关注内幕解说:海外房产房屋投资,投资海外房产的五大理由

考虑到粉丝也咨询过海外地产的问题，猫叔特地找了一位有10多年海外地产投资经验的大牛，赤裸裸曝光海外置业的一些内幕。给海外置业的粉丝一个参考。

01

海外地产投资的概念

国际资产配置是一个比较大的概念，在资产没有到达一定量的时候或者不具备风险意识的人没有办法去实现这种配置。

而海外地产投资是一个国际资产配置的入门级任务。简单的来说他是一个跳板，通过这个跳板了解海外的知识，积累海外生活的阅历，从而一步一步的规划自己资产配置和未来生活的重心。

其实有时候我特么很佩服国外开发商的机智，国外的开发商知道中国人喜欢投资房产，于是通过高佣金收买国内代理公司，国内代理公司知道中国人爱图小便宜，于是通过各种低价、包租、优惠等形式引导客户购买。中国人不清楚怎么回事，买了一个又一个在本地卖不出去的盘。

坑是源于不了解。现在的投资客户大部分全是小白，高净值的客户已经完成了自己的国际资本配置，现在小白还停留在买房投资的概念里。

国外的房子是用来住的不是用来投资的。

支撑投资的不是便宜不是包租也不是品质，

而是这个房子换手的时候有多少老外选择自住。

请记住，国外你的接盘侠是本地人。所以投资的时候务必选择适合本地人的楼盘。千万别按照国内的那一套标准来。比如说户型南北通透啊，国外的户型是没有朝向的，窗外的景观哪好就买哪儿。最重要的是不要拿自己自住习惯选择户型，买老外喜欢的户型即可。

02

海外地产投资的三个阶段

海外地产投资需要经历三个阶段，

第一个阶段是消费者买房子，

第二阶段是运营管理，

第三阶段是变现换手。

第一个阶段最大的坑，来自于项目的选择。

海外地产投资是理性的，首先确保的是投资安全，不要让自己购买的产品成为高风险资产，每一个项目都有每一个项目的优势，需要结合自己需求选择合适的产品。

海外的房地产市场发展速度不是很快，如果你选择做投资，最关键的是买的房子要在核心城市例如：拥有北上广深这种经济发达、人口众多、资源集中的城市因素。

国外的地产是刚需地产，不要图便宜购买价格低、配套不完善的区域，换手的时候有刚需接手的盘才是好盘。一个城市如果经济跟不上，金融资金跟不上，仅仅是靠短期内进入的投机资金进行疯狂炒作，最终还是支撑不了高房价。

这和国内投资要买二手房，首选二手房市场活跃的区域为投资标的是一样的。投资要先考虑有没有接盘侠的问题，其次再考虑你的收益问题。

第二阶段确定租金回报。

通过调研周边的租金情况，确定你的资产是否有价值。在国外有很多专业的酒店托管团队，可以把项目交给他们打理收益还是很可观的。如果租房亲历亲为肯定赚的更多，但是要有专人打理。要考虑到时间成本和来往成本，另外，如果能在Airbnb挂租也是不错的选择。

第三阶段的换手变现。

只要不是刚需地产，只要你买的位置不佳、价格相对便宜、配套不完善、投资盘比例大在变现的时候都是赔钱的。

2015年8月一个客户在美国某旅游城市购买了一套300平米大别墅，区域是新区，配套不算成熟，她买的时候算下来一共花了32万美金，今年3月她来找我帮她卖房，说这两年不是遇到租客没钱交租金就是租金越来越低，现在她的这个房子如果对外出售价格在29-30万美金，扣除过户费用还有给经纪人的佣金她大概要赔5万美金。

切记刚需是第一生产力。

03

泰国地产投资需要注意什么

泰国的房产投资黑幕主要出现在产权形式、房产类型、开工许可证、回购等问题上。

在泰国土地是永久产权的，还有一些土地是皇室封地，泰国政府明文规定外国人只能购买Condo（公寓），不能买土地和别墅。（只能以成立公司的形式购买土地和别墅）

Condo如果是建在皇室用地或军队用地上这些Condo都不是永久产权，土地是开发商租来的，外国人或当地人不能直接购买，只能租不能拿房产证的。

除了上面特殊的土地性质，其他的Condo都是永久产权的，投资泰国房产第一个坑就在这里，泰国的Condo外国人能买的份额最多占整个Condo49%产权，51%产权必须由泰国人持有。（比如一栋Condo有100套房子，外国人只能买49套，剩下51套只能由泰国人购买）

回购的坑一般源于两个部分，第一部分是一定是小开发商，开发期间资金压力大快速回笼资金；第二部分是5年或10年回购期到后，开发商会根据当时情况执行回购或解约。

泰国房产投资在海外地产投资算是低投入高回报的城市，我本人还是比较看好的，东南亚国家跟20世纪初的北京特别像，资源高度集中，城市正在快速翻新，基础配置正在改善，轨道交通规划等等。

如果还想了解更多投资知识，可以来参加Laguna Park2期项目品鉴会。

悦榕集团

普吉岛Lauguna Park2期新品发布

首付55万起拥理想度假天堂

2017年，万科与悦榕集团合资成立“悦榕中国”，在酒店、养老、养生领域拓展全新合作业务。2017年的冬天，万科海外独家首发悦榕普吉岛明星产品，首发联排售罄。今年秋天，万科将联袂悦榕集团，于11月3日14：00，在国贸万科城市展厅举行Laguna Park2期项目品鉴会。

首付55万起即可享门前普吉岛海岸时光，VIP通道预约正式开启。

VIP预约报名通道：

万科（北京）海外营销中心电话：010-

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悦榕掌舵，万科护航

许您一个专属度假家

悦榕庄普吉岛度假区位于普吉岛西岸的富人聚集区，面朝一派原始风情安达曼海的碧蓝水域，是亚洲一流的度假天堂。悦榕集团花费30余年心力倾诚打造，拥有1000英亩热带绿地、清幽的泻湖四周环绕着壮观的私人沙滩，一流的度假设施和极致的服务体验，吸引着全球精英游客和高端住户慕名前往，距离普吉岛国际机场仅25分钟车程。

悦榕庄品牌取意于大榕树向身心疲惫的旅人提供荫庇，“悦榕”象征着大自然所赋予的放松与舒适，用悦榕命名，寓意为厌倦俗世的人们提供休憩及放松的场所。从1994年首家悦榕庄在普吉岛建立，经过第一个10年，悦榕酒店及度假村集团在全球20个国家拥有15个度假村、35家Spa和38家零售商店；到目前悦榕酒店及度假村集团已发展成在全球28个国家拥有逾30家度假村及酒店、70家Spa、90家零售商店及三个锦标赛高尔夫球场的规模，并拥有悦榕庄（Banyan Tree）、悦椿（Angsana）、悦梿（CASSIA）、悦苑（DHAWA）四个品牌。悦榕庄致力于为客人打造融汇优越品质与静谧风格的独特美景。

普吉岛Laguna Park二期

倾情首发

普吉岛乐古浪是亚洲首个屡获大奖的综合度假村，拥有1000英亩热带树林和3公里邦涛海滩、多个豪华酒店及封闭社区。度假村内配套完备，广泛赞誉的SPA、高尔夫球场、餐厅酒吧、Xana海滩俱乐部、购物及零售商店，让度假生活更享便利与极致服务。Laguna Park二期将推出30栋别墅，包括联排及独栋。

Laguna Park二期项目信息

开发商：悦榕集团

总体量：30套别墅（包括联排和独栋）

产权：别墅永久产权

户型：二居，三居，四居、五居

套内面积： 联排别墅（约220-222㎡）；独栋别墅（约375-378㎡）

付款节奏：首付20%签约

价格：总价约人民币273万—371万左右

悦榕普吉度假区

全家人的专属私人领地

普吉岛古浪18洞71杆高尔夫球场，2017年被高尔夫文摘编辑选择奖评为“泰国最佳高尔夫球度假村”，部分业主可获赠高尔夫俱乐部会籍。

屡获殊荣的悦榕、悦椿和Chill Chill水疗中心，让你放松身心，极致spa全面呵护您的家人。

榕源会——使业主可以享受奢华的 生活方式并探索一系列新的旅居地和美好的体验。向业主提供免费会籍，酒店品牌租赁计划管理物业的业主可以用其部分年度权利换取已参与交换范围内的任何旅居地的免费入住。

一带一路上的桥头堡

泰国经济发展天时地利人和

2017年12月21日，中泰铁路合作项目一期工程在泰国呵叻府举行开工仪式。这条铁路是泰国第一条标准轨高速铁路，成为“一带一路”交通网络的一部分，将会大力带动泰国整个国家及周边区域经济圈发展。

安达曼海上明珠

普吉岛布局“旅游+投资”双赢版块布局

普吉岛（PHUKET），位于马来半岛西海岸外的安达曼海，泰国最大岛屿，被称为“安达曼海上的一颗明珠，目前东南区地区具有吸引力的旅游度假胜地，享有“东南亚夏威夷”的盛誉。这里有清澈壮阔的热带水域，美轮美奂的全景风貌，国际顶尖高尔夫俱乐部及多所5星酒店、度假村、购物中心，设备先进的高端医疗环境、世界一流的国际学校。

据《中国游客境外旅游调查报告》显示，2016年泰国成为国内客户出境游的首选国家，而从泰国旅游和体育部公布的数据显示，中国仍是泰国入境游最重要的旅游客源国。其中普吉岛是最热门的目的地海岛城市。

普吉岛的经济总量领先位置，主要得益于其强大的旅游业，凭借优渥的旅游环境，完备的医疗、教育与交通吸引大批国际游客。

2017年前5个月，普吉岛的游客抵达率以10%的速度增长；2017年3月至10月，海外游客抵达率以每年9%的速度增长。日益增长的游客数量的增加导致租房需求超过供给，而优质的物业产品更为稀缺。据泰国中华网称，普吉岛地价10年跳涨5倍。由于普吉岛山多平地少的自然环境，政府规定临海项目不能超过8层的限高规定，岛上房产供应量更为有限。

西岸邦涛富人区，聚焦全球名流

享悦榕全球极致服务

邦涛海滩（Bang Tao Beach），普吉岛西岸的富人聚集区，面朝一派原始风情安达曼海的碧蓝水域，是亚洲一流的度假天堂。这里更因5星级度假村和酒店乐谷浪(Laguna Resorts and Hotels)而享誉全球。由世界知名酒店品牌悦榕集团花费30余年心力倾诚打造。拥有近 1,000 英亩热带绿地，清幽的泻湖四周环绕着壮观的沙滩，度假区内一流的度假设施和极致的服务体验，吸引了全球精英游客和高端住户慕名前往。

悦榕集团是顶尖度假村、酒店及Spa的跨国营运开发商。于1994年在泰国普吉岛开设首家度假村。目前于28个国家拥有43家酒店及度假村、64间Spa、77间精品店及三座高尔夫球场，每间酒店及度假村都拥有75至300间客房，且客房房价均定位于当地高端市场。悦榕庄致力于为客人打造融汇优越品质与静谧风格的独特美景。

为了打造完美的生活环境，悦榕集团专业技术人员从理念到建造，每一步力求达到最高水准，个人业主可选择接受物业管理服务，例如家政服务/女佣服务，常规和预防性维护、害虫防治、勤杂工服务和一般维修服务。

活动预告：

万科海外&悦榕集团，于11月3日在国贸万科城市展厅，举办Laguna Park2期项目品鉴会。敬请莅临。

VIP预约报名通道：

万科（北京）海外营销中心电话：010-

扫描以下二维码咨询报名：

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开发商：【悦榕集团】,销售方：【万科海外营销中心】。本宣传资料为要约邀请，针对【Laguna】项目概况进行介绍，产权年限、户型面积、物业类型、图文内容、缴付期限、缴付比例和金额、交房期限等仅供参考不作为销售承诺。项目各项要素（包括本页面所发布的各项信息内容）不排除因政府相关规划、规定，当地法律法规的变化和调整以及开发商未能控制的其他原因而发生变化，最终以双方签署的正式交易合同及其他相关协议文本约定为准。 项目宣传资料对项目周边学校等教育配套资源的介绍旨在提供相关信息，仅供参考，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。为了您孩子的顺利就学，建议您咨询当地教育主管部门。图中区位示意图 仅为项目位置示意图，实际距离、比例等，或与实际存在差异，仅供方位示意参考，不作为销售承诺。图中对项目周围环境、交通、商业、教育及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此作出了承诺。