一、资本下乡

2013年中央一号文件首次提出鼓励城市工商资本到农村发展；

2014年1月1日，《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，探索建立工商企业流转农业用地风险保障金制度，以防范工商资本经营管理不善、农民土地租金给付不及时、土地“非粮化”“非农化”的风险；

2015年2月1日，《加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》，尽快制定工商资本租赁农地的准入和监管办法，严禁擅自改变农业用途；

2015年4月14日，《关于加强对工商资本租赁农 地监管和风险防范的意见》，对工商资本下乡提出监管细则，严格规范工商资本租赁农地的期限和面积，有明确的上限控制；

2015年12月31日《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，完善工商资本租赁农地准入、监管和风险防范机制；

2017年党的十九大提出“实施乡村振兴战略”，开启了乡村振兴战略背景下工商资本助力乡村现代化发展的新时代；

2018年中央农村工 作会议和《国家乡村振兴战略规划（2018-2022年）》中明确指出“实施乡村振兴战略要鼓励引导工商资本参与农村振兴，鼓励社会各界人士投身乡村建设”；

2019年4月15日，《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，建立工商资本租赁农地监管和风险防范机制，严守耕地保护红线，确保农地农用，防止农村集体产权和农民合法利益受到侵害；

2020年4月，农业农村部印发《社会资本投资农业农村指引》，再次强调工商资本投资农业农村是实施乡村振兴战略的重要力量。

2022年10月4日，《国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》，加大耕地执法监督力度，严厉查处违法违规占用耕地从事非农建设，稳妥有序开展农村乱占耕地建房专项整治试点，从而落实工商资本流转农村土地审核和风险防范制度；

2022年党的二十大报告指出“发展新型农村集体经济，发展新型农业经营主体和社会化服务”，这为工商资本促进农业社会化服务开辟了广阔空间。

二、土地改革

农村土地主要包括三大块：农用地、集体经营性建设用地和宅基地。

1、农用地

（1）流转—土地经营权

以落实集体成员权时点和量化集体资产为核心，在十九大提出“承包经营权再延长三十年”的基础上，确保农村土地承包关系长久不变，按照“做实承包权、放活经营权、体现所有权” 的改革方向，深入推进“三权分置”改革。

2018年，全国盘活存量土地占新增建设用地指标的比例达到75%；

2021年12月31日，全国土地流转率为25.3%。这意味着全国已经有四分之一以上的地方实现了土地流转和规模化经营。有些省份土地流转率更高，比如江苏，全省土地流转面积超过3000万亩，土地流转率达60%以上。

安徽2022年第二季度，全省耕地流转面积4546.9万亩，流转率54.6/%。2022年第三季度，安徽全省耕地流转面积4759万亩，流转率57.2%。

2. 集体经营性建设用地入市

2015年1月，《关于土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》明确开展集体经营性建设用地入市试点工作。

2017年7月，中央开展集体建设用地建设租赁住房试点。

2019年8月修订的新《土地管理法》中，删去了原有关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；破除了农村集体经营性建设用地的入市障碍，明确了集体建设用地可在符合规划的前提下，通过出让、出租等方式进入工业和商业用地市场，为推动土地要素市场化配置体制机制的建立奠定制度基础。

上述法律修改彻底解决了集体经营性建设用地入市的合法性问题，向着建立城乡统一的建设用地市场迈出了关键一步。此外，现行《城市房地产管理法》相关规定也进行了调整，在关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定中，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法的修改。

集体建设用地使用权作为一项用益物权,《民法典》对其未作实质性规范，而是采引致式立法，交由《土地管理法》等法律规定调整。2019年8月新修订的《土地管理法》实质性地推动了土地征收制度改革，首次对公共利益进行了界定。与此同时，增加征地前置程序并提高补偿标准，突破按照原用途补偿的方式，以区片综合地价代替年产值倍数法，提高了土地增值收益中农民的分享比例。但未将政府实施的“成片开发用地”简单地作为“非公益用地”， 符合相关标准的仍然可以征收。

2020年4月，国务院发布《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出要加快制定出台集体经营性建设用地入市指导意见，通过建立健全城乡统一的建设用地市场等手段，进一步推进土地要素市场化配置。

《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》对土地要素市场化改革作出进一步部署，要求“建立健全城乡统一的建设用地市场”，“积极探索实施农村集体经营性建 设用地入市制度”。

2022年9月，中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。会议强调，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。

3、宅基地：确权与三权分置

宅基地“三权分置”改革是乡村振兴背景下亟须突破的一项土地制度改革。

2015年，我国33个县（市、区）开始进行农村宅基地制度改革试点工作，随着改革的不断深入，宅基地所有权、资格权、使用权的制度理念逐步形成。

2018年中央一号文件提出，要系统总结宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，强化乡村振兴制度性供给，拉开了以宅基地“三权分置”改革助推乡村振兴战略的序幕。

2020年10月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部批复全国104个县（市、区）和3个设区市为新一轮农村宅基地改革试点地区，力图通过从2020年到2022年的试点，进一步厘清宅基地所有权、资格权、使用权之间关系，明确各自权能。

随着理论和实践不断深化，2023年中央一号文件要求，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体化基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地“三权分置”有效实现形式。

不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发。试点地区除外。