— 通州限购一年了,房价涨了多少?!—
过去一年通州可以说是中国房地产历史上最奇葩的区域,最严格的政策+最大的利好叠加在这个区域落地!
那么这一年,这个市场到底如何了?价格到底涨了多少?邪乎吗?
今天聊聊这个话题!
2015年8月14日晚上,史上最严格的限购政策落地了,这一年通州楼市可以呈现了几个特点:
1:量跌明显,从限购前的每月1500套上下,暴跌到了签约300-400套区间:
通州新建商品房住宅成交从2015年8月开始明显下调,特别是9月以后持续走低,最严格的限购政策导致市场成交出现了明显的下调,其中9月签约508套,10月签约402套,11月签约434套,12月签约475套,1月签约475套,持续下调。
2:价格上涨明显,限购的365天,成交单价平均上涨了大约50%。
从上图的成交均价看,在限购的2015年7-8月,北京通州商品房住宅签约均价大约在2.3万周围,当下2016年7-8月,北京通州商品房住宅签约均价大约在3.5-3.6万,涨幅大约在50%左右。
因为成交结构的原因,所以如何科学是计算通州限购后房价到底涨了多少?按照核心区域来看:如果按照年度计算,限购一年来,核心区也就是通州副中心利好影响区域价格从2.5万上涨到了3.2万,涨幅为28%。
但如果按照季度计算当下价格,这一年,同比价格涨幅大约在42%.
1.2万的价格绝对值上涨,大约也就是说等于过去365天里,通州的商品房住宅平均每天涨了33块,换算到每小时,也就是大约每小时涨1.5-2块。
3:通州的价格涨幅邪乎吗?
伟哥觉得:通州有利好也有政策约束,在这么严格的政策影响下,价格还涨了这么多,只能说这个利好太大,资金太多。那么下面一个要聊的是通州价格涨幅邪乎吗?
不邪乎,甚至可以说价格涨幅远远不高!
首先:对比北京全市价格涨幅:
看北京房价已经不可以看均价,因为郊区占比涨幅干扰价格,那么我们看看六环内的市场均价变化,在2016年成交均价为4.4万,同比2013年的3.4万上涨了1万左右,涨幅在28%左右。
北京这一年本身涨的就快!
统计局公布的北京房价指数新建商品房上涨22.3%,二手房上涨33.4%,可以说基本吻合市场平均涨幅在30%左右。当然在实际成交中,有学区房或者其他部分房源涨幅超过50%的。
其次:看对比燕郊涨幅:
燕郊在过去的一年里,房价从2015的1万左右,全面上涨到了现在的均价2万上下,部分项目甚至已经开始超过2.5万触摸3万大关。价格上涨幅度超过100%,
整体可以看到,通州的价格上涨是全北京最快的区域,但因为严格的限购约束,成交量低迷,市场价格涨幅依然属于正常范围。
第三:不排除部分涨幅非常邪乎的项目:
从通州市场看,存量已经不多,而且多年未出让住宅用地,最近几年供应的主力在台湖等区域。从量价看4万+,5万+的签约频繁出现:
当然最典型的高价项目有一个:限购来价格上涨幅度已经高达75%。
4:公寓市场如何:
从数据看,公寓市场在6月前后有一波限购前的集中签约,但随后因为严格的政策约束,成交量出现了明显的下调。
5:二手房市场价格涨幅:基本在60%左右。但成交量低迷。
总结:资产潮下资产慌,不买通州买哪里?
通州的利好明确,导致通州楼市肯定会受到积极的影响,即使因为限购影响成交量,但有购买资格的客户,和有可售的开发商对通州房源的价值都有上涨的预期。
特别是燕郊等区域价格都已经2万+,将有部分需求回流通州。
行政副中心已确定选址于东六环西侧,潞城镇南侧区域,地铁M6号线郝家府站南行即是。规划的6平方公里已经100%完成拆迁,具备开工条件,规划设计一旦完成即可施工建设。
对于通州市场来说,目前新建住宅+公寓库存都非常有限,能够签约的库存也处于最近数年的低点,所以成交量不会井喷。
对于通州来说,次中心的利好是非常明显的,这种情况下,升级限购的确会明显抑制市场成交量,但对于区域内的房价来说,影响不会太大。当然,如果没有限购,当下通州市场的价格必然更加惊人!
配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊等区域,房价相比通州要低,但从配套看,完全无法相比通州郊区。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望,很可能就出现需求锐减。
整体看,次中心的限购政策抑制住了房价上涨幅度,但一旦通州利好的持续落地,市场价格依然会有明显的上行趋势。
归根结底是绝对房价的是利好+资金。