熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百八十二期（NO.482）

专栏内容提要：

硬核分析+专业解读：《民法典》最新关于婚姻中房子归属和界定相关问题的汇总，以房地产行业专业视角，进行全面解读分析。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎关注。

这是熊猫贝贝第482篇原创文章：

时代永远不会停下脚步，社会环境，人文关系，科学技术，还有各种观念也必然跟随时代步伐而产生相应的改变和进化升级。

但是有一个核心原则是永远不会改变的。

那就是在任何时代背景下，对于规则的理解，认知，和运用，是每一个社会个体得以生存发展，保障自身权益的必然性。

直白一点，想要活得好，先把法学好。

现代文明社会，规则就是法律。

从1993年开始，中国正式迈入市场经济大环境以来，资产私有制逐渐被社会财富价值观主流所接受与普遍承认，虽然市场经济模式的普及对于中国经济发展起到了重要的作用，但是各种因为财产界定和分割而导致的纠纷和矛盾，也呈现出数量逐年上升的趋势。

1978~1992年：经济体制改革目标的探索确立时期

1993~2002年：社会主义市场经济体制建立时期

2003年至今：社会主义市场经济体制完善时期

这其中，关联婚姻和房产的财产界定和分割问题，是市场经济大环境下，最为集中的领域。

原因并不复杂，对于绝大多数中国家庭来说，占比最大的家庭财产，莫过于房子了。

据不完全统计，在离婚率高居不下的近10年来，关联房产的相关纠纷，就占到了超过七成以上的比例。

而出现这样的现象，和市场经济制度建立，成长，再到成熟过程中，相关法律法规的界定存在滞后性和缺乏标准性而导致的，这个必须要得到理解，法律是国之重器，制定跟不上发展是正常的情况。

但是随着2021年正式实施的民法典出台，也宣告了社会主义市场经济体制正式从民生关联角度，开始走向成熟化和规范化：

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

《民法典》关系到非常多的领域，本文针对婚姻领域中房产归属问题给大家汇总，充分了解和认知，在各种情形下房产归属是将如何得到解决的。

PS：

• 本文得到笔者的法学界资深好友的鼎力支持和分析解读，在此表示衷心感谢，相关解读和分析内容已获正式授权。
• 文章略长，部分分析解读的内容可能较为扎心和深度，需要一定的时间和耐心，并且进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

一、婚姻关系关联的房产问题，有那些？

婚姻遇上房子，好像总会有一些意外发生，有人为了房子夫妻反目成仇，有人婚前因为房子直接分手，有人为了房子假离婚结果弄假成真。

为什么牵扯到房子，会产生这么多问题呢，归根到底还是因为房子的价值高。

中国人自古就讲究“居者有其屋”，认为要先安家再立业，可见人们把房子看得有多重要，而正因为这个原因，造成了社会生活中由房子产生的诸多纠纷。

一般来说，因为婚姻关系而导致的房产关联问题，一般会出现在以下几个不同的阶段和背景之下：

1、婚前财产界定

2、婚后财产界定

3、父母出资的房产财产界定

4、房产继承的财产界定

这篇文章，就会针对以上四种情况，以《民法典》标准进行详细解读。

二、婚前买房

一人出资

1、婚前还清个人贷款或是全款买房，房屋落在自己名下的，无论是婚前还是婚后取得房屋产权，均视为个人财产，另一方无权要求分割。

2、结婚前已支付了房屋首付，并向银行贷款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的该房屋认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分，而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

3、房屋落在对方名下按共同共有处理，如果没有特殊情况，多会视为以结婚为目的的赠予，按登记方个人财产处理。

4、房屋落在双方名下的房屋算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，一律平分。

解读：

结合中国传统“男方买房，女方陪嫁”的普遍习俗，经常出现嫁娶入门，房子分家的纠结矛盾，在最新民法典里面得到了清晰的界定。

从这里可以看到，假如是男方婚前自己一个人出资买房的，除非房屋产权上有女方的名字或者男方有书面的条件赠与协议，女方对该房屋都是没有所有权或部分所有权的。

当然，出于平等的角度上来看，性别对换，同样适用，体现了公平的原则。

“房本加名”的关键时间点请大家注意：婚前。

如果一方自愿把房子的一半所有权赠予另一方，并通过赠予或者买卖的房子加上了另一方的名字，那么这套房子就属于夫妻双方的共同财产，离婚的时候应当分割。

双方出资

1、房屋落在夫妻二人名下，房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资情况，一律平分。

2、房屋只是落在一人名下，

如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间，以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

如果不是同居期间，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。

解读：

民法典正式出台以前，婚前同居中的共同购买行为，在以往的法律法规中界定和判断是有一定空白和盲区的。

而民法典对“未婚同居”有了更为细致的界定和说明。

同居中的恋人两人都出资一起买房，都是为了婚后共同使用的，这种情况处理起来就按照两人共同平等所有。

如果不是同居的，比如朋友之类的，那就按照公平的角度处理，这个可能就稍微复杂一点，这就涉及到购房出资的货币

特别提醒，以按揭为例，还款一般都是男女双方中一张银行卡进行还款管理，如果资金流向要追溯，最好是直接转入，而不是进行第三方或者多次转账。

三、婚后买房：

一人以婚前个人财产出资

1、房屋落在自己名下

如果房屋已经支付了全部房款，算个人财产。

如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按个人财产处理；只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分，属于夫妻共同财产，属共同共有。

2、房屋落在双方名下或对方名下

房屋算是共同财产，实际算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房屋产权。

解读：

长期存在于婚姻关系中的“房本加名”的问题，在此次民法典中得到了充分全面的界定。

特别值得关注的，是共同偿还房贷的部分，归于夫妻共同财产的规定。

不过需要注意两个问题，首先房产增值部分属于夫妻双方的共同财产；另外共同还贷部分与夫妻双方的工资高低无关，即使一方没有工作，但是也承担了家中的其他事务，共同还贷部分仍然均等分割。

双方用共同财产买房

1、无论落在双方名下，还是落在一方名下，都属于夫妻共同财产。

2、若落户在未成年子女名下，一般视为未成年子女财产，由抚养方暂时管理。

解读：

如果是婚后买的房子，一方用婚前财产全额买房的话，这套房子的房屋产权不会按照夫妻双方共有处理，而按照出资方的个人财产处理。

而无论出资方是谁，只要房屋产权登记方包含了夫妻另一方的名字，那么这套房子的房屋产权就是双方共同所有。

三、婚前，父母出资买房：

结婚前

1、一方父母全额出资：

登记在出资方子女名下，房屋属于出资方子女的个人婚前财产。

2、一方父母支付了房屋首付款：

房屋产权登记在出资方子女名下，由夫妻二人共同还贷，离婚时会将房子判给房屋产权登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方作出补偿。

房屋登记在另一方子女名下，一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠予登记方或双方之间有其他相反约定的除外。

房屋登记在双方子女名下，应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。

3、双方父母均出资：

房子落在夫妻双方名下，房子属于夫妻共同财产；应当认定为父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

房子落在一方名下，房子属于夫妻共同财产；应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。

解读：

父母买房，一般都当做赠与处理，这套房子无论只写了对方名字还是夫妻双方名字，则出资方的子女对房子都拥有部分或者全部产权。特殊约定的按约定处理。

一般来说，如果对于子女婚姻前景存在一定的疑虑，最好还是在婚前买房的时候，进行一个财产界定，明确父母出资数额，明确出资类型（借款，赠与，继承，转让），对可能出现的婚姻问题关联的财产分割，具有关键性决定意义。

父母的爱，不可盲目，亲兄弟都要明算账，对于自己的孩子婚姻的投入，也要有法律公证意识。

四、婚后，父母出资买房

结婚后

1、一方父母全额出资：

房子落在出资方儿女名下，属于个人财产。

房子落在对方（或双方）名下，属于夫妻共同财产。除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资时赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。

2、一方父母部分出资（或首付款）婚后双方共同还贷：

房子落在出资方子女名下（或双方子女名下），房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分。

3、双方父母出资：

房子落在一人名下，多按夫妻共同财产处理，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但是另有约定的除外。

房子落在双方名下，房屋属于夫妻共同财产。

解读：

婚后，若父母出资买房，除特殊约定以及全款买房落在自己子女名下的，都算作对夫妻的共同赠与，房子属于夫妻共同财产。

特别提醒值得注意的是，民法典对“约定，声明”地反复强调，这对于复杂的婚前婚后财务合并和分割，具有重要的意义，法律最大的意义，是在证据的指导下行驶公平公正的规则，不以个人意志和想法动摇，法制社会，法大于情，这也是一个现代化文明社会建立和存在的基石。

也就是说，未来“契约”的意义和价值不仅仅是精神层面，更是得到了法律的明确保护和支持。如果说感情婚姻存在不确定性，那么关联财产的约定和声明，就是一种确定的权属证明。

特别对于很多长期观念中人情大于规则的地方，为了规避后续可能出现的旷日长久，纠结扯皮的财产分割纠纷，提前树立财产声明的意识和行动，非常重要。

不要太在意什么情感人事脸面，那是贫穷落后的腐朽观念，现代社会，契约为先，诚信为本，如果依仗不良心思通过婚姻关系进行财产掠夺和侵占的群体能过的滋润，那就是这个时代的悲哀。

法律已经提供了必要的保护，问题是自己没有任何意识和与时俱进的行动，能怨谁？

五、关联婚姻家庭关系的房产纠纷相关内容：

关联婚姻和家庭的房产问题，还有两个重要相关的领域。

一个是继承方面的规定：

按照很多地方的习俗和传统思想，无论是财产还是房产，都应该继承给儿子，女儿继承不到任何财产。

但是根据《民法典》的最新规定，儿子和女儿拥有相同的继承权，不管是老人剩下的财产还是房产，女儿都应该有自己的一部分。

当然这是没有立遗嘱的情况，如果老人在遗嘱中明确了房子的继承问题，应该遵照老人的意愿，按照遗嘱中的房产分配方式来分配房产。

1、房产继承增设了“宽恕”制度

《民法典》中有明确规定，如果继承人有以下几种行为，会丧失继承权：

1、故意杀害被继承人；

2、为争夺遗产而杀害其他继承人；

3、遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；

4、伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；

5、以欺诈胁迫等手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。

如果出现上述几种情况，继承人会丧失继承权，不过《民法典》增设了“宽恕”制度，如果继承人因为第三、四、五条而丧失继承权的时候，犯错之后诚心悔改，表现非常良好，同时被继承人也表示可以宽恕继承人过去的过失，这种情况下，继承人可以重新获得房产的继承权。当然如果是因为前两条而丧失了继承权，将会是永久丧失，不可重新获得。

其实这一新规算是给继承人一个改过自新的机会，而对于被继承人来说，遗产什么的并不重要，只要孩子能陪在自己身边就可以，只要继承人诚心悔改，能好好照顾自己，就是最好的结果。

2、遗产继承人范围扩大

以下4类人可以继承遗产：

• 侄子侄女可以继承叔伯遗产
• 出嫁的女儿，有平等的继承权
• 胎儿有继承权，遗产分割保留其份额
• 城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子

此外，还有一条规定：不尽孝者，不分或者少分遗产

一个是婚内因为出轨或者其它原因，隐瞒配偶购置房产的情况：

丈夫给小三买房 妻子有权追回

当然，如果妻子一方出现同样的行为，丈夫一方同样有权追回，男女平等嘛。

《民法典》中规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

写在最后：

撰写这篇关于民法典关于房产和婚姻关联的内容，主要是针对长期存在于中国财产纠纷集中的婚前婚后，对于房产的相关财产界定和分割标准，这也是很多人非常关注的内容。

婚姻是神圣的，但是关于婚姻，财产的认知和法律规定，也是需要与时俱进，充分认知的。

当然，两人结合在一起，追求的是幸福的人生，自然是奔着幸福生活去的，写这篇文章的初衷就不应该是警告和预防将来离婚了，得把房子分走或者分一半或者怎么着。

纯粹是在法制时代，依法生存发展，而必须要提前认知和学习法律的需求。

提前认知，加强学习，总是没有坏处的。

希望这篇文章，能够给看到的读者们朋友们，带来认知提升，观念更新，知识收获。

PS：另，如对文章中的某一解释和说明存在疑惑和不解，可通过留言进行文明交流。

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

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