权威爆料头条:父亲再婚趁儿子未成年卖房独吞房款,婚前婚后父母出资购房房产归属

发布时间：2023-06-14 17:19:40 阅读:

王丹丹律师作品法律出版社

写在前面

有人说，家事无小事。在中国的传统文化中，都知道“清官难断家务事”，都希望“家和万事兴”，都主张“宁拆十座庙，不毁一桩婚”。婚姻家事的烦恼与困扰正影响着人们的生活，本期小编引用高朋（上海）律师事务所合伙人王丹丹律师新著《民法典婚姻家庭编典型问题案例精解》一书中受关注度较高的一个问题——父母出资购房，产权登记为小夫妻按份共有，如果小夫妻离婚，法院该如何处理？供大家交流学习。

◎原告（被上诉人）：杨某（女方）

◎被告（上诉人）靳某（男方）

杨某和靳某原系夫妻关系，2007年1月17日，靳某与北京某开发有限公司就购买北京市宣武区xxx1008室房屋（以下简称1008室房屋）签订了《北京市商品房预售合同》，该房屋总价款为966,827元。

2007年1月22日，靳某缴纳了房屋首付款616,827元。同年3月30日，靳某与北京银行股份有限公司右安门支行签订《个人购房按揭贷款借款合同》，靳某向银行贷款35万用于购买上述房屋，贷款期限为15年。

同年4月26日，开发商收到银行放款后，向靳某出具购房贷款发票。2008年1月16日杨某与靳某登记结婚，婚后杨某提出在上述房屋所有权证书上加名。2009年7月20日，靳某与杨某共同领取了1008室房屋的产权证，共有情况登记为按份共有，各占上述房屋共有份额的50%。

2011年12月靳某父母诉至北京市西城区人民法院，要求确认其对1008室房屋按照77%的份额享有所有权，2021年4月11日，北京市西城区人民法院判决驳回了靳某父母的诉讼请求。靳某父母不服提起上诉，后撤诉。

2012年3月，杨某以夫妻感情破裂为由诉至北京市西城区人民法院，要求与靳某离婚，2012年6月27日，北京市西城区人民法院判决准予杨某和靳某离婚。靳某不符提起上诉，2012年9月20日，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。离婚案件对杨某和靳某的共同财产未进行分割。离婚后杨某与靳某共同居住在1008室房屋内。

2012年10月，靳某父母将靳某和杨某诉至北京市西城区人民法院，请求法院判令擅自处分家庭共有财产无效，即靳某赠与杨某1008室房屋50%产权的行为无效，2013年1月25日法院驳回了靳某父母的起诉。

2013年四月，靳某诉至法院，请求撤销靳某赠与杨某1008室房屋50%产权的行为，北京市西城区人民法院经审理后驳回了靳某的诉讼请求。靳某不符提起上诉，2013年11月19日，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

2014年1月，杨某诉至北京市西城区人民法院，要求依法分割各50%产权的房屋，要求1008室归杨某所有，其给予靳某相应的房屋折价款。西城区人民法院判决房屋归杨某所有，杨某给予靳某相应房屋折价款。靳某不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

杨某认为，杨某起诉离婚时，靳某父母诉杨某和靳某关于1008室房屋的确权纠纷正在法院审理中，故未在离婚纠纷中处理。现该房产经过法院审理已作出生效判决，驳回了靳某父母的诉讼请求。1008室房屋属杨某和靳某的共有财产，为维护自己的合法权益，根据原《婚姻法》的相关规定，起诉至法院，请求对该共有财产依法分割，诉讼请求为依法分割个50%法产权的房屋。且其认为，虽然其收入高于男方，但是婚后花销也较大，且结婚时，靳某并无工作，所有家庭开支均由其一人承担，故要求法院将涉案房屋所有权判归其所有，给予被告房屋折价款。

靳某认为，1008室房屋是其父母出资买的养老房，2007年1月靳某父母为了到北京与靳某共同居住，决定在北京买房养老。因为其父母都在老家，来往贷款买房不方便，所以以靳某的名义购买房屋。之后，靳某父母多次给其转账、汇款支付房屋的首付款以及还贷。2008年2月至2009年10月靳某父母给过靳某12.6万元用于开销。从2007年4月开始涉案房屋的房贷就一直由靳某偿还，其支付的贷款自2007年4月至12月以及自2012年9月至2014年12月共计108,808.16元，靳某认为涉案房屋是其父母出资买的养老房，无论是购买还是还贷，靳某及其父母都承担了所有的花销，所以靳某主张房屋归其所有。关于房本加名字一事，2008年1月靳某和杨某结婚后不久，杨某与杨某的父母都要求在房产证上添加杨某的名字，当时多次给靳某施加压力，杨某还跟靳某说过，如果不给她加名字，她就不想跟靳某过了，所以出于家庭和谐的考虑，靳某便同意了。2010年4月得知房产证办下来，仅仅过了3个多月，杨某就与靳某谈话，以性格不合为由要求分手，后称自己在房产中有份额，要求分房子。靳某父母多次劝说也没有转变。现靳某认为，自己及父母对诉争房屋贡献较大，女方的生活水平高于男方，本案不适用照顾女方的原则，应当将涉案房屋所有权判归靳某所有。

北京市西城区人民法院认为，有关房屋部分，108室房屋虽系靳某婚前购买，但杨某与靳某登记结婚后，靳某自愿同意杨某在房屋所有权证书上加名，双方各取得房屋50%的所有权份额，该事实已经生效的裁判文书予以认定，故对于杨某与靳某就该房屋的所有权份额，北京市西城区人民法院予以确认。

关于分割意见，双方均主张房屋归己所有，给予对方相应的折价补偿，根据法院查明的事实，结合双方向法院提存案款的情节，考虑到照顾女方的原则，以及保证生效裁判文书的顺利执行，法院判定北京市西城区（原宣武区）1008室房屋归杨某所有，杨某给予靳某相应的房屋折价补偿。

关于补偿数额，根据双方对于房屋所有权份额的约定，结合房屋评估价款3585,500元，扣除剩余未偿还贷款数额195，883.87元，杨某应给予靳某的房屋折价补偿款数额为1,694,833.07元。

北京市第二中级人民法院认为，该案争议的焦点在于北京市西城区人民法院判决北京市西城区（原宣武区）1008室房屋归杨某所有是否适当的问题。根据房屋产权记载及生效判决书认定，诉争房屋系杨某与靳某的共同财产，双方各有50%份额，杨某与靳某离婚后，双方不宜再共有该处房屋，杨某起诉要求分割该房屋，符合法律规定。《婚姻法》第39条第1款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”北京市西城区人民法院根据双方收入水平及居住情况，本着照顾女方权益的原则判决诉争房屋归杨某所有，并无不当，北京市第二中级人民法院应予维持。

加名字不仅是夫妻双方之间的问题，还有可能牵扯到父母，一旦双方离婚，房屋产生纠纷，父母的利益就会牵扯其中，那么对于父母出资，产权登记为小夫妻按份共有的房屋，离婚时法院何如处理呢？我们接下来一一探讨下。

一、按份共有的房屋在离婚分割时有两种不同观点，都有其现实意义

一般情况下，房屋的共同共有是指两个或者两个以上的人对同一房屋平等地、不分份额地共同享有权利和承担义务。原《物权法》第95条（现《民法典》第299条）规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。共同共有的产生一般基于一定的共同关系，如夫妻关系、家庭关系、合伙关系。在共同共有中，各个共有人对共同共有的房屋平等地享有占有、使用收益和处分的权利。而按份共有是指两个或者两个以上的公民按照各自占有的份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。原《物权法》第94条（现《民法典》第298条）规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。这种份额并不是指把共有房屋分成若干份，各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分，而是基于共有房屋的全部。

对于按份共有的房屋在离婚时如何分割，存在两种不同的观点：一种观点认为，房屋登记行为仅仅具有对外公示的效力，在双方当事人之间不具有对内约定的效力。如果双方当事人没有另行签订其他婚内财产协议约定各自产权份额，那么对于房产证上登记的行为也只能判断为，各自名下的份额均有一半是对方的，不能将产权登记行为视为双方对婚内房产的约定，该房产登记行为没有突破夫妻婚后财产混同制这一法定制度。所以，即便房屋产权登记为两人按份共有，离婚时也不能按照该登记份额进行分割，还是应当考虑双方对房屋的贡献价值大小，以照顾妇女儿童的原则进行分割。

但是,另一种观点则认为,既然按份共有人已经在房屋产权上作了登记,那么应当

认定该登记行为不仅具有对外公示的效力,也应当将其视为双方当事人对房屋份额上作了）实际的内部约定,否则房产登记部门的按份共有登记就不具有任何意义。而且一般夫妻签订婚内财产约定协议后常规上应当需要到房地产交易中心进行变更登记,以达到与婚内协议约定一致的目的,但若夫妻双方没有签订婚内财产约定,而是直接到房地产交易中心将房屋作了变更登记,登记为双方按份共有,那么就应当视为双方对房产进行了约定,否则变更登记将失去意义。另外,如果法院在夫妻双方离婚时没有按照该房产登记的份额进行分割,那么相当于法院运用司法手段否定了房产交易中心登记的行政行为,从行政效力上来讲,不符合客观事实,属司法干预行政的行为,所以笔者也较赞同第二种观点。

但是不管哪种观点都有其合理性,从笔者多年代理离婚纠纷案件的情况来看,法

院在处理此类房产纠纷中,两种观点也都存在,所以从律师的角度来说就可以根据委托人的意愿制定对当事人最有利的诉讼策略了。

二、房产分割尊重当事人协议优先,一方不得以未过户为由进行抗辩

房产登记证上有明确的份额的,一般情况下法院按照份额分割,但若双方在离婚

时另外达成协议的,可按照协议优先原则。如四川省广汉市人民法院审理的张某与林某离婚后财产纠纷中,张某与林某登记结婚后,张某父母岀资购买了位于广汉市的6-4号房屋(以下简称6-4号房屋),房屋登记为按份共有,张某占80%,林某占

20%。双方离婚时签订离婚协议约定:6-4号房屋归张某所有,按揭贷款由张某偿

还。后张某要求被告履行房屋产权过户义务,林某以各种理由推脱,张某认为林某违反诚信原则,拒不履行房屋过户义务的行为严重侵害张某合法权益,遂提起诉讼。后广汉市人民法院经审理认为:“根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条的规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理,原告张某与被告林某在离婚时,就共有财产中案涉房产的分割达成一致协议，所签订的《离婚协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，案涉房屋原为原、被告共同共有，离婚时双方协议明确约定，该房产归原告张某所有，原告据此提出诉请，并无不当，本院予以支持。被告亦应配合原告办理该房产的产权过户手续，故本院对原告的诉讼请求全部予以支持。

可见，虽然双方婚后将房屋登记为明确份额的按份共有，且这种约定具有对外公示的属性，但是对于夫妻双方来说，民法主张尊重公民主体自由处分财产的权利。

该案例中，虽然双方对房屋的共有份额已有明确记载，但是离婚时双方对夫妻婚后的财产达成分割协议，应当予以尊重。当一方不予配合办理过户时，另一方有权依据该协议申请法院作出判决。而且离婚协议是一种感情和财产复合的协议，不能将显示失公平作为判断协议是否有效的标准。这也就提醒了各位，如果在婚姻存续期间，双方对财产进行约定，一定要谨慎，不要自顾自地以为该约定无法对抗房产证的登记行为，从而草率地签订协议，或者在吵架时将其作为气话说出来。因为在离婚纠纷过程中，只要对方能够拿出双方曾经对夫妻共同财产约定的协议，无论该协议是书面的还是口头的，只要证据显示该意思表示是真实的，那么离婚时该约定就极有可能作为法院判决分割夫妻共同财产的事实依据，从而使自己处于不利局面。

三、处理房屋所有权及产权份额时，法院多会以照顾妇女的原则进行判决

《民法典》第1087条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，根据照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。虽然男女平等是口口相传的倡导，但在现代社会大背景下，不可否认女性仍是相对弱势的群体，无论是在生理结构还是家庭分工上，女性都或多或少需要更多的保护。

回到司法审判中，法院对妇女的保护力度如何，确实不同的案件在处理上，还是会存在很大的差别。因为法官的自由裁量权也会根据其对案件的理解、对当事人的判断、对法条的运用产生很大差异。

根据笔者代理的多起案件总结分析，若夫妻双方对房产属共同所有，那么分割时法官的自由裁量权一般会比较大,参考的因素也会更多,如双方在购买房产上的贡献大小、双方对于家庭的贡献大小、双方离婚后有无房屋居住、离婚后哪一方抚养子女等,从而判断房屋的所有权及房屋份额。若夫妻双方对房产属按份共有,按笔者的理解,以及结合《民法典》有关物权的相关规定,应当判定双方按照产权登记的份额享有所有权,而此时不再考虑双方对房屋贡献价值的大小等因素,进而限制法官的自由裁量权,同时对于房屋所有权的归属,应直接考虑照顾妇女和儿童的原则加以判决。

但是笔者通过和审判一线的法官交流之后发现,针对按份共有房屋的分割,并不

是所有的法官均倾向于直接按照登记份额进行判决;相反,部分法官认为应当考虑各方对房屋贡献大小进行判决。也正因如此,法官们往往更倾向于通过加大调解力度将案件调解结束,而不愿直接判决。对此笔者大胆猜测,正因为夫妻之间将房屋登记为按份共有的情况比较棘手,贸然按照法条生搬硬判,上诉率可能会大大增加,所以周全之下调解结案便是最可行的方式。这既能体现尊重当事人的意思自治,又能体现法院定分止争的功能,不失为一则妙计。

四、离婚纠纷衍生关联案件需选择举证责任较轻的案由和诉讼方式

从本文开篇案例以及笔者搜索到的大量同类型案例来看,一方父母出全资或者部

分出资购买房屋,产权登记在小夫妻名下按份共有,父母在小夫妻闹离婚时向法院提起确权纠纷,确认自己份额的,法院有较大可能性会认为登记在非出资方子女名下的份额属于对非出资方子女的赠与,而“借名买房”的说辞很大程度上不会被法院认可。

如四川省德阳市旌阳区人民法院在薛某1、吴某与薛某2、谢某所有权确认纠纷民事一审判决书中表述,“两原告认为其实际支付了购房款、契税、维修基金、装修款、物业费等,是房屋的实际购买人,故其应共同占有案涉房屋90%的所有权份额,两被告共同占有10%的所有权份额,被告薛某2认可两原告的主张,但被告谢某却认为两原告的出资应认为是对两被告的赠与,案涉房屋系两被告共同所有,各占50%的份额。

而法院则认为,两原告称系借用两被告的名义买房,但案涉《商品房买卖合同》系两被告签署,房屋也登记在两被告名下,两原告提供的证据尚不足以证明借名买房的事实,故对两原告的该项主张,本院不予认可。”

“关于被告薛某2能否将其所有的份额处分给原告的问题。根据《民法典》第301条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。庭审过程中，被告薛某2表示认可两原告就案涉房屋占90%的所有权，两被告占10%的所有权，本院认为，案涉房屋虽登记按份共有，两被告各占50%，但案涉房屋系夫妻共同财产，无论是被告薛某2还是被告谢某所有的部分均系两被告共同共有的财产，被告薛某2处分案涉房屋需经过被告谢某的同意，因被告谢某不同意两原告就案涉房屋享有所有权，故被告薛某2在庭审中的自认行为不能达成将其所有的份额处分给两原告的结果。

从上面这个安利结合本文开篇案例可以看出，在小夫妻双方离婚时，作为房屋出资者的父母总是穷尽所有途径来挽回自己的“损失”。司法实践中常遇到的无外乎两种方式：一种方式是，父母作为原告，小夫妻双方作为被告，通过法院提起借款纠纷诉讼。另一种方式是，父母作为原告，小夫妻双方作为被告，通过法院提起确权纠纷诉讼。前者的难点在于，父母一方需要向法院证明其与小夫妻之间存在“借名买房”的约定。但是无论哪种方式，对于父母一方来说其举证都很困难，所以司法实践中被法院支持的案例也就不多了。

上面这个案例中，薛某2虽然在庭审中自认父母占有90%份额，但法院从处理“按份共有”的财产需经2/3的按份共有人同意的角度进行了反驳。笔者认为，这里面有个逻辑上的漏洞，即法院已推定了该房屋属于夫妻共同财产，而后确认未达2/3共有人同意所以处理无效，从而驳回两原告的诉请。但是本案系确权纠纷，主要的争议焦点就是该房屋属于小夫妻按份共有的财产还是小夫妻和薛某2父母共有的财产？笔者认为，在没有确定两原告是否在房产中占有份额的前提下，不应当用争议焦点的结论来解决争议焦点的疑问。笔者在这里提醒大家，选择诉讼时一定要提前确定好诉讼策略，最好选择一个举证责任较轻的策略方向，将更容易达到诉讼目的。另外，一旦在一审判决之后发现判决有误，一定要及时上诉，争得最佳时机，从而赢得最终胜利。

王丹丹

高朋（上海）律师事务所合伙人，曾任中央电视台CCTV-12频道《律师来了》嘉宾律师，上海广播电视台《东方大律师》特邀嘉宾律师。2016年写作并于次年出版37万字专业著作《婚姻家庭纠纷案件裁判规则与律师实务》，将多年实务经验倾囊而出，与律师同行分享。时隔两年，又出版30万字普法著作《律师来了—— 恋爱、婚姻、继承纠纷律师答疑》，对生活中常见疑难问题作深入浅出的答疑解惑，通过一问一答的方式，给老百姓提供了解决婚姻家事问题的快捷方案和范本。

同时王律师还是《上海法治报》的常驻作者，在律师说法及律师沙龙板块发表了大量专业文章。

王律师现担任上海市静安区司法局公益法律服务机构 —— 福民法律服务中心副理事长。曾受邀接受上海东方电视台《大爱东方》栏目组的跟踪拍摄和《青年报》《上海商报》《解放日报》《劳动报》《东方网》等多家媒体采访。

《民法典婚姻家庭编典型问题案例精解》

本书主要通过对民法典和原婚姻法进行统理，将民法典婚姻家庭编相较原婚姻法的改动整理出来作为问题，以问题导向从实务案例中选择能够说明问题的真实案例，对其进行分析解构，从法院审理婚姻家事案件的判决结果角度进行分析，并列明双方当事人及法院各方对于案件的不同观点。同时，从律师实践办案经验的角度进行分析，并结合近些年来不断完善的婚姻法及其司法解释等相关法律法规做出点评。同时，本书注重从学者的角度阐述不同观点的根源所在和立法支撑，以及引发的一些立法思考。

第一编|婚姻关系

1《民法典》新增“离婚登记需三十日冷静期”有何积极意义？

2《民法典》新增“诚信义务”，废除疾病对婚姻的影响，有何现实意义？

3《民法典》新增“判决不离后再分居满一年应判离”会带来哪些影响？

4《民法典（草案）》为何曾出现“伪造证件BAN理结婚登记的婚姻无效”的规定？

5《民法典》为何没有下调法定婚龄，仍为“男22周岁，女2周岁”？

第二编|亲子关系

6《民法典》为何未见“祖父母、外祖父母对孙子女、外孙子女的探望”的规定？

7《民法典》强化“姓名权”规定,对父母一方单独变更子女姓氏有哪些影响？

8《民法典》可撤销婚姻范围小，法院如何权衡再婚配偶与原子女间的利益冲突？

9何种情况下，抚养子女的一方可以要求对方一次性支付抚养费？

10遭受父母一方殴打的未成年人，如何向人民法yuan申请人身保护令？