必读干货解答:20%房产税,房产税土地税
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在很多人的印象中，买卖二手房时需要交纳的税费虽然比较多，但是大头无非就是契税、个税、增值税及附加、中介费，一套100万的房子加起来也就几万块左右，但是最近住在璧山的市民陈先生买了一套房子，算下来竟然需要交纳超过20万的税费，这到底是什么情况？
买到的二手房竟然是抵债资产，
过户税费超20万
近日，市民陈先生向上游新闻曝光台爆料，去年他通过十八冶金建筑有限公司供销分公司在璧山广场大厦买了一套二手房，面积约170平方米，成交价为60万元。陈先生表示，当时卖方口头承诺过户税费只须缴纳四五万元，所以双方约定等买方确定具体过户人名后，才正式过户。
不过，今年5月中旬，当他与卖方一起来到璧山不动产交易中心过户时，经过税务部门核税后，陈先生才知道这套房屋除了正常的契税、个税、印花税等费用之外，还有一笔高达20万余元的增值税，整个过户费用近30万。
为什么当初说好的几万块钱税费突然暴涨20多万？
那时陈先生才了解到，原来该供销分公司出售的这套二手房，是通过司法途径获得的抵债资产，抵债资产19万，当时是按照19万元的价格进行过户，目前按60万元的价格出售，由于是出售的是公司财产，需要根据房屋增值幅度交纳30-60%不等的土地增值税，而目前房屋增值幅度超过200%，按税务部门的规定，增值部分需要按60%的比例进行征税，算下来这套房屋增值部分为41万，便需要征收20余万的税费。
20多万可不是一个小数目，在某些区域相当于一套房子的首付了，于是在这笔巨额税费到底该谁承担的问题上双方起了争执，卖方供销分公司表示，合同里面没有约定，可由买卖双方共同承担。陈先生却表示，卖方刻意隐瞒了房屋信息，还好陈先生保留了当时双方交易时的录音证据，录音中卖方承诺税费只有四五万元。在经过协商后，卖方供销分公司最终答应承担这笔20余万的税费。
避免遭遇高额税费，
分清房屋所有权是关键
记者了解到，在陈先生买房时遭遇的高额税费的情况并不是个案，之前也有不少人碰到过房子两百万税费交了一百多万这种情况，其中有一个关键点就是要分清房屋所有权到底是属于个人还是公司。
按照税务部门的规定，当房产所有权属于个人时，涉及的大头税费主要包括契税、个人所得税、增值税，其中契税由买方支付，个税、增值税由卖方支付，不过，在实际生活中，这三种税费一般都是由买方支付，所以，如果购房者要买一套二手房，实际上需要支出：
1、契税：一般来说，家庭首套房90平米及以下1％，90平以上1．5％；家庭二套房90平及以下1％，90平以上2％；家庭三套房及以上不看房屋面积，契税为3％。
2、个税：在通常情况下，个人所得税一般按1％计算即可，也有按差额20％计算的，如果交易的房屋满了五年，且是房东家庭的仅有的住房，免交个人所得税和增值税。
3、增值税：这个税费大家其实也不会感到陌生的，在很久以前，它叫营业税，增值税是由以前的营业税转变而来，税率通常为5.6％，如果交易的房屋满了两年，免交增值税。
（图/明龙提供）
资深地产人明龙告诉记者，需要注意的是，如果房屋的性质属于商业，个税和增值税又和住宅有所不同，比如张三2010年买了一套商铺100万，2020年涨到200万，交易时，买方需要缴纳3%的契税和0.5‰的印花税和登记费、抵押登记费（按揭客户），卖方需要交纳（200万-100万）*5.6%的差额增值税、3%的个税，6%的土地增值税和0.5‰的印花税，总共需要缴纳29.6万左右的税费，约占商铺总价值的14.8%。
而如果房屋产权属于公司涉及的税种更多，包括契税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、土地出让金、城市房地产税等等，而在其中所有的税费里面，土地增值税是最高的，大概要占到30%—60%，要看它最后的成交价减掉买入价，像陈先生遇到的这种就是典型的购买公司产权房屋遭遇高额税费情况。
记者了解到，一般新闻报道里面，遭遇高额税费的基本上都是属于公司产权的房子，在买房时，产权上面是写着个人名字的就是个人产权，这个是可以在网站上查到信息的，但是有的房子比如抵债房、法拍房，它们的产权就不太明确，购房者需要通过公告上面的信息以及通过它的裁定书才能判断的，如果遇到像陈先生这样没有事先告知房屋产权这种情况，就很容易因为高额税费引发争执，幸运的是陈先生及时保留了相关证据，如果没有证据，可能会陷入长久的交易纠纷之中。
另外，资深地产人明龙还提示，在现实生活中还有可能遭遇到高额税费的情况就是受赠或继承来的房产需要出售时，需要缴纳（总价-原购置成本）*20%征收个税，比如老张将自己年轻时买的价值40万的80㎡房产赠与给儿子小张，小张获得房产后过几年又准备将房产卖掉，这时房子涨到80万，那么小张就需要缴纳（80万-40万）*20%，也就是8万块的个税，但是如果老张把房子卖给小张，则只会付出房屋总价1%的契税8000元（前提是小张没有房产），如果小张买房时不是首套房，则要付3%的契税24000元，但是当小张转手卖房的时候就不会遭遇高额的个税了，简单来说，赠与或者继承需要缴纳占总房款10%左右的个税，而选择交易的话，首套房税点约占总房款的1%，二套房及以上税点约占总房款的3%，相比更加划算，所以，一般亲属之间的房产过户尽量还是以二手房交易形式更好。
“对于二手房的房屋信息，买方在交易时需要特别警惕。”重庆东文律师事务所律师陈栋林提醒称，尤其是通过司法途径获得的法拍房或者抵债房，再次转让时需要考虑房屋增值后带来的税费，最好的做法是买卖双方针对房屋过户税费，在合同中能有相关约定，可以避免产生麻烦。