑风波和债券违约，选择此时宣布募资完成多多少少有稳定军心的意思。而在这次的新闻稿中，黑石公关也是些微做出了一点回应：

一，“黑石为BREP全球基金中超过1000多亿美元的承诺资本提供了16%的净内部回报率。”这句话换个皮肤仿佛是在对投资者说，甭管外面多风雨飘摇，我们内部还是一如既往地稳。

二，“由于预见到宏观趋势的变化，黑石房地产投资已将其投资组合从面临逆风的资产（如传统办公楼和购物中心）中转移，目前投资组合中约80%的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。”投资偏好的转移，解释了3月份黑石那笔5.31亿欧元债券的违约——所属领域正是商业办公楼。

这话不假。前不久，在2023年3月14日，黑石参与收购了一家会议、活动和酒店技术提供商Cvent，收购价格为46亿美元。这笔交易被称为黑石少有的坚定的交易之一。

显然，除了对外高调表示黑石依然广受投资者欢迎（完成募资）之外，黑石的这偏公关稿件从侧面折射出全球房地产基金正遭受周期侵袭的事实，即自2022年以来，房地产市场就频受贷款收缩、利率上涨等冲击，尽管黑石房地产全球联席主管Ken Caplan 依然淡定地表示:“我们认为，当前的市场为黑石房地产提供了绝佳机会。”

Caplan的自信不光

然而值得一提的是，根据外媒报道，这次黑石的304亿“最大”房地产基金颇有水分，因为这所谓的最大规模的房地产提款基金是在黑石集团数月来限制其资金提款之后设立的。在2022年12月，该公司曾宣布，其500亿美元的黑石私人信贷基金首次达到了预先设定的提款限额，而就在几周前，其690亿美元的房地产基金也超过了那一季度的限额。

限制赎回

2022年，疫情令大环境有多萧条，黑石对房地产的买买买就有多疯狂。根据公开资料，光在美国，黑石仅用半年时间就投出去300亿美元用于购买房地产。

而当初有多疯狂，现今就有多冰凉。面对投资者难以抵挡的赎回要求，限制赎回则成为目前黑石面对动荡和混乱的市场环境所使用的最引人注目的抵御方案。

BREIT（黑石旗下房地产投资信托基金）在致投资者的的公开信中透露，黑石在3月份通过了6.66亿美元的赎回请求，仅占该月45亿美元赎回请求总额的15％（其中不乏受到硅谷银行倒闭的影响）。

不光如此，这已是自2022年12月以来黑石连续第五个月限制赎回，原因则是投资者的撤资要求超过了该基金资产净值的预设5%。也就是说，投资者正在丧失信心，不管是对黑石，还是对房地产市场。12月1日当天，黑石向投资者进行限制赎回后，公司股价暴跌12%。

“卖卖卖”

另一方面，黑石已经在陆陆续续卖出手中的房地产商业资产。据投中网了解，2023年1月份中，黑石就曾出售了3处资产，并从中套现超80亿元。“卖卖卖”的脚步没有停止，4月黑石继续以亏本36%的价格出售了加利福尼亚州的办公园区。

但房地产在黑石集团的重要性不言而喻，该板块在集团业务中占有3000亿美元，而且很可能会继续增长。苏世民曾对此表示，“拥有硬资产才能为通胀提供强有力的对冲。”

回过头来说，作为地产之王，如果说美国是黑石在房地产市场的重心，印度也是逃不开的市场关键词。

路透社曾报道过，仅在2022年一年中，黑石的房地产股票销售额就超过了10亿美元。而在两个月前，黑石公司总裁兼首席运营官Jonathan Gray更是在一次新闻发布会上高调表示，印度将继续是黑石在亚洲最大的市场，其很可能在印度投资基础设施，此外Gray亦透露：“印度是我们亚洲战略支柱的重要组成部分。日本和澳大利亚紧随其后。”

相信，黑石依然会有下一个“最大”的某某基金，但“最大”真的能保得住黑石在房地产上的地位和野心吗？（文/喜乐，