■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

日前，北京市发布了全新拟定的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），自3月31日至4月29日面向社会公开征求意见。这是北京市自2003年出台“124号令”后对农村房屋征收补偿作出的一次重大法规修订，具有十分重要的指标性意义。

那么，新规究竟拟从哪些方面衔接新修订的《土地管理法》及其实施条例呢？北京市民宅基地上的房屋征收补偿又诞生了哪些新的规定呢？本文，在明律师就第一时间对这份征求意见稿作出解读。

【亮点一：征收宅基地上房屋必须与征地同步实施】

在农村集体土地征收中，“征地”和“拆迁宅基地上房屋”是否同时开展，将直接影响到程序的合法性及老百姓的权利救济渠道。

过往的实践中，一些地方热衷于人为地将二者割裂、分离，先征地后拆房，搁置几年才姗姗动工的也不在少数，这变相导致了大量补偿安置纠纷，且使得被征地农民无法利用《土地管理法》提供的程序抓手遏制征收方的不法征拆行为。

北京市拟出台的新规终于用“白纸黑字”明确对这种不正规操作说不：集体土地上房屋搬迁应与集体土地征收同步实施，集体土地征收中的房屋补偿是集体土地征收工作的组成部分……

第6条的这一表述完美实现了对《土地管理法》第47条规定的补充和明确，也完全符合第48条“农村村民住宅的补偿费用”是征地补偿费用其中一项的立法意图，可谓是胡萝卜就酒嘎嘣脆。

简言之，征收方无故拖延对宅基地上房屋的征收将会使其承担违法征收的后果，新规将促使整个征地拆迁变得紧凑、严格起来，也为避免在后期对房屋进行补偿时“程序混用”扫清了障碍。

【亮点二：两种征收程序不允许混用】

对集体土地上的房屋“参照”国有土地上房屋征收补偿程序征拆，但补偿标准却坚持集体土地的，这是近年来各地屡见不鲜的操作方式。

究其实质目的，当然是规避集体土地征收需经省级政府批准等繁琐程序，同时又以相对低廉的集体土地征收补偿标准来支付补偿费用，从而实现成本控制上的一举两得。

北京市拟出台的新规中明确否定了这种“程序混用”做法：……项目范围内涉及国有土地房屋征收的，按照国有土地上房屋征收相关规定执行。

简言之，用哪个征收补偿程序完全取决于涉案房屋所占土地的权属性质，对于城乡接合部、城中村的房屋而言，只有当其确系国有土地上房屋时，才允许适用城市房屋的征拆程序和标准。若要拆除的是集体土地上的宅基地房屋，则只能严格按照《土地管理法》规定的程序去走。

【亮点三：补偿安置方式并非完全“自由选择”】

《土地管理法》第48条规定了重新安排宅基地建房、提供安置房和货币补偿这3种补偿安置方式。此番北京市的新规拟明确，这3种方式并非任由被拆迁村民自由选择，而是要在一定条件下才有相应的选择权利：

一是重新安排宅基地建房只适用于“有条件的地区”。即对土地资源极度稀缺的北京市而言，相当一部分征收项目恐无法实现重新安排宅基地建房的安置方式，“集中上楼住安置房”将是常态化的安置方式。

二是只有符合房屋安置对象认定条件的被拆迁村民，才有权选择房屋安置。不符合相应认定条件的，只能接受货币补偿。

这里的房屋安置对象认定，将由乡镇街道会同村集体经济组织或村民委员会等联合初步认定，同时在乡镇、村予以公示，最终由乡镇街道审核后报区政府备案。

此外需要指出的是，对宅基地上住宅房屋以外的非住宅房屋，仅适用货币补偿方式，无安置方式的选择权。

【亮点四：安置房源一般应为现房】

针对农村房屋征收补偿中常见的安置房迟延交付，导致村民长年在外“过渡”无家可归的情形，北京市拟出台的新规中延续了北京市在国有土地上房屋征收补偿中确立的原则：

1. 按照安居优先、先补偿后搬迁的原则；

2. 明确安置房源具体位置、套数、户型、面积及交付时间；

3. 安置房源一般应为具备入住条件的现房，采取期房安置的，尽量缩短安置周期。

可以预见的是，在征收补偿法治化的大背景下，过去那种一个棚户区改造项目10年都无法完成拆迁、回迁的现象将会一去不复返了。

对拒绝签约腾房的户区政府有义务及时作出征地（房屋）补偿安置决定，算上复议、诉讼、申请法院强制执行的全部时间，也将满足对已签约户回迁安置的期限保障。

【亮点五：严控补偿安置成本，未予认定的房屋面积不予补偿】

北京市拟出台新规在补偿安置的“尺度”上明显“缩紧”，拟采取极其严格苛刻的补偿认定举措：

1. 宅基地置换安置房时，严格依据宅基地面积补偿控制标准的一定比例确定安置房面积。具体而言，对认定为 1982 年（含）之前的宅基地，最高不超过 267 平方米；对认定为 1982年以后的宅基地，最高不超过 200 平方米。

宅基地面积超出上述补偿控制标准的部分不予补偿。也就是说，那些动辄大几百平米甚至上千平米的宅基地，将无法得到所谓“十几套房”的巨额补偿利益。凭借“超大型宅基地”拆迁暴富，将不再可能。

仅有1982年以前即占有使用的超出控制标准的面积可视情分档给予适当的货币补偿，但补偿标准最高不超过宅基地区位补偿价的一半，且无法兑换安置房面积。

2. 乡镇、村未予认定的宅基地房屋面积不予补偿。新规拟明确，宅基地上房屋的补偿面积认定，首先看不动产权登记证书，没有的按其他批准建房文件。

二者都没有的所谓“农村无证房屋”，要由乡镇街道会同村里“综合研究”确定补偿面积，最终由乡镇街道出具证明予以认定。

换言之，无法拿到证明的无证房屋面积将不予补偿。乡镇、村无需将房屋依法认定成违建就可对其部分面积不予补偿，在这里新规拟将无证房屋“补偿与否”的大权交给乡镇和村，这是值得广大无证房屋居住者注意的。

3. 补助和奖励费用严格受限，不得超过该项目安置房建安总成本和货币补偿总额的一定比例，巨额奖励金将不被允许。

4. 经认定、查处的违法建筑仍明确不予补偿。

【亮点六：明确规定了农村经营性房屋有停产停业损失补偿】

北京市新规拟在第21条中明确对于利用自有房屋开展合法经营活动或者依托盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等符合政策导向产业的，将给予停产停业损失补偿费。

这一补偿标准是要参照城市房屋征收补偿规定确定的，但请大家注意，给补偿的前提是农民所从事的产业需符合政策导向，而不能是政策不鼓励的甚至是不合法的产业。

【亮点七：征地补偿安置决定和责令交出土地决定被明确区分适用】

《土地管理法实施条例》2021年的修订并未解决征地补偿安置决定和此前既有的责令交出土地决定的关系问题，二者到底是需先后适用还是区分不同情形单独适用，各省的理解显然有较大区别。

北京市拟在新规中明确，这二者是区分适用而不同时适用的。被拆迁村民拒绝签订补偿安置协议时，区政府在取得征地批复并发布征地公告后应当作出征地补偿安置决定促其搬迁。

若被拆迁村民在已签订补偿安置协议后反悔拒绝腾房搬迁，区政府才在催告后作出责令交出土地决定。

换言之，这二者只会在一个案件中出现其一，都将指向申请法院强制执行，而不需要重叠作出。

在明律师需要强调的是，被拆迁村民一定要在法定期限内就上述两份决定之一申请复议或者提起诉讼，否则法院的司法强拆或将是难以阻挡的，补偿安置利益也几乎难以提升。

另外，在已经签订补偿安置协议的情况下，再起诉责令交出土地决定究竟还有多大意义，也值得专业拆迁律师在具体个案中谨慎研判。原则上讲，被拆迁村民若对补偿安置不满，是不可盲目签订协议的。签订协议，即基本意味着案件的结束。

在明律师最后要提示广大被拆迁村民的是，北京市拟出台的这份新规中似乎也有一些未提及、未明确的内容，譬如其中完全未提及对被征收宅基地上房屋、非住宅房屋依法评估的规定，那么对于有较为精致、豪华装修、用材的房屋尤其是民宿、咖啡馆等经营性房屋而言在重置成新价值的确定上就留有了悬念。

此外，新规还拟明确规定对征拆双方违法行为的“罚则”，提示征拆双方都要严格依法在征收拆迁活动中作为，一旦触及法律都将可能面临严厉的制裁和惩处，这点尤为值得被拆迁村民予以关注。

总之，北京市的这一《管理办法》在许多问题上对《土地管理法》悬而未决的细节作了明确，使其具有可操作性。在这一层面上其有些规定的原理与全国其他省区规定是相同或接近的，非北京的农民朋友们也可将其作为权利救济中的参考。

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