推荐动态速递:房屋转让协议范本,在房屋买卖中涉及的担保合同
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让与担保是债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的一种担保形式。让与担保情形下，债务人或第三人往往以签订《房屋买卖合同》的形式将房屋转移过户至债权人名下，对于债务人或第三人以与债权人无真实的房屋买卖合意为由，提起诉讼要求确认《房屋买卖合同》无效的，是否予以支持呢？
“以房筹钱”：过到别人名下的房子
2016年5月31日，王某因资金周转需要，与李某签订《房屋买卖合同》，约定王某将其名下一栋房产以50万元的价格出售给李某，双方同时签订《房屋租赁合同》，约定李某将上述房屋出租给王某居住使用，租赁期限自2016年6月1日至2016年11月30日，月租金2000元。同日，经王某向街道办事处提出变更房屋所有权人申请，上述房屋变更至李某名下。
2016年6月1日，王某与李某签订《房屋回购协议》，约定王某向李某回购上述房屋，回购价格50万元，回购时限为2016年11月30日前，若王某无法在回购时限内履行回购的，则视为王某自动放弃回购权利，并不得再次主张回购权利。
上述协议签订后，李某向王某转款50万元。涉案房屋自2016年5月31日至今，一直由王某居住使用，其未向李某支付过租赁费，亦未偿还过任何款项。2022年6月28日，涉案房屋办理不动产产权登记手续后，李某取得房屋所有权证。
“曲线救房”：诉请确认《房屋买卖合同》无效
为收回自己的房子，王某以其与李某签订的《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示为由，诉请确认该《房屋买卖合同》无效。
一审法院经审理认为，双方签订的《房屋买卖合同》并非基于真实的房屋买卖意思表示，而是以房屋买卖作为王某向李某借款的担保，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，即当事人之间的法律关系应回复到合同签订前的状态。一审判决：确认王某与李某签订的《房屋买卖合同》无效。
至此，王某似乎收房有望，在一审法院判决《房屋买卖合同》无效的情况下，其可据此要求双方相互返还，王某退还李某购房款，李某返还王某房屋。但一审判决后，李某不服提起了上诉。
“假卖房真担保”：抛开担保诉无效，行不通
二审法院经审理认为，王某以其房屋为借款提供让与担保，就该房屋约定六个月的回购期限，若到期未能回购，视为放弃回购权利，李某可自行出让、拍卖。双方关于借款未能偿还时房产归李某所有的约定为无效约定，但是不影响王某以其房屋提供担保的意思表示的效力，若李某请求参照民法典关于担保物权的规定对房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，应予支持。现王某将双方之间的借贷事实与让与担保事实割裂开来，以双方无真实的房屋买卖合意为由，仅就双方签订《房屋买卖合同》及《房屋回购协议》的效力提起本案诉讼，既有违诚实信用原则，亦将导致双方之间合法有效的让与担保意思表示归于无效，进而导致双方设立担保物权的合同目的落空，李某享有的借款债权缺乏相应担保，不利于债权人合法利益的保护，故让与担保情形下，转让人以无真实买卖合意为由诉请确认《房屋买卖合同》无效的，不予支持。二审判决：驳回王某的诉讼请求。
“收房有道”：请法院把我的房子卖了吧
让与担保情形下，债务人将担保财产的产权形式上转移至债权人名下，在债权人长期不就担保物行使优先受偿权的情况下，势必影响债务人对该担保财产所有权的行使，针对该问题，《民法典》及担保制度的司法解释规定担保物权的实现不再仅仅局限于债权人请求对担保财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，而是同时赋予债务人相应的诉权，规定债务人履行债务后可以请求债权人返还财产，或者请求对担保财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。据此，在债务人形式上让渡财产所有权影响其对财产行使处分权时，其可以主动提起诉讼，请求债权人对担保财产以折价、拍卖、变卖所得的价款清偿债务，进而实现债权人对担保财产的优先受偿权。
尹腾
济南中院民五庭副庭长
四级高级法官
刘悦如
济南中院民五庭
四级法官助理
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