现场动态速递:集体土地租赁合同,村集体土地出租需要村民代表大会投票表决吗

发布时间：2023-06-17 11:42:32 阅读:

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最高院：村委会将集体所有的土地出租用于非农建设的，土地租赁合同无效

阅读提示

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”如果将农村集体所有的土地出租用于非农建设，租赁合同是否有效？

最高法院认为：上述规定是效力性强制性规定，因此将集体所有的土地出租用于非农建设的，租赁合同无效。

裁判要旨

一、判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。

二、《森林法》第十五条、《土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。将集体所有的林地租赁给他人，改变农业用途的，违反了上述规定，租赁合同无效。

案情简介

一、泡崖乡政府与顺达公司签订租赁合同，约定泡崖乡政府将集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练。

二、辽宁高院判决认定涉案租赁合同无效。

三、顺达公司不服辽宁高院判决，向最高法院申请再审，主张《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定属于管理性规定，案涉租赁合同合法有效。最高法院维持认定涉案租赁合同无效，裁定驳回顺达公司的再审申请。

败诉原因

最高法院认定案涉租赁合同无效的原因在于：

《中华人民共和国森林法》第十五条规定，“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：……”。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”

违反上述规定改变林地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。

本案泡崖乡政府将属于农民集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练，改变了林地用途，故案涉租赁合同违反了上述规定，应当认定无效。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、我国实行严格的土地用途管制制度，当事人无权租赁集体土地用于非农建设。租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，且可能面临行政处罚。

二、2015年全国人民代表大会常务委员会审议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定，针对三十三个试点区域，“暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”据此，试点区域的集体经营性建设用地使用权可以以租赁方式入市交易。

延伸阅读

一、全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定

三十三个试点县（市、区）名单

北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定目录

序号1：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”内容：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

二、集体土地租赁相关案例

（一）认定相关规定并未绝对禁止除基本农田之外的农用地用于非农建设的案例（案例1）

案例1：夏朝国、会理县章木河铁业有限责任公司土地承包经营权出租合同纠纷再审民事判决书[四川省高级人民法院（2017）川民再42号]认为，“夏朝国主张案涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性或资质性的强制性规定，虽然《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定‘未经依法批准不得将承包地用于非农建设’，第十七条规定第（一）项规定‘维持土地的农业用途，不得用于非农建设’，第六十条第一款规定‘承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚’，但上述规定及《中华人民共和国土地管理法》相关规定并未绝对禁止除基本农田之外的农用地用于非农建设，只是必须依法履行相关手续，否则应当由有关行政主管部门依法予以处罚，同时当事人在再审时陈述其承包土地从烟叶种植，也不属于关法律法规规定的基本农田，故相关法律法规均属于管理性强制性规定。因此，章木河公司与包括夏朝国在内的多名村民签订协议，并经发包方村委会批准同意，所签协议是双方真实意思表示并已实际履行多年，部分村民的土地也已退还复耕，所签协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议有效，夏朝国关于案涉协议无效的主张不能成立。”

（二）认定出租集体土地用于非农建设的租赁合同无效的案例（案例2-案例6）

案例2：南通长城建设集团有限公司与海南港弘泰仓储服务有限公司建设工程施工合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申3637号]认为，“案涉建设项目用途违反法律禁止性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于‘农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外’的规定，港弘泰公司不得租用三亚市河东区东岸村委会第一村民小组和第二村民小组名下的集体所有土地用于‘居然之家三亚店’这一明显不属于农业用途的项目，为该项目建设而所签订的《建设工程施工总承包合同》亦无法律依据、不受法律保护。”

案例3：南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会与南京苏派服装有限公司、南京雅丽达服装有限公司租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书[江苏省高级人民法院（2017）苏民申76号]认为，“关于《土地租赁协议》的效力问题，《土地租赁协议》中所涉的约12亩土地，属于南京市雨花台区西善桥街道西善桥村农民集体所有。国家实行土地用途管制制度，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案当事人之间签订《土地租赁协议》，将村民小组的集体土地租赁用于建设厂房进行生产经营，并未办理相关土地及房屋的审批手续，该协议违反了法律的禁止性规定。一、二审法院依法认定合同无效并无不当。”

案例4：北京兴寿鸿远种植园申请租赁合同纠纷申诉申请一案[北京市高级人民法院（2016）京民申2702号]认为，“本院经审查认为，通过审查双方签订的租赁合同，结合本案当事人提交的‘样板间’照片及蓝山农场宣传手册等证据，可以认定申请人在销售过程中对大棚进行装修改造后可用于不定期居住生活进行了商业宣传，该商业宣传对被申请人订立合同产生重大影响，上述内容应当视为合同内容。根据相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地用于非农业建设的，租赁合同无效。原审判令合同无效并无不当。原判决在认定事实和适用法律上是正确的。申请人的再审申请无事实和法律依据，本院不予支持。”

案例5：北京中集北方装饰有限公司与北京市北郊七里渠渔场租赁合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号]认为，“按照法律规定，养殖水面属于农用地。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。关于中集北方公司提出的按照国土资源部国土资发（2001）255号通知规定的土地分类标准，诉争土地中大部分为建设用地的主张，显然与双方合同约定以及土地的实际状况不符，且中集北方公司建设的房屋均未取得建设规划，已被行政主管部门认定为违章建筑，按照法律规定，未取得建设规划许可的房屋所订立的租赁合同亦应当认定为无效。故中集北方公司上诉主张合同有效不能成立，原审法院判决确认双方租赁合同无效正确，本院予以确认。”

案例6：乙建国等租赁合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第09497号]认为，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，双方签订的《协议书》，约定赵水清将其承包用于种植养殖的部分沙坨村集体土地出租给乙建国搞吊车经营，路东可以放置机器、路西可以建房，双方亦认可涉案租赁土地中路东为耕地，因双方未经合法审批签订《协议书》约定将集体所有土地出租用于非农业建设，故双方就涉案土地租赁签订的集体土地租赁合同性质的《协议书》属无效合同。”

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2016）最高法民申1223号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：瓦房店市泡崖乡人民政府

被申请人（一审原告、二审上诉人）：大连顺达房屋开发有限公司

再审申请人瓦房店市泡崖乡人民政府（以下简称泡崖乡政府）因与被申请人大连顺达房屋开发有限公司（以下简称顺达公司）土地租赁合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00063号民事判决（以下简称原审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

泡崖乡政府申请再审称：（一）原审判决认定事实错误。泡崖乡政府已按照林地租赁合同约定将涉案林地使用权交付空军大连房地产管理处，泡崖乡政府提交的《林权证》、《关于大连旅顺口区羊头洼地块返还本金及补偿地块的意见》、《郭宪杰的证言》、《闫屯村委会的证明》可以证明该事实，原审判决认定泡崖乡政府未将涉案林地使用权交付空军大连房地产管理处错误。

（二）原审判决适用法律错误。空军大连房地产管理处用于军事训练并不改变涉案林地的性质，不违反林地租赁合同约定用途，林地租赁合同合法有效。《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定属于管理性规定，不是强制性效力性规定，不能作为认定涉案林地租赁合同无效的依据。如涉案林地租赁合同无效，双方均有过错，应按过错承担赔偿责任。但原审判决泡崖乡政府承担398.7万元租金及利息损失，对涉案林地被占用七年的损失不予认定，显失公平。

被申请人顺达公司未提交书面意见。

本院审查认为，根据案情及法律规定，泡崖乡政府的申请再审事由不能成立，理由如下：

一、原审判决认定涉案林地租赁合同无效符合法律规定。

泡崖乡政府申请再审称《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》的上述规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，并不必然导致合同无效。本院认为，正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定。人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定属于效力性强制性规定还是管理性规定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，保护森林关系到国家的根本利益，违反《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定改变林地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。泡崖乡政府违反该规定将涉案林地租赁给顺达公司用于军事训练，改变了林地用途，原审判决认定该林地租赁合同无效符合法律规定精神。

二、原审判决泡崖乡政府返还租金及利息并无不当。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：'合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。'涉案林地租赁合同无效，泡崖乡政府基于该租赁合同收取的租金应当返还顺达公司。泡崖乡政府申请再审称原审判决对泡崖乡政府涉案林地被占用七年的损失不予认定显失公平。但是，双方对涉案林地是否实际交付尚存争议，泡崖乡政府为证明其主张提供了《林权证》、《郭宪杰的证言》、《闫屯村委会的证明》、《关于大连旅顺口区羊头洼地块返还本金及补偿地块的意见》，但《林权证》已被瓦房店市林业局收回作废，郭宪杰尚在刑事侦查中，其证言真实性尚无法确定，顺达公司虽出具过《关于大连旅顺口区羊头洼地块返还本金及补偿地块的意见》，但其否认涉案林地实际交付，闫屯村委会与泡崖乡政府存在利害关系。因此，在没有其他证据予以佐证的情况下，本案没有有效证据证明泡崖乡政府已将涉案林地交付空军大连房地产管理处。在这种情况下，泡崖乡政府要求顺达公司赔偿涉案林地被占用的损失，依据不足，原审判决不予支持并无不当。

综上，泡崖乡政府的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回瓦房店市泡崖乡人民政府的再审申请。

审判长张能宝

审判员郭修江

审判员高珂

二〇一六年六月三十日

法官助理刘耀国

书记员刘美月

辽宁省大连市中级人民法院

执行裁定书

（2016）辽02执异48号

异议人（被执行人）瓦房店市泡崖乡人民政府，住所地瓦房店市泡崖乡泡崖村。

申请执行人大连顺达房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区联合路联兴巷6号。

本院在执行申请执行人大连顺达房屋开发有限公司（以下简称顺达公司）与被执行人瓦房店市泡崖乡人民政府（以下简称泡崖乡政府）土地租赁合同纠纷一案中，泡崖乡政府提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

异议人泡崖乡政府称，首先，（2015）辽民一终字第63号民事判决书存在事实不清、适用法律错误等问题，异议人已向最高院提出再审申请。其次，被冻结的×××账户，系异议人的财政转移支付账户，账户中的789,197.82元存款是瓦房店市财政局给异议人下达的2015年农村税费改革转移支付资金。瓦房店市财政局于2006年3月10日印发《瓦房店市农村税费改革转移支付管理办法》（瓦财预[2006]23号）第三条规定：农村税费改革转移支付资金必须专款专用，严禁任何单位和个人截留、挤占和挪用。确保乡镇机构和村级组织正常运转，确保农村义务教育经费正常需要。第七条规定：市财政局每季度初根据补助金额，结合乡镇的预算需求和资金状况，直接拨款到各乡镇国库（农村税费改革转移支付资金专户）。依据法律规定，该账户资金不得查封、冻结。综上，请求法院暂缓对异议人的财产的强制执行，并对被冻结的×××账户资金予以解封。

异议人向本院提供中国农业银行客户收款入账通知。记载内容为：时间2015年12月15日、付款账号×××、付款户名瓦房店市泡崖乡财政所、开户行国家金库辽宁省大连市瓦房店市支库、收款账号×××、收款户名瓦房店市泡崖乡人民政府农村税费改革转移支付资金专户、收款开户行农行大连瓦房店谢屯分理处、交易金额分别为542000元、200000元、2141000元。

本院查明，顺达公司与泡崖乡政府土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月8日作出（2014）大民二初字第106号民事判决书。顺达公司对该判决不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2015年11月25日作出（2015）辽民一终字第63号民事判决：撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第106号民事判决；泡崖乡政府于本判决生效后15日内向顺达公司返还租金3,987,000.00元及利息等。顺达公司于2016年1月14日向本院申请强制执行，本院于同日依法立案执行。在该案执行过程中，本院于2016年3月15日作出（2016）辽02执99号执行裁定：冻结被执行人泡崖乡政府银行存款738万元或查封其他等值财产，并向银行下发协助冻结存款通知书。中国农业银行股份有限公司大连瓦房店谢屯分理处于2016年3月17日下发协助冻结存款通知书（回执）：现冻结×××账户：170,799.14元；×××账户：789,197.82元。

本院认为：

生效法律文书是人民法院依法强制执行的依据。本院根据（2015）辽民一终字第63号民事判决书强制被执行人泡崖乡政府履行义务并无不当。

关于异议人认为本案执行依据存在错误一节，其应通过审判监督程序主张其请求，据此请求阻却法院的强制执行行为于法无据。

被执行人泡崖乡政府被法院冻结的“×××”账户的户名系瓦房店市泡崖乡人民政府农村税费改革转移支付资金专户。瓦财预[2006]23号文件系瓦房店市财政局对被执行人应如何使用该账户内的资金所规定的行政管理办法，被执行人仅以该文件及文件中的论述内容主张解除对相关款项的冻结于法无据，现行法律、法规及司法解释并无禁止人民法院查封此类账户的相关规定，故本院对其请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：

驳回异议。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。

审判长吴欣欣

审判员王冰

代理审判员吕颖

二〇一六年五月十二日

书记员李晓研

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2013）民申字第1997号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：大连隆丰房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区泰公街142号6-2。

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：大连宝玉集团有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区沈阳路139号。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：大连金世纪房屋开发有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区蓝天街蓝天花苑114号1-1-1。

再审申请人大连隆丰房地产开发有限公司（以下简称隆丰公司）、大连宝玉集团有限公司（以下简称宝玉集团）与被申请人大连金世纪房屋开发有限公司（以下简称金世纪公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2012）辽民一终字第32号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

隆丰公司、宝玉集团申请再审称：（一）二审判决违反法律和当事人的约定，对案涉项目权益进行分割，存在明显错误。（二）金世纪公司多次发布严重违背约定和事实之公告，毁损隆丰公司、宝玉集团的商誉，致使案涉项目工期延误，二审判决却无视此事实，判决由隆丰公司、宝玉集团承担逾期交工责任，属于基本事实认定错误。（三）金世纪公司用售楼所得款项偿还农业银行1.6亿贷款及利息，并不属于“垫付”行为，二审判决认定金世纪公司代隆丰公司、宝玉集团偿还银行贷款本息17836万元，属于基本事实认定明显错误。（四）一、二审法院对于金世纪公司代隆丰公司、宝玉集团以房抵顶工程款之主张的认定缺乏证据，并且与事实不符，存在明显错误。（五）隆丰公司、宝玉集团是案涉项目地下部分的投资者和建设者，依法应当享有相应的收益权，二审判决否认隆丰公司、宝玉集团的收益权，属于法律适用错误。（六）二审判决对隆丰公司、宝玉集团在案涉项目的投资额认定程序违法，认定结果严重违背事实。（七）金世纪公司提交的证明其代隆丰公司、宝玉集团完成项目的工程款的凭证缺失数张发票证据，但二审判决仍予以全额认定，属于认定事实缺乏证据证明。（八）隆丰公司、宝玉集团因金世纪公司违约还遭受其他方面的巨大经济损失，理应得到赔偿，但二审判决不予支持，认定事实存在明显错误。隆丰公司、宝玉集团依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。

本院认为：

（一）二审判决对讼争项目分配比例进行调整是否有事实和法律依据。1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权解释》）第二十二条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”该条适用的前提是合作开发房地产合同对双方当事人的投资数额有明确约定，而《联合建房协议书》（以下简称《联建协议》）和《<</SPAN>；联合建房协议书>；之补充协议》（以下简称《补充协议》）并没有对金世纪公司与隆丰公司、宝玉集团的投资数额作出明确约定。因此，二审判决直接适用《土地使用权解释》第二十二条的规定确有不妥。但是，本案处理可以参照《土地使用权解释》第二十二条的立法精神。该条之所以规定对未足额出资一方的利润分配比例进行调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素的考虑。本案《联建协议》以及《补充协议》虽未对双方的投资数额作出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据，其中金世纪公司的义务是提供土地使用权，而隆丰公司、宝玉集团则是负责“整体项目建设开工至竣工所需的全部经费及水、暖、电、气、电视、通讯通邮、道路、绿化、消防、物业管理系统等全部配套费以及工程费等”，并没有约定以其他标准分配利润，并且，根据《联建协议》的约定，隆丰公司、宝玉集团交付给金世纪公司的3000万元款项，也属于投资款的组成部分，金世纪公司在收到上述款项的前提下，相应地增加宝玉集团的应分配比例，该约定可以印证出资系双方确定分配比例的基础。2.从一、二审查明的事实看，金世纪公司已经完成投资义务，隆丰公司、宝玉集团应付的3000万元款项尚欠737万元，且讼争项目并未全部完工，小区绿化及封闭工程、小区安全监控系统、部分配套工程及公建外装修、车库等系由金世纪公司完成。因此，在宝玉集团未按约定履行投资义务的情况下，如仍按照原分配比例进行分配，不仅违反合同约定，而且也有悖于权利义务相一致原则和公平原则。据此，二审判决对《联建协议》和《补充协议》约定的分配比例进行调整有相应的事实和法律依据。3.由于《联建协议》和《补充协议》对于土地使用权的价值并没有作出明确约定，在金世纪公司已经完成投资义务，隆丰公司、宝玉集团没有履行合同约定的全部投资义务，且隆丰公司、宝玉集团也未就此提出鉴定申请的情况下，二审判决以隆丰公司、宝玉集团实际投资额占其应完成投资额的比例为依据对《补充协议》约定的分配比例进行调整并无不妥。综上，隆丰公司、宝玉集团关于二审判决违反法律和当事人的约定，对案涉项目权益进行分割，存在明显错误等申请理由不能成立。

（二）二审判决对隆丰公司、宝玉集团投资额的认定是否正确以及是否存在程序违法。1.隆丰公司、宝玉集团为证明其在讼争项目中的投入，在二审时提交了人民法院裁判文书、票据以及合同等证据。由于本案并未涉及工程造价认定等专业技术问题，故对于隆丰公司、宝玉集团提交的上述证据，人民法院只须通过对证据的合法性、真实性和关联性进行审查即可作出采信与否的认定，没有委托鉴定的必要，且隆丰公司、宝玉集团也并未就此提出鉴定申请。故隆丰公司、宝玉集团关于其在讼争项目的投资额应委托造价鉴定机构进行鉴定，二审判决对此直接作出认定属于程序违法等申请理由不能成立。2.对于隆丰公司、宝玉集团提交的上述证据，二审法院组织双方当事人进行了质证，且二审判决中也逐项进行了分析认定。由于隆丰公司、宝玉集团提交的证据尚不足以证明其主张的款项均系为讼争项目支出，且未能提交进一步的补充证据，故二审判决对隆丰公司、宝玉集团主张的部分投入款项未予认定并无不妥。综上，隆丰公司、宝玉集团关于二审判决对其主张的各项投入中的30余项予以否认违背客观事实的申请理由不能成立。

（三）二审判决关于金世纪公司代为完成项目工程款的认定是否正确。隆丰公司、宝玉集团主张根据金世纪公司提交的证据材料，其中有7项支出缺少发票等票据，合计金额共为72450元，属于认定事实错误。该申请理由不能成立。因为上述证据材料系金世纪公司在本案一审时即已提交且经质证，但隆丰公司、宝玉集团在一、二审中均未提出有72450元支出缺乏相应票据证明的主张。

（四）二审判决认定金世纪公司代隆丰公司、宝玉集团偿还银行贷款本息是否正确。虽然《补充协议》约定售楼所得款项首先用于偿还银行贷款，但是与中国农业银行大连沙河口支行（以下简称沙河口农行）签订借款协议的是隆丰公司，金世纪公司仅是抵押人，且《补充协议》对于隆丰公司、宝玉集团应承担还本付息义务的约定也是非常明确的，因此沙河口农行贷款的还款义务人是隆丰公司、宝玉集团，只不过通过以售楼款归还的方式加以实现，故二审判决从隆丰公司、宝玉集团应分得的售房款中扣除这部分贷款本息并无不妥，否则，相当于金世纪公司承担了还款义务，这显然与《补充协议》的约定不相符。综上，隆丰公司、宝玉集团关于金世纪公司自认沙河口农行贷款本息是用讼争房屋销售款偿还的，属于履行《补充协议》约定的行为，而非代宝玉集团偿还贷款本息的垫付行为等申请理由不能成立。

（五）二审判决认定金世纪公司代隆丰公司、宝玉集团以房抵顶工程款是否正确。隆丰公司、宝玉集团主张金世纪公司仅将讼争项目中的5套房屋抵顶给案外人大连永嘉建设发展有限公司，二审判决却认定抵顶房屋为10套，属于事实认定错误。该申请理由不能成立。因为除了金世纪公司在一、二审中向法院提交的隆丰公司、宝玉集团向其出具的《确认函》以及二份发票外，隆丰公司、宝玉集团的代理人还在本案一审第二次庭审时对于上述证据确认的以房抵顶的数额明确予以承认，该代理人的代理权限属于特别授权，已经构成自认。

（六）二审判决对于讼争项目地下部分未予分割是否正确。隆丰公司、宝玉集团主张二审判决对于讼争项目地下部分收益权未予分割不当，并向本院提交了照片和金玉星海地下停产场管理规定等证据。但从隆丰公司的上诉请求看，其是要求对地下停车场面积进行分割，而根据《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程的有关规定，讼争项目的地下停车场属于人民防空工程的一部分，产权归国家所有，客观上不能分割，故二审判决对该要求对地下停车场面积进行分割的上诉请求不予支持并无不妥。

（七）二审判决关于延期交付违约责任的认定是否正确。根据《补充协议》4.8的约定，隆丰公司、宝玉集团在没有还清银行贷款本息和金世纪公司债务之前，不得将该联建项目中的所得资产与其他方发生债务关系。但在合同履行过程中，隆丰公司、宝玉集团违反了上述约定，在没有还清银行贷款之前就用讼争项目房屋抵顶工程款。同时，根据《补充协议》的约定，隆丰公司、宝玉集团从沙河口农行所贷的1.6亿元款项应全部用于讼争项目建设，但其并未将之全部用于讼争项目的建设，亦未依约偿还贷款。在隆丰公司、宝玉集团存在上述违约行为的情况下，金世纪公司在《大连日报》上发表声明应属于保护自身权利的行为，故二审判决认定应由隆丰公司、宝玉集团而非金世纪公司对讼争工程延期交付承担违约责任并无不妥。并且，二审判决鉴于金世纪公司主张的违约金过高，也已对之做了调减。综上，隆丰公司、宝玉集团关于金世纪公司在2003年7、8月间在《大连日报》上多次刊登的《郑重声明》违背事实和合同约定，致使讼争项目延期交工，应承担违约责任等申请理由不能成立。

（八）二审判决对于隆丰公司、宝玉集团提出的其他损失未予支持是否正确。1.关于预缴税款860万元。隆丰公司系在上诉时提出该请求，该请求已经超出了其在一审反诉时的诉讼请求，故二审法院对该主张不予审理并无不妥，且对该主张，二审法院已经明确隆丰公司可待取得相应证据后另行主张。2.关于不能及时支付工程款和以房抵顶工程款的损失3000万元、银行贷款利息损失元。隆丰公司、宝玉集团的上述请求已有部分超出了其在一审反诉时的诉讼请求，且隆丰公司作为沙河口农行1.6亿元贷款的借款人，支付贷款利息系其应尽的义务，因隆丰公司、宝玉集团未依约偿还贷款而产生的迟延履行期间的利息，以及不能及时支付工程款和以房抵顶工程款损失，均是因隆丰公司、宝玉集团违约造成的，故其要求金世纪公司承担上述损失没有事实和法律依据，二审判决未予支持并无不妥。综上，隆丰公司、宝玉集团关于因金世纪公司违反约定，不向其分配讼争项目房屋以及销售收入，致使其无法抵扣预缴税款损失860万元，不能及时支付工程款和以房抵顶工程款损失3000万元，以及无法偿还银行贷款的利息损失元等申请理由不能成立。

综上，隆丰公司、宝玉集团的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回大连隆丰房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司的再审申请。

审判长魏文超

代理审判员刘小飞

代理审判员王展飞

二〇一四年十二月二十二日

书记员王新田

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