权威科普大全:上海房屋买卖,上海房屋买卖费用
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近日，有位上海市民在上海市委领导信箱留言，反映了一件关于家庭唯一住房置换的问题。
该市民表示，目前由于家庭原因需要置换一套住房，但是卖掉目前住房需要缴纳一大笔增值税，给家庭带来了较大负担。于是，该市民向市委领导呼吁，上海只有一套唯一住房的家庭，出于改善型需求而需置换买卖的，在房屋买卖置换时是否可以取消增值税和个税。
4月20日，上海市财政局对该市民的留言做了回复。
回复中提到，上海市按国家规定对个人住房交易实行差别化的税收政策，并对持有满一定年限的住房给予税收优惠。
在增值税方面，个人出售购买5年及以上的普通住房，免征增值税；出售购买5年及以上的非普通住房，差额征收增值税，税率5%。
在个人所得税方面，如个人出售自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。
上海市财政局表示，关于来信中提到的家庭唯一住房出售环节的增值税问题，财政局将积极配合国家部委开展相关调研，推动政策进一步优化完善。
财政局的回应一经发出，受到了广大上海市民和网友的广泛关注。市民们讨论的焦点主要在于上海市对“普通住房和“非普通住房”的标准认定方面。
根据现行的认定标准，符合上海市财政局免征增值税标准的住房，除了需为家庭唯一住房且满5年以上之外，还需满足以下条件：
1.房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2.单套建筑面积在140平方米以下；
3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
然而，上海市普通住宅的这一认定标准是在2012年制定的，仅在2014年做过一次动态调整，至今已经有长达9年时间未做改变。
但上海房价在这9年内已经有了较大幅度变化，几乎绝大多数的居民刚需住房的实际成交价格都要高于该标准。导致在房屋交易过程中产生的税费，大多要按照非普通住宅去缴纳，增加了交易双方的实际成本。
给上海市委领导留言的该市民，大概率也是由于遇到了上述问题，才提出了这一建议。
其实，上海市政协委员丁祖昱也曾在2023年的“两会”上做出提案，建议上海普通住宅标准可以根据房价水平每年动态调整，进一步放宽普通住宅标准，释放更多刚性需求。
有业内人士分析称，该认定标准本意是将普通住宅与豪宅的税费标准分档收取，即豪宅多收税、普通刚需住宅少收税，但以2014年的房价标准来收取2023年的交易税费，就显得多此一举了。
例如，一套中环老破小，2014年之前买入时，按照标准还认定为普通住宅。历时9年后经历房价上涨，总价早已超过了普通住宅认定标准，但实际居住环境与居住体验相较9年前已经远远不如，却依然要与豪宅一样，按照非普通住宅计税，这就大幅增加了交易成本，降低了交易意愿。
为此，广大网友和上海市民也同丁祖昱委员一样，希望相关部门尽快调整和完善现行的“普通住房”认定标准，释放更多的刚性改善购房需求，降低老百姓的购房压力和交易成本，保证房地产市场的良性稳定发展。