宅基地（含地上建筑物）转让合同的效力

吴某某与方某某于2000年同居生活，2008年5月8日在县民政局补办婚姻登记。2002年初，夫妻双方在某宅基地上建设房屋地基，2007年续建成一层房屋。2009年5月1日，方某某向县房管局申请，将上述房屋产权登记在其本人名下。2009年4月初，方某某经朋友吴某某介绍，同意将上述房产出卖给林某某，因林某某长住广州，林某某遂口头委托吴某某代为办理。吴某某与方某某经洽谈后，双方达成协议，方某某同意将上述房产以55万元（含过户费1万元）卖给林某某，并口头约定，过户手续由方某某负责办理。林某某通过吴某某将购房款交付给方某某。在此过程中，双方既未签订买卖合同，方某某收到款项后也没有向吴某某出具收款收据。

2009年5月12日，方某某要求林某某购买房产后不能立即使用，经与吴某某协商，双方达成协议并签订了《协议合同书》。该协议书由方某某书写，协议规定：必须清除房产西边公路临时建筑物后，林某某才能使用购买的房屋。13日，方某某以林某某的名义向县房管局属下机构县房交所书面申请将上述房地产产权转移，并提交《房地产权证》、双方身份证及《房地产买卖合同》。县房交所经过现场勘查明确四面墙界后，林某某按规定缴纳了契税。14日，经县房管局批准，办理了产权转移登记，并颁发《房地产权证》，权属人为林某某。方某某经手操办产权转移手续后，将《房地产权证》交吴某某转还林某某。

2013年，上述房产西边临时建筑物拆除后，方某某未依约将房产交还林某某。2015年2月13日，吴某某以县房管局颁发给林某某的《房地产权证》损害其合法权益为由，向法院提起行政诉讼，请求撤销县房管局颁发的《房地产权证》。

裁判要旨：“宅基地”兼具了“公有”与“私用”的双重特性，就其土地性质而言，其为村集体所有，而村民在该土地上所建房屋则为村民所有，针对这一类房屋，我们将其界定为“农村房屋”。我国法律禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

房管局应在审查申请材料的齐全性和真实性的基础上，结合房屋的类型，重点审查房地产权属变更的依据，即相关的协议书、合同或批准文件，确保作为变更登记的依据合法有效，进而保障所作出的变更登记这一行政行为的合法性和正确性。《房屋登记办法》（已废止）第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机关应当不予办理”

未经批准转让划拨土地使用权行为的效力认定

2003年7月,某社与某公司签订《联合开发合同》约定：双方联合并分期开发某社诉争土地（国有划拨土地），某公司负责在工程完工后为某社办理相关产权证明；某社将诉争土地使用权转让给某公司。同年12月，市土地储备供应中心对诉争土地挂牌出让。次年1月，市土地储备供应中心收取某公司交纳的竞买保证金200万元并在同日向某公司发出挂牌出让成交通知书，同时签订国有土地使用权出让合同。后某社向人民法院提起诉讼，请求确认其与某公司签订的《联合开发合同》有效。一审法院判决确认合同有效，某公司不服提出上诉，二审法院维持一审判决。某公司不服二审判决申请再审，再审法院裁定驳回其再审申请。某公司又向最高法院申诉，最高法院裁定驳回再审申请。

需要注意的是，涉及转让划拨土地使用权的合同并非当然无效，而应认定为效力待定的合同，该合同经市政府土地管理部门挂牌出让的行为予以补正的，应认定为有效。

法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

村民与村委会发生纠纷的性质

1995年，市土地局、规划局、房管局联合发出通知称，城市中心区内的村庄平房住宅应逐步改建成多层或高层住宅楼，剩余土地可用于商品房开发。1998年2月， 某村委会向村民发放表格，征求村民对平改楼工程的意见并选样户型。两个月后，市计划委员会批复同意该村建设经济适用住房。同年6月，某村委会同村民分别签订了《村平改楼搬迁、换房协议》，次月，某村委会与某房地产公司签订《合间书》。2009年9月，因平改楼竣工并具备搬迁条件，为使村民人冬前搬迁入住，某村委会与村党支部制定了《村搬迁、换房实施办法》。两个月后，王某等318名村民以某村委会主任超越职权与某房地产公司恶意串通，签订的《合同书》及合同附件村民代表并不知情，严重侵害村民集体财产所有权为由，提起民事诉讼。

裁判要旨：村民委员会行使公共权力，履行行政职责过程中违背民主程序与村民发生纠纷，侵害村民合法利益时，不是平等民事主体之间的民事纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围。此时村民与村民委员会之间的法律关系受行政法的调整，属于行政法律关系，发生纠纷后，只能向法院提起行政诉讼。

法律依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》

第二十二条　召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。

第二十五条　人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。

第二十六条　村民代表会议由村民委员会召集。村民代表会议每季度召开一次。有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议。

村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。

超过批准数量占用土地的行为认定

2009年6月，郑某某经某区政府批准，取得一处宅基地，用地面积90平方米，后郑某某出资在该宅基地上建设了住宅。经现场勘验核实，郑某某在住宅建设过程中，超出批准的用地面积，超占土地面积为745.8平方米。

市国土资源与房产管理局认定郑某某未经批准，非法超占土地进行住宅建设的行为违反《土地管理法》的相关规定，构成了非法占地的事实，决定处罚如下：责令郑某某退还非法占用的土地745.8平方米，并于行政处罚决定书送达之日起15日内拆除在非法占用的土地上所建的建筑物。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十八条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

单位非法占用耕地、改变耕地用途的法律责任

某公司在被告人章某担任法定代表人期间，从2003年开始，陆续向某市某街道某村村民及村委会租用集体土地共计22.79亩，用于建设厂房、宿舍、食堂及堆场等。经鉴定，造成原有耕作层种植功能丧失且难以复原，耕地已被严重破坏。案发后，该公司对部分厂房进行了拆除并复耕，对堆场部分进行了复耕。

法院经审理认为，某公司违反土地管理和城乡规划法规，造成农用地大量毁坏。章某系该公司直接负责的主管人员，在归案后能如实供述罪行，当庭自愿认罪，积极对被占用农用地进行复耕，且无再犯罪危险，适用缓刑对所在社区无重大不良影响，故以非法占用农用地罪分别判处某公司罚金人民币二万元；章某拘役三个月，缓刑五个月。