分享揭秘头条:转租注意事项,民法典转租的法律规定

条文：

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

理解：

字面意思。

案例：

案 号：(2021)沪0113民初12683号

被告未经原告同意，擅自将系争房屋客厅改为房间，并将改造后的客厅、露台连同原有房间分割转租给多人，明显违反法律及本市有关居住房屋租赁管理的相关规定。原告作为出租方有权解除双方合同。

合同约定，乙方承租期间应遵守国家法律和本市有关房屋使用和物业管理的规定。现被告将房屋改建并分割转租，明显违反上述约定，且因此导致合同解除，原告据此要求其支付违约金8,500元，相关诉请合法有据，本院予以支持。

案 号：(2022)沪0113民初8568号

2021年5月26日的车辆委托授权书系原告对被告转租的认可，被告将车辆转租给XX平台或者其他案外人期间，原告与被告的2021年5月20日《车辆租用协议》继续有效。根据约定，因被告迟延支付租金且在合理期限内未能足额支付，原告于2021年12月28日取回车辆，视为原、被告解除了《车辆租用协议》，合同解除后，原告依据《车辆租用协议》约定条款主张被告承担违约责任，本院予以支持。现原告向被告主张拖欠租金95,000元合法有据，本院予以支持；至于原告主张的违约赔偿金，本院酌定日期起算点为2021年12月28日起，以95,000元为本金数，按年利率4％计息至清偿为止。

案 号：(2021)沪0101民初11662号

《房屋租赁合同》签约出租人虽仅为原告一人，但房屋实际由原告与高某共同管理。合同中对转租未有禁止性规定。原告于2020年7月得知被告将房屋转租给案外人的事实，其并未提出异议。高某亦出具《同意书》，同意被告转租系争房屋。嗣后，被告依约履行合同义务。原告却于2021年3月16日以被告非法转租为由要求解除合同。根据法律相关规定，出租人在知晓承租人转租事宜六个月内未提出异议，视为同意转租。原告嗣后再以承租人未经同意为由主张解除合同的，有违诚信原则，故对原告的全部诉讼请求，法院均不予支持。

案 号：(2021)沪0115民初14974号

本案中，根据原告与案外人签订的《房屋租赁服务合同》之约定，案外人享有转租权，且原告仅与案外人之间存在租赁合同关系，原、被告之间无任何合同关系，故根据合同相对性原理，原告不能以其与案外人之间的租赁合同已单方解除为由要求被告返还房屋并支付占有使用费等。其次，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用；承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，出租人与承租人另有约定的除外。本案中，被告虽未能提供其与案外人之间签订的书面租赁合同，但根据被告提供的短信截屏、证人证言等证据，本院足以认定被告与案外人之间存在租赁合同，且根据被告提供的微信转账记录、电话录音及原告提供的律师函等证据，本院对被告已向案外人支付了租赁涉案房屋一年的租金之事实予以认定；而根据现有证据，虽被告与案外人签订电子租赁合同的时间为2020年9月1日，但被告自认其租赁期限为2020年8月4日至2021年8月3日，系被告对其民事权利的处分，于法不悖，本院予以采信；同时，且被告自愿于2021年8月3日搬离涉案房屋，此时间节点在案外人与原告签订的租赁合同之租赁期限内，故被告在其租赁期限内对涉案房屋的占有、使用，系依据其与案外人之间合法有效的租赁合同，属合法的占有、使用。最后，根据法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，原告虽系涉案房屋的所有权人，但被告对于涉案房屋的占有系合法占有，故原告对被告不享有返还原物之请求权，亦不享有支付占有使用费或租金损失及律师费损失之损害赔偿请求权。综上，不论从合同角度抑或从物权角度分析，本院对原告全部之诉请，均无法支持。另，根据合同相对性原理，原告与案外人在租赁期限内的租金损失可由原告向案外人另案主张。

案 号：(2021)沪0113民初5463号

根据查明的事实，原告将系争房屋出租给案外人后，案外人将系争房屋转租给被告。因此，在原告与案外人之间，以及案外人与被告之间，均存在各自的租赁合同关系。根据合同相对性原则，原告应向案外人主张租赁期内的租金，而被告并没有向原告支付该笔租金的义务，现原告要求被告承担其未收到租金的损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。

根据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。被告对原告与案外人之间的租期是明知的，对租期超出部分存在过错，该期间由被告实际占用房屋，应由被告向原告赔偿相应的租金损失，标准可参照原告与案外人之间的租金标准计算。

案 号：(2021)沪0101民初17364号

本案中，2016年5月15日XX公司与原告签订的《房地产出租合同》约定，原告承租系争房屋的租赁期限自2016年5月15日至2021年5月14日，2019年2月28日原、被告签订《合作经营协议》约定系争房屋的租期为2019年3月1日至2021年9月30日，后者超过前者。根据上述规定及《房地产出租合同》的约定，原、被告之间关于自2021年5月15日至2021年9月30日期间出租系争房屋的约定对XX公司无效。2021年3月23日，XX公司致函原告，明确表示双方的租赁合同到期终止不再续签。XX公司与原告之间的租赁合同关系应于2021年5月14日即告终止，此后，原告不再享有使用、XX路XX号房屋的合同权利，XX公司也有权收回房屋。鉴于该情况，为保障正常使用系争房屋的合同目的，2021年3月29日、2021年5月21日，被告两次致函原告与XX公司，要求双方于2021年5月14日终止XX路XX号房屋的租赁关系，结清至2021年5月14日的房屋租金并返还押金，符合法律规定可以解除合同的情形。XX公司与被告签订《房地产出租合同》，约定自2021年5月15日起，系争房屋由被告向XX公司承租，被告按该合同约定履行，其占用系争房屋至今有合同依据。综上，因XX公司与原告的租赁合同关系于2021年5月14日终止，原告与被告的租赁合同关系于2021年5月14日解除，被告占用系争房屋另有合同依据，故原告要求被告支付2021年5月14日之后的房屋占有使用费并交还房屋的请求，本院不予支持。

被告称，原、被告经协商同意，因疫情减免共计一个月的租金，故已向原告支付的租金截至2021年5月14日。原告称，并未同意减免被告一个月的租金，被告已经支付的租金截至2021年4月14日。本院审查认为，被告于2020年5月15日、2020年7月16日、2020年9月15日三次支付的租金均有减少，减少金额共计一月的场地使用费与资源使用费，原告受领了上述租金，且并未提供证据证明其有就被告的不足额支付提出过异议。综合被告支付上述租金的事实，及2020年2月14日被告向原告请求免除两个月租金的报告，该报告上有原告公司股东同意减免一个月租金的字样，本院认定，原、被告达成了减免共计一个月场地使用费与资源使用费的约定，原、被告截至2021年5月14日的系争房屋场地使用费与资源使用费已经结清。

案 号：(2020)沪0101民初8622号

关于合同解除后的损失赔偿，被告（反诉原告）为经营KTV之需就系争房屋与原告（反诉被告）签订了一份长期租赁合同，然主要因为原告原因，该租赁合同履行至2019年12月27日就不能再继续履行，被告确因转租合同的提前解除而遭受依赖利益损失，原告应承担主要责任；被告作为次承租人，对租赁合同的租期未尽到审慎的注意义务，对合同的解除应承担次要责任。

综上，本院认为被告承租系争房屋后进行过装修。结合双方提供的证据、所作的陈述以及鉴定单位出具的鉴定意见，综合考虑合同实际履行情况、当事人过错程度、实际造成的损失及装饰装修折旧等因素，依据诚实信用及公平合理原则，酌定原告向被告赔偿装饰装修共计100,000元。

案 号：(2021)沪0118民初13806号

原告提出被告违约转租的问题。根据原、被告当事人双方的陈述，结合双方微信聊天记录等证据可以看出，原告对于被告将涉案房屋转租是知情的。即使采纳原告陈述未同意被告转租，但原告自述在合同签订后三年得知被告转租，从2018年4月至起诉之日，已超过半年，原告并无证据证明在这期间其对被告的转租行为提出过异议，根据法律规定，应当视为原告同意被告转租，现原告以被告擅自转租为由要求解除合同，本院不予支持。

案 号：(2021)沪0116民初10971号

原告在知晓被告转租后的六个月内向被告发函要求解除《厂房租赁合同》，发生合同解除的法律后果，被告于2021年6月8日收到《解除厂房租赁合同告知函》，故原、被告之间的《厂房租赁合同》于该日解除。合同解除后，被告应及时搬离涉案厂房，未及时搬离的，应继续支付占有使用费。原告主张的标准为原合同日租金1082元，本院予以支持。2021年11月30日前的租金或占有使用费双方已结清，被告多支付的1692元在2021年12月1日起至实际搬离日止的占有使用费中折抵。本案的《厂房租赁合同》系由于原告的违约行为而解除，根据合同约定的违约责任，保证金不予退还。

关于原告主张的免租期租金。本院认为，双方在《厂房租赁合同》中未明确约定被告在一定期限内可享有免付租金的权利，且在合同提前解除合同后被告应向原告补缴该期间租金的义务，《厂房租赁合同》的租期期限从2021年3月1日开始，提前交付涉案厂房给被告系原告的自主行为，不应另行计算费用。该项诉讼请求，本院不予支持。