今日专业发布:等额本金和等额本息的区别,等额本息和等额本金的利息差距大吗

发布时间：2023-06-12 06:15:37 阅读:

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。

回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？

我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：什么叫抹房查？

回答：抹除房查记录，操作详见知识星球内部分享。

提问：金地艺境，顶楼，125平米，满二，毛坯，200万，值得入手吗？投资，算不算笋盘？

回答：不错，小笋，没有硬伤可入。

提问：房姐，请问签订房产代持协议有用吗？需要注意什么？

回答：只签一份代持手续不完备，代持人违约成本太低
让代持人配合做全套手续，代持协议、借款协议、叠加抵押、长租合同。

提问：你好，房姐，今通过群里的一个老乡东东认识你，第一天入圈，刚才看了一些你对圈友的问题专业解答，感觉后悔这么晚才遇到你这么专业的人士，希望以后多交流。
我是湖北荆州人，87年12年开始工作32岁大龄老男人。2014年来北京出差工作，然后认识另一半，就在北京一直工作。现在名下有两套房(五一刚卖了一套，只能算一套了)
1.2013年5月，家里出钱买的汉口福星惠誉福星88平米尾盘首付35万装修5万贷款45万20年2013年9月开始一直出租月付2800房租2500。
2.2016.1月跟老婆离婚用老婆刚够的首套资格买北京东南五环内美然绿色家园顶层6楼99平米两居首付83万贷款147万中介契税个税一起12万。
做为一个北漂，在一直想着回武汉，但是又一直找不到自己觉得合适工作，加上今年我和老婆都刚升职，感觉回来更渺茫了。这几年把北京买房借的45万还完了，福星城的贷款上个月刚还完了。前面两次买房不太懂就瞎买了。武汉福星城小区仅有的3栋塔楼超高层被我选中了。北京买房时候我刚好外地长出差，老婆怀着孕，急急忙忙就把房子买了
现在买房比较纠结怎么去选，我觉得泛海这块区域还有比较大的发展潜力，现在看了中是一个85两房，255万，8月满两年过户，23层。还一个100平米的三房325万满两年。
还有就是东原启城开盘的只有142四房和125三房五月低开盘。感觉后面开盘四期地理位置没前面好了，也是超高层。买泛海三居我的流水只有两万加上3300的公积金，可能刚刚够。北京房贷和家庭开销媳妇收入刚好可以负担，小孩和阿姨费用一直父母承担着。首套泛海，然后买东原启程得二套父母一起还款。这是我现在想买的两处房子。想请房姐给我一点建议，我这样选择好不好

回答：1.泛海自住是不错的选择，但是投资并不是好筹。泛海CBD属于过气IP，当初规划很棒，但是并没有做起来，目前价格也炒高了，后期增长乏力。你看的这2套都比市场价贵，如果要买泛海也需要淘笋才行。1万涨到2万简单，3万涨到6万很难。
2.东原启城投资是不错的选择，白沙洲属武昌价格洼地，承接武昌的人口外溢需求。可以入。
3.纯投资建议买确定收益的盘，倒挂越严重，确定收益越大。武汉性价比高的盘汇总，详见知识星球内部分享。

提问：公积金贷款，现公积金每月缴纳数与还款数基本持平，后面公积金缴纳金额还会增加，现在公积金余额还有几万，是不是浪费了，可以用这些余额提前还款吗？或者还有什么更好的操作？比如装修贷款之类的，毕竟能贷一点是一点。

回答：你买房之后就可以把公积金的余额全部提出来，以后每个月自动提就行。不用提前还款

提问：请问这种没有名字的流水，作为房贷流水应该没问题吧？那是不是可以自己做流水，每个月固定日期往中信的卡里转一笔估计固定金额，作为工资收入？

回答：没问题
流水要过夜，备注工资，奖金，房租这些
不要去自住打印机，去柜台中信银行还是OK的

提问：房姐您好。最近下定一套汉口中心二手老房，用于投资。手中有子弹45万。在操作过程中有些疑虑，还请房姐给与指点。1.房子状况:吉庆家园低楼层电梯房一环边上18年房龄128平方，买入价:1.67，市场价1.8。租金可以到2500左右。是否适合投资？有无涨幅？若无涨幅，可否用于抵押做融资？2.之前对接银行的人打包票:高评到2.0没问题，现在开始走流程，正常评估是1.8。请问房姐有没有专业人士可以推荐给我。3.最后确认:吉庆家园这套房子值得入手吗？若是房姐，入手后怎么运营这套房子达到利益最大化。（武汉有2套全款房，自己也可以做sfsd）感谢房姐

回答：你好，吉庆家园区域属于核心位置的老破大，单价1.67低于市场价，但是因为房龄老，小区仅3栋，成交量太小，小区自身没有能力拉动房价。只能依靠区域的整体抬升。内环核心区的房子，如果没有学区优势，未来升值潜力很一般。武汉跟一线城市不一样，上车门槛低，老破大接盘侠人群相对少一些。
武汉板块轮动顺序:
重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。
老破大和老破小属于房产生物链的最底端。
如果是我，这套房子真笋的前提下，我可能会全款把价格砍到1.6以内，配合操作凤变冰+ABC直接出手，不会考虑长持。已经入手了，就从抵押和提高租金2当面入手。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租。

提问：房姐你好，现在是这样，有套南宁全款房，绿海云天117平方毛坯，卖多少合适？想快点出手转到武汉，在光谷附近上班，挂在中介那边210万，现在中介想签推广协议，保底198万，超出部分对半分，感觉不合理，但不知道怎么处理？另外葛店一套120多平方贷款房，要出掉吗？再怎么组合买房合适呢？

回答：说说卖房的科技树，1.首先是花几万把房子重新装一遍，装成北欧风，用最廉价但是最好看的材料。软装一定要好看，卖相好的可以溢价10%卖出。

2.报价要合适，快速卖出当然要比同户型价格低一些。

3.把附近中介都挂一遍，报个对外卖价，再报个心里底价，卖价与底价之间差2-3万，承诺中介谁帮你按对外卖价卖出去，奖励3万红包。附近的中介就会优先推荐你的房子。
挂210差不多，现在小区均价1.7。不要签推广协议，葛店可以出掉了。然后再根据你的子弹和房票来给你建议。

提问：请问房姐，我要买一套自住的房子，对居住环境要求比较高，目前在考虑泛海国际桂海园的小两居和时代新世界的小三居，因为都是新证，算下来桂海园的大概3.4万/平，时代新世界大概3.1万/平，买哪个比较合适，价格划算麽？或是还有那种环境好可以马上入住的精装修楼盘推荐吗？

回答：1.桂海园3.4贵了，最近二手成交单价都不超过3.1W。时代新世界3.1也贵了，看2.7左右的。这2个地方自住都不错，但是你不要看装修好的，都溢价，最好是毛坯或者装修差的，好压价，然后按自己喜欢的风格装。
2.想立刻入住的只有二手房了，如果喜欢环境好的，可以关注下江景和湖景房

提问：我已经有40贷款了，家我老公买房贷150还能贷得到吗？家庭月收入到手1.8

回答：能贷，把流水刷起来

提问：谢谢房姐之前给的建议，已经采纳，我们现在家里六口人，之前买的房子都是两房，一个是龙阳时代，一个是纽宾凯锦城，因为生了二胎，现在有两个选择，在这两个小区里再选一套三房，老人带两个小孩住一套，我们夫妻住那套小的，或是在另外的小区买个4房，目前看了一套招商1872的4房，二楼带底商露台，房子采光还可以，为了两个孩子上学方便考虑，这套房子自住，也考虑投资（以后孩子大了可以考虑卖掉）产证面积154，房东开价258万，新证，房东现在的状况是已经扛不住贷款了，急于出手，要求先给他150万，后期贷款下来了再把多的钱还给我们，请问房姐，这套房子可以入吗？多少钱入合适。

回答：1.建议买招商公园1872的4房，自住，后期升值潜力和学区都更优。
2.业主报价并不贵，但是判断真正价值需要用到拆骨法。2楼本来也有8%-10%的折价，赠送的露台面积，按照30%的单价计算，户型有没有折价等等。还原房子真实价格，然后再跟业主去砍价。业主急用钱，再砍个10万左右应该问题不大。
3.替业主还按揭，如何保证自己的资金安全？
A委托买卖公证（让卖家委托买家去办理银行还贷、解压、过户）并指定上证人为买家指定人。
B签署借款合同做公证借款事由买卖房屋
C重点监控银行扣款时间节点为当时存款当即扣款拿证时间根据银行不同，一般是一周内

提问：房姐你好，私营企业法人（空壳公司），三个月前集中两天内办下中信、招行、华夏、浦发信用卡，额度很低平均2万，月流水4w左右，1、请问怎样短期内提额最有效？是集中刷一张吗，刷哪一张呢？2、现在再申卡建议哪几个银行，另外自己房贷在交行却没申请交行信用卡。

回答：多刷，分期，多核办卡。房子在申卡环节没什么作用，看看我之前在知识星球更新的信用卡文章。

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