2022年11月30日，九江市住房公积金管理中心（以下简称中心）在其官方网站发布了《关于恢复“商转公”业务的通知》（以下简称《通知》），12月1日，大量市民通过电话咨询，询问自己是否能申请“商转公”。下面，我从三个角度来为大家解读：

一是中心审查贷款人是否符合“商转公”条件，他们主要看什么指标？

二是如何准备申请材料？

三是贷款需要多长时间能下来和哪些因素有关联。

一、自己是否符合“商转公”条件，有什么指标

如果想知道自己是否符合“商转公”条件，我们可以从三个方面综合来看：

一是这个条件的内容，二是这个内容和谁有关，三是这个指标有什么标准。

（一）和“商转公”直接有关的条件

（1）符合贷款现行条件

《通知》有这样一句话：“借款申请人须符合住房公积金个人住房贷款现行条件”，这个条件的标准是，申请人需有公积金账户，且连续缴纳公积金半年以上。

如果单位欠缴公积金3个月以上，中心可能暂缓或不贷款。

（2）房子的权属状态

昨天，有一个同学问我，她新买的商品房还没有办理不动产权证，是否可以“商转公”。

按照规定，房子要有不动产权证书，并办理了抵押登记。另外，房子上不能设定了二押和居住权，不能有查封。

房子的权属状态可以在不动产权情况表上看出来，都有记载。

购房人可以持本人有效身份证明到不动产窗口打印，或者在九江市不动产网办大厅中查看。

房子的权属状态如果不符合规定，就不能办理“商转公”，我的理解就是它们属于强制性标准。

（3）贷款账户是否正常

一般看征信报告，如果征信有异常，则属于强制性标准，公积金中心不会同意“商转公”。

（4）贷款次数

我有一个朋友，他说，他于2020年用商业贷款购买了一套商品房，在此之前用过一次公积金贷款买房，现在已还清了。

像我这位朋友这样，之前用过一次公积金，这一次，如果其他条件都符合规定，可以申请办理“商转公”，因为，申请人只能有二次公积金购房机会，而且，“商转公”算一次公积金贷款次数。

（5）贷款金额

贷款金额指的是商业贷款的本金。

由于它和“商转公”有直接关系，也就是贷款本金的余额可以有多少转为公积金贷款，在转移的过程中，银行有什么规定和要求，以及它还与组合贷款有点关系，所以说，很多人的问题就卡在这儿，理解不了，我们分别来举例说明。

1）商贷本金的余额

如果你打算申请“商转公”，可以到银行打印流水或从手机下载APP，查找出目前还有多少商业贷款的本金未偿还。

比如说，张三在2019年通过商贷60万按揭了一套商品房，还款期限20年，截止2022年11月，还剩余贷款本金56万，这个金额就是商贷本金的余额。

2）商贷本金的余额与可贷公积金之间的关系

它们之间的关系大概有三种可能：前者大于后者，后者小于前者，二者相等。

举个例子。

①商贷本金余额小于公积金可贷金额

王五在2018年通过商业贷款按揭了一套商品房，贷款金额为35万元。而同时期单职工的公积金可贷款金额为40万元，双职工为80万元，商贷的金额35万元小于公积金的可贷金额40万元。

在其他条件都符合规定的情况下，王五可以申请“商转公”。

②商贷本金余额大于公积金可贷金额

我们还是以张三为例子，他的商贷本金余额为56万，只有自己一个人有公积金，按照规定可以申请最高40万的“商转公”，问题是，剩下的16万怎么办？

一般有两种方法：

第一种：自己一次性偿还。

第二种：和银行协商，采取抵押贷款的方式。

第二种情况就要看银行是否同意了，有人问：为什么不同的银行对同一件事的看法不一样呢？

我们从开发商那里买的一手房，大多数是期房，那时不动产权证还没出来，这种贷款叫按揭贷款。

如果你有一套房子，手中有房产证和土地证，你以房子作抵押向银行借款，这种贷款叫抵押贷款。

也就是说，张三想申请40万元的“商转公”，又向银行申请16万元的商贷，这个商贷在银行看来，这是抵押贷款，和按揭贷款的性质不同，所以，银行是否同意贷给你16万元，不同的银行看法可能不一样。

3）公积金可贷金额

我有一个朋友，2021年才参加工作，公积金账户的余额只有1.5万元。

她也想申请“商转公”，我们假设，如果她符合条件，能申请到40万公积金吗？

先不讨论后面的20万，结论是她贷不到40万，为什么这样说呢？

可贷金额40万是指所有条件都具备的情况下是可以的，其中，我的这个朋友，她的公积金账户只有1.5万元，把它放大15倍后，也只有22.5万元，这是她能贷到的最高限额。

所以，能贷多少 ，要看你的公积金账户中的余额，再放大15倍。

4）组合贷款

有很多人是组合贷款，就是既有公积金贷款，又有商业贷款，这种人群能申请“商转公”吗？等你看完下面的案例，你再决定是否申请“商转公”。

赵六采取组合贷款的方式购买了一套商品房，其中公积金35万，商业贷款20万，截止到现在，公积金和商贷的余额分别为30万和16万。

如果赵六其它条件都符合规定，他想申请“商转公”，他要把30万公积金先还掉，然后，申请16万的商业贷款转为公积金贷款。

是否符合“商转公”的条件以及指标，我们就说到这里。

二、如何准备材料

在《通知》中，主要规定了四类材料，我只介绍第一类材料，其它材料可以向贷款的银行申请提供。

从提供的材料主体看，可以分为四类，分别是申请人、银行、不动产和税务。

（一）申请人

有效身份证明、婚姻证明、户口簿、1类银行卡提供原件，不需要复印件。

（二）银行

提供商业贷款的借款合同。

（三）不动产权证书

从2018年1月开始，不动产登记中心就不质押购房人的不动产权证书，且这个时间点之前办理抵押的，本人凭借身份证，配偶凭结婚证，或者产权人与直系亲属在一个户口簿上的，可以到不动产窗口申请领取不动产或房产证原件。

（四）税务

2016年7月之前，购房者可以向税务窗口申请打印契税发票，在这个时间点之前，可以向不动产窗口申请打印。

三、贷款多长时间可以下来

贷款多长时间可以下来，主要和三个因素有直接关系：

（一）中心受理材料以及审查的时间

中心前台受理材料，后台需要审查每份材料是否符合“商转公”的条件，也就是我们前面说到的那些指标。当然，时间绝不仅仅是我说的这样简单，很复杂，上面说到的只是他们工作的其中一个环节。

（二）“商转公”与个贷率之间的关联

《通知》在最后提到了这一条，我们只有读懂了它的内涵，才会懂得它为什么和贷款发放有直接的关系。

（1）个贷率的内涵

个贷率，指的是公积金个人贷款余额与住房公积金个人缴存余额的比率。

举个例子。

某市公积金个人缴存余额为50亿元，住房公积金个人贷款余额为40亿元，那么，个贷率为80%，即：

40/50×100%＝80%

通过个贷率，我们可以得到如下的信息：

个贷率越高，可以用来公积金贷款的余额就越少。

我们看《通知》里有这样一句话：“当个贷率达到或高于90%时，市住房公积金管理中心启动排号机制，实行轮候受理，并自次月起暂停商转公业务”。

个贷率90%了，资金池里可用来贷款的公积金就越少了，对“商转公”业务肯定有影响，原因就在这里。

（三）银行的规定

通过自筹资金模式办理“商转公”业务，需要提前偿还贷款，我们最好问清楚，提前还款需要多长时间，是否有罚息？每个银行的标准不一样，时间有长有短，因此，对“商转公”业务有影响。

四、结语

以上我从三个角度分析了申请“商转公”需要具备哪些条件、如何准备材料以及贷款多长时间可以来和哪些因素有关作了简单的介绍，其实，《通知》里还有很多的内容，限于篇幅没有说明，如果你在申请“商转公”遇到了其它问题，欢迎你在下方留言，我们一起讨论。