今日干货信息:关于加强影子银行业务若干问题的通知,信用卡还款周期怎么计算

上周五笔者还在担心周一开盘会迎来情绪性的大跌，然而刚刚过去的几天里，资本市场迎来了几条重磅的轰炸。

一、股票发行注册制在2月20日全面推行。

这件事情本身已经被市场预期充分消化，所以并没有产生很大的影响。

二、2月18日银保监会在周末发布的《商业银行资本管理办法(征求意见稿) 》

对商业银行风险资产的风险权重计提，投资级的金融企业，实体企业、非自用不动产、上市公司的风险权重均有所下调。

简单说来。银行持有优质资产的动力会上升。同时因为风险权重系数下调，银行相应的资本充足率也会上升，因此相当于重大的宽信用政策信号。当然管理办法离真正实行还有相当一段时间；但政策本身的颁布，对于市场尤其是蓝筹股的信心提升的极大。

此条政策显然对周一市场影响极大。果不其然出现了大涨。

关注此条政策细节的朋友可以参考@@ice_招行谷子地 （虽然他雪球已经把我拉黑了，但我还是基本认可他的水平的。这么明摆着的东西估计应该不会分析错）

三、2月20日证监会启动了不动产私募基金试点，同时中国基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》

其实投向商业地产等不动产的私募基金早已有之，甚至公募REITs都已发行，但是：
“由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别”
基金业协会备案注册的时候下拉菜单多了一个选项——这是一种全新的基金，全新的监管方式。

同样是一个重大的宽信用政策信号。主要关注点有如下三点：

1）从基础资产的覆盖来看。从住宅、商业、写字楼、酒店、公寓、物流、产业地产、保障性租赁住房以基础设施和公用事业，基本涵盖了所有不动产的范围。

2）从债务配套融资来看，可以采用经营性物业贷，并购贷款，融资手段接近传统地产企业，（我认为未来还有债券配套融资）；总资产不得超过净资产的200%，换言之资产负债率限制在50%以下。

注意，因为《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》(国办发[2013]107号文)股权投资基金也即PE是不可以债权融资的。除非通过信托通道搞明股实债，但合规风险极高。不动产私募最起码是可以大幅降低相关通道和合规成本的。

3）基金是结构化的，控股项目公司并持有不动产资产，与原始权益人实现风险隔离。持有者除QFLP（境外合格投资者）外均需穿透核查。历史上地产股估值有多困难，相信多数地产投资者都深有体会。由于一系列项目之间资金挪用，收入成本利润互相分摊、收入跨期调整的问题，导致很多地产企业的财务报表都是一团乱，逼着大家使用ps估值法。今后基金估值将大大缩减估值的不透明程度。

不动产私募基金此时推出，一定程度绕开了难以解决的历史包袱，剥离了垃圾资产，轻装上阵。基于优质资产，为将来的宽信用政策创造出新的通道和万亿级优质抵押物。

四、对地产行业的影响

严防债务风险，房地产企业监管政策短期不会变，无法转型的地产企业将丧失自己在产业链中的核心地位，因为缺乏融资能力打折出售资产缩表自救，从原先的土地财政包税人角色沦为替资本打工的开发工具人，彻底成为“时代的眼泪”。过去一年多的时间里，房地产从业者应该深刻体会到了长波（康波）周期及房地产（库兹涅茨）周期，双重波谷叠加的痛苦。粗略估计，大约有一半的从业者遭遇了裁员

而另一方面，拥有优质存量资产、并且有资产管理能力的地产企业如万达、万科A、新城控股、保利发展、龙湖集团、招商蛇口甚至大悦城之流将通过全新的融资手段以及资产溢价迎来新生。就笔者所知，2022年万达商管全年奖金基本没有变化。

结合上述政策来看，政策底已经显现，由地产+信贷驱动的一轮宽信用引导信用周期修复，很可能即将启动了