24小时干货知识:集资建房政策,国家对单位集资建房的政策

发布时间：2023-07-03 03:19:34 阅读:

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根据法律相关规定，如果合同内存在违反法律规定的主要条款将会导致合同无效。

工程质量瑕赃担保

因此了解集资建房合同的主要条款对于理解该类合同具有十分重要的意义。在俄罗斯联邦民法典中未成立的合同自始不受法律调整，而无效合同在被确认无效前仍然具备法律上的效力。按照《俄罗斯联邦民法典》第一编第423条的规定合同双方对合同主要条款达成合意则认为合同成立。

214FZ号法令第四条第四款规定集资建房合同的主要条件包括合同对象、项目提交时间、价款、缴费期、集资建设项目担保期限等。集资建房合同应依据《建筑工商法》的规定在开发商取得许可证的前提下进行。

在实际的集资建房过程中存在着各种复杂的问题，如果该建筑项目已存在可适用的法律对其规制，那么即适用此种法律规定。但是多数情况下法律规定的并不详尽，例如法律中并没有对公寓大楼这一概念进行界定。但我们可以通过《俄罗斯联邦住宅法》分析得出，它代表建筑中不同空间的结构总和，可以包含住宅房屋、非住宅以及公共区域和相关设施。

建设单位应按照合同约定的期限交付动产，不动产以及相关公共区域给集资建房参与者。如果开发商违反合同规定，则应负担相应的违约责任。但如果建设单位与公民存在纠纷时，建设单位可以证明自己没有违反法定或约定的义务，则其不承担相应的法律责任。

如果因特殊情况致使项目确实无法在合同约定的时间内完成，建设单位应在到期前两个月内依照《俄罗斯联邦民法典》的规定向合同相对人提交相关信息及修改建议。此外建设单位有义务向施工工人提供建设合同，要求其提交符合合同条件、技术规范、设计文件、规划程序及其他强制性要求的合格项目。

如果建设单位将项目转包，应向受让方提供相关信息，包括工程技术规范、工程结构和使用说明等内容。当建设单位提交的项目违反法律强制性规定或存在效力瑕疵，如导致水质恶化等，集资建房参与者可以选择要求建设单位:在合理期限内解决问题:减少相应价款;偿还必要费用。

当建设单位实质性违约或存在难以发现的问题时，建设单位可以在合理期限内消除影响，否则参与者有权要求解除合同并要求建设单位返还价款及利息同时还需要承担赔偿责任。依据《关于建设项目缺陷的责任承担》的规定，建设单位对由于技术以及工程设施的缺陷造成的责任承担年限为3年以上，除此之外，建设单位的担保年限不得低于5年。

此外，建设施工项目还必须符合相关技术规范的要求，根据“俄罗斯的技术监管法”的规定，技术规范指关于产品、工作、服务和进程的强制性规定。建设中项目必须符合建筑安全技术规范及火灾安全要求的技术规定。建设单位的项目资料由其自主管理，且存在查阅限制。当发生纠纷之时建设单位可将该文件提交法院，由法院对文件的合法性进行审查。

如果在担保期限内，集资建房参与者能够证明项目存在缺陷，其有资格向法院提起诉讼或以书面形式提出损害赔偿，此时参与者应以书面形式列明缺陷。

建设单位有义务在约定的期限内对参与者列明的缺陷进行核实。若双方不能达成一致，可以请求法院进行裁决。如果建设单位能够证明造成缺陷是由于这一领域的基础设施等违反规章制度所致，则其不承担赔偿责任。按照214-FZ号法令第6条规定,建设单位没有在约定的期限内解决缺陷的，则应向集资建房参与者交付违约金。

如果存在实质性问题，则应认定其不可交付。在集资建房合同中担保期限为必要条款，其它合同类型中担保期限属于非必要条款。集资建房合同中，其它必要条款还包括价款、交付时间与程序。合同约定的价款应在进行公共登记后一次性支付或在约定的期限内完成支付，否则视为拒绝履行合同。

在违反合同约定的情况下，建设单位须向集资建房参与者支付违约金，违约金依俄罗斯联邦中央银行的相关规定，以天为计算单位。依据意思自治原则，双方可在合同中约定特殊的质量要求作为补充条款。

214FZ号法令第12.1 条列出可接受的履行义务方式，这些方法包括抵押和银行担保。建设单位可以自行选择履行义务的具体方式。根据规定建设单位未履行或逾期履行法定或约定义务的应承担相应的损害赔偿责任。

税收优待

正如上文所述，俄罗斯政府制定了促进住房建设的措施。税收是住房建设的一个重要因素。在购买新住房时，国家规定了各种税收减免政策。俄罗斯新颁布的住房税收优惠政策以2015年为分界线，规定居民可依照税收扣除规则减免税款。

居民购买或建设住房满足下列条件时可享受税收优惠:在俄罗斯联邦境内新建(包括合资建造形式)住房:抵偿贷款或债券:支付房贷利息。其中，购房税收扣除的基准额度提高为200万卢布，抵偿贷款或债券及其利息的基准额度为 300 万卢布，扣除率为13%。建设或购买住房的税收扣除可多次进行。

如果居民没有一次性享受全部基准额度，该权利还可在之后的纳税期实现。另外，扣税限额按人头而不是房产来计算，对于处于婚姻关系中的夫妇来说，任意一方均享受对其共同共有的房产进行税收扣除的权利。例如某居民购买了两套公寓，价格分别为 130 万卢布和 250 万卢布。

若在 2015 年之前，居民仅能在购买第一套房产(130万卢布)时享受税收扣除，扣除率为 13%，则其可获得的返税金额为16.9万卢布。根据新规则，未用到的70万卢布(基准限额200万卢布-已用的130万卢布)，可在购买第二套房产的时候继续享用，这样居民购买两次房产共可获得26万卢布(基准额度200万卢布*13%)的税收返还。

另一方面，若夫妇共同购买价格600万卢布的公寓，那么其中的400万卢布可享受13%的税收扣除，税收返还额达42万卢布，而在2015年以前按房计税的情况下，他们只能获得 21万卢布的税收返还。但值得注意的是，对于同时拥有两套及以上按揭住房的居民，只能享受其中一套税收返还。

在下列情况下，俄罗斯居民在购买住房时不享受税收优惠:买卖双方为具有血亲或姻亲关系的居民，包括夫妇、父母、子女、兄弟姐妹、养父子等;运用母亲资本(家庭资本)、雇主资金或国家预算资金进行建设住房或购买住房。

必须指出的是，如果在该房屋施工结束后的三年单，又建造房屋的，居民将不得不支付该套房屋13%的所得税。根据《俄罗斯联邦税法典》规定，居民出售住房及其附属园地价格未超过100万卢布时，可通过申报将该部分收入排除在应税收入之外，或依法对其扣除。本项税收扣除，居民在其生命周期内扣税次数不受限制。

由居民合资建造的住房，如果集体产权一次性出售，那么仅可对100万卢布以下的部分税收扣除，扣除部分在各所有者之间平均分配;若仅其中一个或若干所有者出售自身产权部分，那么相应地每位所有者均可享受100万卢布的税收扣除权利。建设单位也有缴纳税款的义务，筹资资金以后建设单位要付筹集资金的金融增值税，将房屋出售后也要付利润税。

并且从2017年开始建完公寓楼以后未出售的房屋按照其估值价格的2%征收税款(由地方机关查验以后确定房屋的市场价格)。集资建房合同必须是书面形式的，若无特殊规定该合同自登记之日起成立。

由此可以看出集资建房的必要条件是必须进行登记，登记地点为合同签订地。集资建房合同是双方合意并经国家登记产生效力的合同。建设单位要取得集资建房的资格需要具备几个条件:建设许可证、项目设计声明、建设计划及配套设施等。

此外法律规定为保护参与者的合法权益，建设单位应为不履行或未完全履行义务提供适当的担保，以保证参与者的合法权益。如果是权利存在瑕疵的人筹集资金的情况下，参与者可以向法院提起诉讼要求返还资金，违约金，承担赔偿损失。

在伊尔库茨克市有人对一家公司提起了诉讼。理由是公司(被告)不执行开票据的义务。在调查中法院查明了订立合同的目的，被告的义务是建造房屋并在房屋建造完成后交付给原告，而原告也交付了被告一定的资金。而被告将原告交付的资金解释为借款。

但是法院认为在此中存在筹资资金关系，这种资金的交付是为了建造房屋，法院确认了原告与被告是集资建房关系。双方约定了初步买房合同，其内容是被告为了建造房屋筹资资金，原告交付了自己的资金。为了建造房屋用借款票据筹集资金的模式损害了原告的权利。