简单普及一下房地产开发企业会计制度,房地产相关税务制度

房地产企业土地价款抵减销项税额为什么要冲减主营业务成本？

在税务风险评估中，经常会发现有些房地产企业土地价款没有抵减销项税额，或者在抵减销项税额后，没有相应冲减主营业务成本，导致相应的涉税风险。在这个问题上，要弄清楚两个问题：

一是土地价款抵减销项税额的依据是什么，也就是为什么要抵减销项税额？房地产企业在支付土地出让金时，依据财政部门出具的土地使用权出让金专用票据，没有办法计提土地价款的进项税，只能将土地出让金全额计入“开发成本”，那么从增值税抵扣链条上来说，只有将这块进项税额考虑进来，整个增值税抵扣链条才算完善。这个问题怎么解决？根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文）附件2第一条第（三）销售额第10项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”这里面的销售额不应理解为主营业务收入，只是作为增值税的计税依据。

二是抵减的土地价款销项税额为什么要相应冲减主营业务成本？根据财政部《关于印发《增值税会计处理规定》的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第三项第1款：

“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”据此，剔除了土地价款中的增值税额部分，原来已将土地价款全额计入“开发成本”的，应相应冲减成本。

最后，怎样发现土地价款是否冲减主营业务成本？可以从增值税纳税申报表附列资料三(服务、不动产和无形资产扣除项目明细表)中，看申报增值税税时“销项税额抵减额”栏有无数据。同时检查当月主营业务成本贷方发生额。两者一比对，就能发现是否冲减。