今日专业发布:太原市经济适用房,太原综改区哪个楼盘好

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太原楼评☞ | 业内视角

389篇/文4299字/阅读15分

导读

打拼数年赔吐血！

收缩战略代高歌！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

现实很残酷，太原楼市中很多跌破成本线的刚需盘。较为有良心的房企将前几年积攒的家底冲抵了，稳妥推进保交楼，如龙湖和万科。

也有房企索性就摆烂了，让把老底吐出来，那是万万不能的。耗着吧，问题背后盘根错节也不能奈我何，如富力和阳光城。

从楼市整体运行走势中，量跌价稳并未发觉均价明显波动，当梳理楼市内部结构，两极分化极为严重，尤其是万元以内的项目可谓是“以命相搏”！

太原万元以下的住宅项目数量占比约55%，成交套数占比约50%，从这两个数据上看刚需市场占据市场绝对主流，也是成交的重仓！

对比成交额占比，刚需市场份额仅有三分之一，和改善和豪宅三分天下，在这种结构下“高价盘”成交额占比偏高，托举了楼市的均价稳定！

选定太原五大刚需“组团”！

“刚需”仅是个称谓，存在刚需价格改善品质的项目，选择这个五个组团，主要鉴于成交量较高，竞争激烈，能够覆盖主城典型的购房需求！

北部新城——三给片组团

东山之巅——双塔寺组团

西环八仙——煤气化组团

东南之光——南站东组团

正南新城——大综改组团

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五大组团虽未处主城区，但均有辐射服务主城的功能，是新太原人置业首选，即便都在万元内，未来潜力也是不同的发展！

正南新城——大综改组团！

国家第九个综改区！未来太原核心的产业发展区域，最初2010年国务院同意，国家发改委批复，山西成立国家资源型经济转型综合配套改革实验区。

2016年11月4日，山西成立综合改革示范区（简称综改区），山西综改区总规划面积约600平方公里。分为北部阳曲产业园、中部产业整合区、南部潇河产业园区。

在此契机之下，综改区的开发如火如荼的开展起来。这本是地方搭台绘蓝图，企业唱戏其发展的故事，只是最初开创者是已“躺下”的恒大，还有个跪了的宝能！

地铁的预期加上“一哥”恒大的品牌号召力，让这里站在万元之上，只是高光之后近三年一路下滑，如今成了刚需聚集区域，国央企扎堆，很多都是千亩级的大手笔！

（一）：恒大金碧天下——0.98万（停售）

金碧天下占地3248亩，是恒大在山西规模最大的地块，规划容纳人口10万。约60万㎡商业街区（规模比很多小区都大），加上全龄段多所学校，可谓“自成体系”！

一招鲜，吃遍天。恒大金碧天下站在恒大绿洲成功的肩膀上，让更多的太原人和山西人愿意与恒大并肩携手，再创辉煌，不乏有主管部门的“团购”了几栋楼！

蝴蝶效应下，项目热度持续攀升，创造年度开盘神话——开售一千八百多套，成交接近20亿！而且单价达到1.2万，可谓是红极一时，也创造了太原“新区”盘奇迹！

具体到产品吧，恒大金碧系本就是属于城市刚需盘。产品属沿袭，并非有多少的创新和附加值，就是90平二居，主力105、118、130平的三居，少量170的四居！

像这种成熟的产品系，本身就是全龄段配套，项目产品定位基本都不用做过多的前期调研。唯一的侧重就是营销策略，如何实现大开大合，全城乃至全省覆盖的目标！

恒大历来是以“短、平、快”著称，很会玩资本和分期，先后成立太原恒彬、恒珺、恒珀、恒烨、恒颖等项目公司，只是未曾想到二年后，因商票逾期而引发项目停工！

随后搁置了一年左右，2022年，初步确定通过综改区管委会平台公司与恒大公司合作开发的模式完成金碧天下项目首期、二期、三期、五期、八期后续开发建设。

只不过最初的恒大金碧天下，大概率无法完成最初的梦想了，毕竟综改区已经开始出现了对项目收回地块的举措！

时也命也，曾经综改区第一神盘如今暂时销售。也经历最初团购临近万元，开盘突破万元以上，风波期调降。期待其妥善安置，再续前缘吧，大概只能在万元内徘徊了。

（二）：中海寰宇天下——1.0万

中海也是综改区的一个超级盘，占地近500亩，总建面积百万方，位置上还是不错的，西起大昌路，东到马练营路，周围厂区多，算起来和太原恒大绿洲是近邻了。

由于靠近航道，限高和低容积率，使得项目的产品力还是不错的，规划60余栋约17层小高层，得房率很高，而且超宽楼间距。配建商业街，五星级酒店，以及学校！

产品上，虽然户型面积也是85-142㎡，但是得益于小高层，户型上比恒大金碧天下要占优势一些的，加上中海的央企属性，楼评君也是推荐过很多朋友关注此项目！

只不过万万没想到这个老六，和渠道推出特惠房源，降了二千多到8字开头，拉开了综改区降价潮的时代，使得一些购房者无法相信昨日听到的“诺言”被啪啪打脸！

如今，项目已经交付，除了部分公配类存在降档外，还算是良心。结合当初八千多的毛坯，九点多的精装，户型紧扣功能性，符合市场需求，如今一二期余量不多。

产品上，中海算是太原首开百平内三居的房企，整体定位精准最大户型140，小高属性得房率和面积附赠，产品竞争力自然不错，外加房证同交，还是值得关注的！

（三）：招商时代主场——0.88万

招商是楼评君的金主，所以呢，为了避嫌，简单从容的讲几点就好！论实力，招商蛇口的所属集团招商局是实力最强的央企——招商局集团（十万级亿央企）！

有些小伙伴可能拿出中国电网和中国烟草说事，从营业额和利润上两者确实可圈可点，但论资产，2021年底，招商局集团总资产达到11.68万亿元，蝉联榜首。

其次，源于对招商蛇口的模式认同“招商”进来，希望作为太原“产城融合”试点项目，推进山西经济转型发展，多元化产业布局，教育、科创、商业、康养等为一体的创智生态城。

所以在绝对实力面前，招商时代主场的工期进度很快，学校先行开动，商业提前布局，加上附近交通和临近汾河的生态优势，使得项目也是区域畅销的红盘！

此外，招商时代主场的价格优势也是十分明显，从最初的购房+1万送车位，到如今的价格调整，始终属于性价比较高的存在。而且精装标准确实是高于区域内竞品！

在产品工艺工法也是较讲究，除了正常刚需刚改的两居和三居，招商时代主场还打造极为舒适的三居，142㎡实现了6.6米的宽厅，成为引领市场的经典之作。

楼评君期待金主项目秉承招商蛇口的品质，不忘初心，不断精进，期待更精彩！

（四）：太原宝能城——0.92万

宝能呢，当初也是靠产城概念先打动了政府，为推动区域发展，太原对宝能城的建设寄于厚望。汾东商务区的核心地段交给宝能来做，当然看过设计方案确实也不错！

宝能地块，具有地铁两端的优势。其次，综改区产业转型，汾东商务区的支持，对人才和就业等存在了不错的红利。第三，地段属是汾河沿岸，自然生态优渥！

只不过，姚老板能积极上央视，项目的复工仍待春风拂。在产品上面积85-143㎡，基本同质化翻版，小面积二居室，百平米三居，舒适型三居和功能型四居！

宣传片做得挺好的，里面这句话：宝能乘法以城市发展为己任，这，结合太原宝能城的实际所作所为，实属有点贴金嫌疑！

（五）：保利珑樾——0.9万

保利，始终是比较聪明的，在综改区拿了两块地，都不算很大，一块压着中海打精装低价，一块压着招商时代主场打毛坯！反正项目都不打，先干为敬！

在价格上也是敢打敢拼，给某渠道的特惠房，保利珑樾的精装能跌破8.5K的单价，虽然是短期行为，但是确实有点艺高人胆大的有一番作为！

在产品上，保利珑樾舍弃了二居的产品，起步就是100㎡的三居，最大面积也没做突破，仍是局限于142㎡以内，不过在容积率上，比中海还是存在一些劣势的。

在产品上，最大户型尝试L双面厅的设计，这样损失了一个阳面卧室！作为代价，这户型有两个不足9㎡的小卧室有点尬，楼评君觉得这做法是稍显冒进了！

（六）：保利时代——0.78万

保利时代，位于汾东大街真武路交汇处，虽然整体规划近百万方，但是目前获批土地约150亩，临近汾东公园。是横亘在宝能城和招商时代主场之间，有三足鼎立之势！

不过，项目存在南北的分区，在综改区以规模制胜的比拼中，保利时代的规模就属于是个弟弟了，产品上也是汲取本身地块的规模，选择100-125的三居集中区域！

在新区的建设中，房企应该承担一些区域的配套建设的担子，譬如恒大、中海、招商蛇口、宝能都附加很多非住宅的任务，相对而言，保利就属于“精明”的房企！

（七）：未来星城——预估0.8万

太原龙投和中国铁建合力打造了的未来星城，也位于综改区，不过相对于其他项目，这个盘的位置在马练营和迎宾西街交汇处，临近太原学院，占比715亩规模较大。

相对于宝能和招商时代主场，这个地段虽然周边相对“成熟”一些，但是鉴于项目是毛坯和高层产品属性，结合附近的翰林华府等几个盘，预估入市价会在0.8万左右！

该项目容积率3.5，加上七百多亩的规模，教育和商业配套自然算是比较齐备的。一期规划有14栋高层产品，打造约85-140㎡，这和综改区的产品线高度保持一致！

（八）：建投雲熙府——0.75-1.2万

建投的云熙府，属于综改区科技创新城的板块，虽土地属于榆次，但结合实际地图的分布看，确实和附近综改区项目属性接近，当然虽然是刚需价，实属改善盘！

而且这个项目更是一改区域内的产品格局，由于地块容积不到1.8，让这个项目在产品上完全突破了综改区85-143㎡的同质化的局限性，敢于尝试了更大的挑战！

建投雲熙府占地约136亩，但户数仅有一千余户，共规划43栋楼，11-13层小高层12栋，4-6层的叠拼28栋，属于改善属性较强的类产品，可选择空间大。

面积上104-133㎡小高层、143-224㎡低密叠墅，产品很具有吸引力的，由于区域内的竞品普遍价格不高，毛坯交付，预估小高层在0.75万左右，叠拼在1.2万左右！

作为国企山西建投旗下城运集团的综改区首盘，保障性高，该项目还是值得关注一下的，而且社区配套增加一些适老设施，对于有康养需求的人群也是不错的选择！

太原刚需市场发展“趋势”！

刚需项目核心受制于区位的属性。其往往所在区域内新住宅密布，短期内就业型的企业或商务办公空间不足，居住需求不旺，白天空巢安静，夜晚方有烟火气息。

其次，太原综改区出现了同质化严重的情况，也希望多一些像建投这种“搅局者”，大胆尝试，刚需区域亦有改善类产品的可能，走点差异化！

伴随市场的竞争和发展，楼评君认为太原刚需市场未来的一些可寻觅的“趋势”！

趋势一：价格短期内较难恢复！

趋势二：现房量存在一定增加！

趋势三：附加值舒适性会减弱！

趋势四：品牌区域内分化加重！

时间有限，组团内项目的优劣对比不再展开，另外综改组团，期待关注番外篇。

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作者：张明 图片：

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