■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

日前，备受各界瞩目的《北京市城市更新条例》表决通过，将于2023年3月1日起施行。这一历经公开征求意见和反复拟定草案进行讨论的城市更新地方性法规即将步入市民的生活中。

《条例》中最受关注的还是其首次将“腾退”行为明确写入规定中，并明确其在符合条件情形下可能转化为强制征收，也就是由政府中途介入来强制拆除涉案房屋。

那么，“协议搬迁”究竟是怎样取得强制执行的权力的？腾退项目真的能强制拆除老百姓的房屋了吗？

目前，刚刚通过的《条例》全文尚未完整公布，在明律师先通过2022年9月下旬发布的“草案二次审议稿”来为大家做一番说明。

大家最为关心的，显然是《条例（草案二次审议稿）》第27、28条规定的关于腾退的内容，我们开门见山为大家呈现：

那么广大被腾退人该怎样理解上述新规呢？笔者个人认为这当中有以下几点值得重视：

1. 对公房承租人进行腾退具有一定“强制性”，本质上是“物业权利人”说了算。

要看懂《北京市城市更新条例》，必须首先弄懂这里面的“物业权利人”到底是谁。在此前公开征求意见阶段召开的座谈会中，曾闹出过有人将“物业权利人”理解为物业公司的笑话。

对此，“草案二次审议稿”在第7条中明确，不动产的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务……合法建造、依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人，依法享有更新权利，承担更新义务。

显然，在公房承租法律关系中，拥有公房所有权的单位或者直管公房经营管理单位才是“物业权利人”，而公房承租人则并不具有这样的主体地位。

换言之，无论你在公房中居住生活了多少年，经历了几代人，你那房子始终都是租的，而不是你自己的。

基于上述逻辑，大家就不难理解“二次审议稿”第27条和第28条规定的区别了。在27条中，产权单位与公房承租人调解不成，就有权向区城市更新主管部门申请作出所谓的“更新决定”，也就类似于过去的“拆迁行政裁决”。

而区城市更新主管部门作出的更新决定就是行政行为性质，具有强制性，公房承租人不服就只能通过申请行政复议或者提起行政诉讼去救济。一旦复议、诉讼未将所涉决定撤销，法院裁定下的强制腾退也就不可避免了。

也就是说，是否实施腾退行为基本上是由公房的产权单位说了算的，承租人只能依规去主张补偿安置利益，而无法阻止腾退行为的启动。

2. 私有房屋腾退是典型的“协议搬迁”，协商不成时需走征收程序方可强制拆除房屋。

从第28条的行文中我们可以看到，对私有房屋腾退的补偿方式需要的是“协商”，这就是有产权和没产权在腾退时的区别所在。

老百姓握有被腾退房屋的所有权证，自己就是“物业权利人”，实施主体也就只能先老老实实和物业权利人们协商、沟通，争取一户一户签订腾退补偿安置协议。

“协议搬迁”的本质是自愿的，如果物业权利人们认为补偿给得太低，完全有权拒绝签约、腾退，那么实施主体也着急不得，只能是想办法继续做工作，或者考虑修改调整补偿安置方案。

不过，为了避免过去深圳市等地在签约户数、面积“双百分之百”等过于绝对的政策下致使项目无法推进的窘境再现，新规明确设置了95%的“转换门槛”——即一旦同意腾退的私有房屋产权人比例达到95%以上时，区政府将有权在调解不成时启动强制征收，再通过590号令的规定将剩余的5%以内的个别户房屋予以征收补偿，进而实施拆除。

从“协议搬迁”到“强制征收”，95%的签约率就是触发项目性质改变的标准。一旦进入征收程序中，剩余的未签约户可依法对区政府作出的房屋征收决定、征收补偿决定申请复议或者提起诉讼，从而维护自己的合法补偿权益。

综上大家可以看到，无论是公房腾退还是私房腾退，都可能具有法律上的强制性。开始时你是和实施主体，也就是名为xx公司的开发商去谈，谈着谈着政府部门就登场了，取代实施主体和你打交道，甚至最终会走到申请法院强制执行那一步。

据此，在明律师要提示广大被腾退人以下5点：

一是要对“留改拆”三者中以“拆”为行为模式的城市更新项目从一开始就给予高度重视，不能因为其换了一个听上去更“柔和”的名字就拿其不当回事。尽早从属地社区居委会、村委会及乡镇街道获知相关信息并咨询律师，是十分必要的应对举措。

二是在与“城市更新实施主体”的协商、沟通中要明确自己的补偿诉求，搞清自己房屋的市场价值，尽量缩减双方之间的信息不对等，切勿在关键性问题上完全听信实施主体、公房产权单位的说辞，或盲目相信属地社区、村的拍胸脯保证。

三是在对补偿安置条件有疑问的情况下不要盲目签订任何实施主体、公房产权单位提供的书面材料，尤其是不可草率签订腾退补偿安置协议。

对私房腾退而言，只要签约率未达到前述95%的“及格线”，实施主体就绝不敢造次行事，被腾退人的协商谈判空间就始终存在。

四是要提防公房产权单位使出“解除公房承租合同”诉讼等惯用招数，一旦成为被告要立即委托律师积极应诉，绝不可在此关键环节上有任何松懈麻痹。

五是在区政府及其城市更新主管部门介入并作出“更新决定”或者“征收决定”后，要及时在专业征拆律师的指导下坚决申请复议或提起诉讼，绝不可错过复议、诉讼的法定期限从而使自己丧失救济权利的最后希望。

城市更新，对长年居住在老、破、小房屋中的普通群众而言的确是改善居住条件的新希望。尽管从其项目操作原理和补偿安置标准上看很难有若干年前“拆迁许可证项目”的“豪气”，但本着因时因势调整利益诉求和心理预期的原则来看，它仍然是咱老百姓应当积极争取、参与的大好事儿。在明律师衷心祝愿每一户被腾退人都能通过腾退项目过上更加幸福、舒适的新生活。

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