分享动态解读:上海普通住宅标准,上海买房 2021

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，计划2021年11月在上海买房，总价500-600万，首套首贷，有什么好建议吗？

沪叔：1.当前上海新房限价，如果积分不是很低，建议首先选新房，打新不中，在考虑二手房。

2.买房尽量贷足贷长，时间可以帮你跑赢通胀

3.地铁、学区、配套，这三条很重要，预算有限至少要满足一条，这三条都没有房子，居住属性和金融属性都受限，未来涨幅一般。

4.首套房一定要有下家思维，就是未来5年后你的接盘客群要多，切记将房子的外观和新旧列为首要标准。

提问：沪叔，你好，父母名下有两套房，都在闵行，分别是浦江瑞和城和源成春苑，这两套现在还可以继续持有3-5年吗？想用父母的名义去买新房，可行吗？

沪叔：你好，浦江瑞和城整体比较新，环境可以，整体绿化率不错，位置靠近万达，附近有浦汇小学、育才小学；源成春苑小区户型不错，整体绿化率高，离地铁站5分钟左右，学校是莘庄镇小学，这两小区还是可以继续持有的。如果想买新房，需要父母名下卖掉一套后，可以再买新房。

提问：沪叔您好！我们很快要走人才引进在上海落户，想购入售价在900-1000万的二手房，按目前的政策需要准备多少首付现金（包括其他可能的税费佣金啥的）？

沪叔：你好，回顾楼市几十年历史，像2004,2009,2015年救市，房价基本三个月左右反弹上涨，自2020年疫情三年，出行和信心方面受影响，房价未来明显波动需要时间，当下存量市场来讲上海不缺房，上海的刚需和改善需求都非常大，没有房的想买房，有房的想换房，这些需求会在未来逐步释放，攒首付获得房票是需要时间的，谁先上车占了城市优质资源，谁就能获利。分化时代到来，一边是小麦西瓜抵房款，一边是豪宅市场走出独立行情。贷款宽松的窗口期不会太长，低息贷款是一种金融资源，既然是资源就不可能无限量供应，关于什么时候买房以及后市走势详见知识星球。对你来说，三价取低”的按揭政策，如果是首贷，首付成本准备6成相对保稳，如果是二贷，首付成本准备8成相对保稳。

提问：沪叔，你好，预算在350-400万，刚需自住，已婚有小孩3岁，宝山的宝沁苑、采菊苑、旭辉依云湾，麻烦帮忙分析一下该怎么买合适呢？

沪叔：你好，采菊苑配套不错，小区环境一般、近地铁7号线；旭辉依云湾物业管理不错，小区交通便利，人口流动性比较大：宝沁苑是动迁房，小区环境可以。这几个小区在顾村是不错的，考虑小孩上学，教育资源有民办华二实验学校、宝山世界外国语学校、顾村中学，整体尚可。

提问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教育资源比较优秀，距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年，所以期望未来好转手些，方便置换。我们主要是想问问长桥，华东理工版块未来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的计划，主要考虑学区升值。

沪叔：你关注这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的，溢价过高。

关于判断板块升值潜力？首先对于板块的认知，不能只局限当下，更多是贯穿过去，现在，未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。上海楼市有很多区域，区域内也有很多板块，板块价格各有不同，你关注的板块如果处于炒概念阶段，板块房价在城市的板块平均价以下，买入后升值潜力大；如果板块处于炒地皮和配套阶段，房价在城市板块中位数以下，此时买入赚几率很大；如果你买入板块在炒供需阶段，此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格，那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。

提问：沪叔，你好，预算在1300万左右，徐汇御苑和印象欧洲这两个小区有哪些优缺点呢？

沪叔：你好，徐汇御苑附近有1所小学，上海市徐汇区东二小学，学校不错，房子户型格局可以，地段优越，在徐家汇板块中心地带，周边商圈发达；印象欧洲小区绿化比较多，也比较安静，房龄比较新，周边配套成熟，在华泾南部华泾镇核心地区。

提问：沪叔，你好，本人目前单身，今年是考虑在上海买套刚需自住房，目前存款有150万左右，对楼市也不是很了解，想知道该怎么在上海买房呢？老师有什么建议呢？

沪叔：你好，首先要认清上海楼市，不做买房小白。上海买房之所以那么难，是因为在上海六成的房子都是两房及以下户型，其中大部分还是不带电梯的老小区房，更是有部分房子的楼龄已经超过30年。所以在上海买房，一定要认准哪些新的好房子，不要只图上车去买一些连学区都没有的老破小，砸到手里未来很难解决。而年轻刚需购房者买房时建议避免这些误区：第一、手中本来有足够搏一搏的资金，却过于保守，老想在置换时再努力。第二、选择房子是总把目光放在一些地段配套等都不好的老公房。置换不是一件很容易的事情，并且成本也很大，所以如果第一套房可以尽全力买到中质量的房源就不要为了所谓置换打算而去选择一些既不居住舒适未来也不好出手的房源。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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