[聚焦]百科发布:容积率怎么算,绿化率怎么算

容积率是我们日常房屋居住的一项主要指标，很多小伙伴买房时都会把容积率作为楼盘的重要衡量指标之一，最近笔者在浏览新闻时看见某开发商容积率造假的新闻，其实刚开始没明白是啥意思，容积率如何作假，后来发现是楼盘涉嫌虚假宣传，楼盘虚假宣传其实已经司空见惯，说到这里，还是觉得非常有必要了解下容积率的概念以及容积率是否有标准指标，我们国家又有哪些规定呢？

可能很多了解的人会说，容积率有什么标准，当然是越低越好。首先说一下容积率的概念，容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，举个例子，地上总建筑面积100平米，用地面积100平米，那么容积率就是100/100=1。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，通俗来说，就是小区里户数、人数和小区面积的关系，容积率越小，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了，需要注意的是，容积率中的分子值是地上建筑面积，而地上建筑面积不仅仅是我们小区的住宅建筑面积，还包含了各种物业用房、商业面积、控制室房屋、公用配套面积以及部分架空面积等等，这也就是部分不良开发商在宣传时可能进行概念混淆，以部分面积代替整体地上建筑面积，分子减小了，容积率自然也就“减小了”，而实际的入住体验肯定会大打折扣。一般来说，各种房屋类型的容积率分别为：独立别墅为0.2-0.5；低层住宅为0.8-1.2；多层住宅为1.5-2.0；中高层住宅为1.8-2.5；高层住宅为2.4-4.5。

其实上面的数据只是通常建筑房屋设计的一个经验估算值，而对于容积率的计算（建筑面积的计算），国家现行的规范还是《建筑工程建筑面积计算规范GB T50353》，主要的管理办法则采用住房和城乡建设部在2012年发布的《建设用地容积率管理办法》，而对于容积率的控制指标值，实际上国家并没有一个统一的标准，各地区都有自己的控制标准。就拿陕西省举例，容积率的控制指标值可以参考2017年的《陕西省城市规划管理技术规定》，当然，西安市也有关于容积率指标控制值的相关规定，可参考《西安市城市规划管理技术规定》。

通过上表可以看出，陕西省容积率的指标上限分为新区和旧区，而且分有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类气候区，不同的气候区指标控制不尽相同，容积率上限指标值基本处于经验参考值范围内。（对于城市用地的主要性质分类，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》，有兴趣的小伙伴可以自己去查阅，这里就不赘述了）。而上图中西安市的建筑密度和容积率指标作为参考值，是以二环为划分线，二环内建筑密度数值相对较低，容积率也更低。

需要注意的时，容积率虽然是按照多层、高层等区分的，但在平时生活中有很多楼盘既有低层、多层，又有高层，这一类的容积率又是如何计算呢，由于容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1进行计算，也就是说1个地块只计算1个容积率值。生活中，容积率作为评估楼盘舒适度的重要标准，重要性不言而喻，一般来说，容积率过高对居住体验的主要影响包括：高容积率的住宅会带来高密度的居住人口，会导致生活舒适度下降，高密度的居住人口还会对小区内的公用设施造成相对较大的负荷，频繁的使用会加剧设施的老化。同时，高容积率住宅土地使用率大，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。而且，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

但是需要指出的是，西安市在《规定》内注释“只要满足日照间距、建筑密度、绿地率、建筑间距、停车位等要求，周边配套设施规模经核定能够承载面积超出的部分，则在审批时可以突破容积率控制指标”。所以，容积率更像是一个综合类的控制性指标，对比日照间距、绿地率、建筑间距这些能直接反映居住体验的指标，容积率和房屋的实际居住体验看起来并没有直接的联系，高容积率并不一定就是不好。相同的地块面积，同样容积率，规划布局差异可以非常大，社区空间和产出产品的差异也会非常大，如下两个实例，容积率均为2.5。

所以，了解容积率的同时，还应该把重点放在小区整体的建筑布局与整体规划上，好的规划与布局可以在一定程度上满足建筑密度、建筑间距、绿化率的要求，也能带来更直接更好的居住体验。对于普通受众，在有限的选择空间内，还是要根据自己的侧重需求做好抉择及平衡，不能只着眼于数据而盲目买单。