必读科普解说:简单的房屋租赁合同,设备合同终止协议书范本
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【法律要点】
在不定期房屋租赁合同中，添附使用时间较为长久的固定设备，双方未对添附物的处置进行约定，租赁合同终止后，可结合实际情况，运用公平原则对损失问题进行处理。
【基本案情】
2012年，伏某租赁某工商局所有的营业房。双方未签订书面租赁协议，伏某按月交纳租金。伏某在租赁期间，在该营业房内建造简易冷库并对外经营使用。
2014年9月至2015年10月，伏某累计欠某工商局租金22400元未付。
2015年11月，根据某城整体规划的需要和房屋拆迁公告的要求，某人民政府决定于2015年11月20日关闭某农贸市场，并要求工商部门积极配合好拆迁工作。工商局遂于11月17日、20日、29日，12月21日多次书面通知伏某限期搬出营业房内的物品并办理退房手续。伏某以租赁期间所建冷库耗资巨大、搬迁给其造成损失太大、工商局应予补偿为由，拒绝搬迁。工商局经与伏某协商未果，遂向法院提起诉讼。
工商局诉称，伏某自2012年不定期租用营业用房至今，逐月缴纳租金至2014年8月，自2014年9月至今没有支付租金。现因某工商局拆迁，国有土地被征用，须迁出营业房，但伏某以营业房有自建冷库为由，拒不退还营业房。伏某承租不定期房屋，工商局有权随时收回，伏某以营业房有自建冷库为由，拒不交还其租用营业房，侵犯了工商局的权利。要求依法解除合同并判令伏某退还其租用房屋，并搬出营业房内物品，同时支付所欠租金22400元，并承担本案的诉讼费用。
伏某辩称，伏某租用工商局房屋，并建有冷库，若拆迁，将会给我带来140 000元的损失，工商局应赔偿伏某因拆迁所造成的损失。
在审理过程中，法院委托价格认证中心对冷库拆装、搬运费用及材料损失进行鉴定，鉴定结论为：拆装、搬运费用5340元、材料损失51 000元。
【审判结果】
法院判决：一、解除工商局与伏某间的房屋租赁合同。二、伏某于本判决生效之日起十日内给付工商局租金22400元。三、工商局于本判决生效之日起十日内补偿伏某各项损失（拆装、搬运费用5340元、材料损失51 000元）的50％即人民币28 170元。
【律师点评】
工商局、伏某就房屋租赁所达成的口头约定为有效合同。因双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。
本案工商局作为出租人已在合理期限之前通知伏某（本案承租人）解除合同，故对工商局要求解除与伏某的租赁合同，由伏某返还其所租用房屋的诉讼请求，法院予以支持。
伏某未按约定给付工商局租金，故对工商局要求伏某给付租金的诉讼请求，法院予以支持。
伏某不应在不定期租赁的房屋内安装使用时间较为长久的固定设备，安装使用时间较为长久的固定设备应当与工商局协商一致签订书面协议；工商局对伏某在承租的营业房内修建简易冷库，当时未表示反对，且伏某已经使用经营多年，工商局亦未有提出异议，故应视为工商局对伏某在该营业房内修建简易冷库的认可。现在工商局要求解除租赁合同系城镇建设、旧城改造的需要，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同。因双方未对解除租赁合同后该增设物如何处理进行约定，故按公平原则处理为宜。