■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

农村宅基地上房屋在征收拆迁中只补偿第一、二层，三层以上基本不给补偿，这在现如今已成为一种常态，被拆迁村民往往因此而叫苦不迭。

那么，这样计算究竟有没有法律依据呢？3层以上为什么会遭征收方“不待见”进而无法给予公平、合理的补偿安置呢？被拆迁人又该怎样有效应对这种状况呢？

在大量的征收拆迁咨询中，在明律师都能碰到这样的十分类似的案情：某农户的宅基地上房屋盖了四五层，拆迁方说了一、二层给7000元/平方米，三层只给3000元，四层及以上最多给七八百元。

最简单粗暴的情形下，那就是二层以下按重置成新价给予补偿，三层及以上干脆算违建，没有任何补偿。愿意配合签约腾房的，可基于人道主义照顾给三层以上一些建筑成本的补偿，不配合签约搬迁的，那就是拆了白拆，分文不补。

而咨询中被拆迁人最关心的问题就是，那我的四、五层房屋能否按照一层的标准给补偿呢？拆迁律师能替我们争取到么？

在在明律师这样的在征拆领域叱咤风云十数载的资深律师团队看来，这种“越往上补偿越低”的标准设定几乎不是一个法律问题，而是拆迁方刻意在和被拆迁人打的一场心理战，或者说是一种毫无掩饰的博弈。

【法律分析：三层以上给不给补偿，关键看它】

在法律上，三层往上究竟该不该给予公平、合理的补偿，关键看其是不是合法建筑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定可视为征收中无证、未经登记房屋补偿与否问题的“金科玉律”：

市、县级政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

该条规定可以说是言简意赅、切中要害，被拆迁人一定要将其原理理解透彻。3层以上的房屋究竟给不给补偿，要看调查、认定的结果，基于客观事实去判断。

简单地以3层或者4层划线，以下就是合法以上就是违法，属于认定事实不清，更可能缺乏法律法规的依据。

对于这一问题，最高人民法院在（2018）最高法行申5425号《行政裁定书》中作出了极为精辟的论述，这一由在明律师杨念平、李群杰代理案件取得的裁判已成为业内经常被引用的经典：

所谓“依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，是指按照《土地管理法》及其实施条例以及《城乡规划法》等法律、法规规定，依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。

对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿……

在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。

到这里，问题基本上就阐述清楚了。无证房屋在未经依法调查、认定前，征收方是不能直接作出不予补偿或者赔偿的决定的。否则就会犯下“无证房屋一律属于违法建筑”的认识错误，对因历史遗留原因形成的无证建筑的产权人的补偿权益造成无视和损害。

具体到个案中，征收方应当依法查明涉案宅基地上房屋的准确建造年代、用地规划审批情况、用途等基本事实，对逐年逐步加盖形成的房屋，还需要查明每一层加盖的具体时间和审批情况，通过实地查勘与调阅航拍图相结合的形式准确认定涉案房屋每一平米的合法性，才能据以作出补或者不补的决定来。

【实务解析：无证面积是征收补偿权利救济的主要博弈点】

前面的法律分析看上去一气呵成、依据充分，不可谓气势不磅礴。然而在现实中，如果被拆迁人拿着这一套去和拆迁方协商，结果恐怕会是遭人“呵呵”，并告知我们“别谈法律，我们只谈政策”“你不配合就是按违建拆”。与虎谋皮，对牛弹琴，着实是白费口舌意义不大。

站在征收方的立场上，无证部分建筑本身在合法性上存在瑕疵、漏洞，4层以上的部分又可能涉嫌违反当地的乡村庄规划（一般省份将农村村民自建住宅的高度限制在15米以内，当然这是近些年才陆续有的规矩，以往很多地方根本查不到此类规定），以此为由“宰”上被拆迁人一刀，为自己的项目节省些成本预算，也在情理之中。

大家要知道，补偿项目、标准、方式等都可以法定，但唯独具体补偿金额是没法法定的。征收部门和开发商作为项目的发起主体，自然手握一定的自由裁量空间。所以才会有配合与不配合，补偿数额截然不同一说存在。

那么在这个牵涉1层甚至数层补偿利益的重大分歧面前，被拆迁人当然不可以轻易让步、犯怂，而是要坚决拿起法律的武器捍卫自己的合法权益，勇敢地去和拆迁方“博弈”一番。

所谓“协商谈判”“沟通调解”，不仅私下里可以，到了法庭上也照样被鼓励，足可见所谓的博弈完全具有正当性，而不是谁本来就该压倒谁的非黑即白问题。

在明律师对此曾指出，绝大多数征拆中的事物都不是非黑即白、非此即彼的，公平、合理的补偿如此，是不是违建也如此，中间是存在很大一段“过渡”的灰色区间的，辩证看待补偿的多与少、给与不给，才能争取到个案中最为公平、合理的补偿利益。

明白了这些，被拆迁人问得最多的问题的答案也就呼之欲出了：三层及以上能不能取得和一层、二层同等标准的补偿呢？

其一，值得争取，因为这种“打折压价”行为只是套路、习惯性操作，存在博弈的空间；

其二，不容易争取到百分之百同等的补偿，因为你那三层以上的面积毕竟存在合法性瑕疵，没有证，或者干脆就建造于最近几年间，根本算不上历史遗留原因形成的。有证和无证的部分，补偿标准难以等同也算是一种公平、合理；

毕竟，当初盖那4层以上的时候，有些农民兄弟完全是抱着和街坊四邻攀比的心态——凭什么老王家盖了个阁楼，我就不能盖了？结果光顾着攀比了，审批手续完全没办，这我们自己也是有责任的。

其三，应当争取。如果你不争取，那就是人家说多少你拿多少，你显然是不满意的。只有争取了，才有适度提升补偿结果的可能性。且专业律师对个案多是一揽子全面把握，失之东隅的补偿利益完全有可能收之桑榆，在层数上实在争取不来的补偿，确有可能在其他方面上得到弥补，总也比坐等着强拆来得好。

不过在明律师也要啰嗦上一句，对于那种建在宅基地上的“超高层”建筑，比如动辄八层以上的自建大高楼，争取理想补偿的难度将会更大。

改扩建过于频繁、严重的建筑更易被认定成违建，一旦政府有关部门作出责令限期拆除违法建设的决定，将案件引入到完全公事公办、清理整治违法建设的轨道上，实体性违建是很难争取到太理想的补偿的。

所以说被拆迁人所提问的那个问题，是没有唯一、确定的答案的，因为这世上没有两处宅基地上的房屋是完全相同的，老张家的案子成功了，老李家的案子就可能没那么成功，这是非常正常的事情。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，如果您是要新建宅基地上房屋，可一定要严格遵守所在省市的农村村民住宅建设管理规范，在获取乡村建设规划许可证的基础上严格依据图纸施工建房，经竣工验收后最终取得不动产权证才算尘埃落定。

一般而言，自建的住宅房屋最多3层，4层以上能不能办下证来一定要咨询清楚了，如果办不下来证就千万别再盖了，否则新增违建怎么盖的得怎么给拆回去，完全是得不偿失。

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