今日爆料报道:补充协议格式,补充协议格式条款有效吗

天茂领航湾楼盘景色。

珠海购房者李先生在补充协议上划出多处疑义。

南都讯 “出卖人的销售资料和宣传资料不构成要约”，“买受人不得以销售资料和宣传资料的内容向出卖人主张任何权利”；收楼当天需一次性书面提出整改意见，逾期不认……在珠海购房者李先生看来，购房合同里的“补充协议”中，每一条暗藏着“不平等条约”，这让他无法下定决心签下名字。

今年4月初，珠海市民李先生拿着一份“补充协议”向南都记者反映，金湾天茂领航湾楼盘要求客签订有“霸王条款”的补充协议，他认为无法保障自己的权益。南都记者采访涉事楼盘，公司回应称“客对合同的疑义可以找市场监督管理局，一切以市场监督管理局最终审核为准，如果确实存在不合理条款接受整改。”金湾区市场监督管理局则表示，“开发商此前已因涉嫌违反法规被立案调查。”

投诉：不签补充协议无法购房

李先生告诉记者，去年5月他看中了位于金湾航空新城天茂领航湾的一套房，当时交了5万元订金，并按照开发商的要求了首付分期，到今年的6月30日结束。

2022年下半年，全国各地推出宽松的购房政策，对于二套购房，首付从五成下调为三成。李先生告诉记者，去年12月30日之前，他已经把三成首付总计70多万元全部付清了。后来因为李先生的太太生小孩、坐月子，因此没有及时去按揭相关手续。

今年3月，李先生计划去银行按揭，但是在与开发商签订购房合同时，销售人员拿出一份“补充协议”叫他签名。他说，“第一次看到他们的合同，几乎剥夺了我们后面所有的选择权和知情权。我觉得这个是不合理的。我提出跟他们协商，要把合同重新写一下。”

李先生告诉记者，与其对接的销售人员反馈，这个合同是经过金湾区相关部门备案的，不能改。李先生又联系该部门，但相关工作人员表示合同肯定是双方协商的，是可以改的。“但是开发商那边说这个合同是统一的，不能更改。”李先生说。

今年2月16日，李先生收到开发商发送的《关于天茂领航湾花园按揭资料补交的通知函》，其中提到，根据李先生与开发商此前签订的《天茂领航湾花园认购协议书》，需在签订认购书后7日内递交按揭贷款所需相关资料。通知书中表示，如逾期不，公司将按照此前签订的认购协议书中的约定，直接解除协议，并因李先生的违约行为不退还此前交付的购房定金，同时将对李先生认购的物业另行出售。

因为认定开发商的要求不合理，李先生拒绝签订“补充协议”，并先后向金湾区市场监督管理局、金湾区住建局等部门投诉，希望权益能够得到保障。

今年4月12日，李先生向金湾区政府投诉中心投诉“购买航空新城天茂领航湾遇到开发商霸王条款”。4月25日，金湾区市场监督管理局在平台回复李先生，“经过执法人员调解，你与被诉方对争议的内容仍未达成共识，我局将进行进一步跟进。”其中还提到，“如不服本答复，可在接到本答复之日起60日内向珠海市金湾区人民政府或者珠海市人民政府申请行政复议，也可以于6个月内依法向珠海市金湾区人民法院提起行政诉讼。”

李先生表示，他仍然希望能够顺利购房，但是对于补充协议中条款，他无法接受，希望开发商能更改相关条款，保障购房者的合法权益。

关注：“补充协议”中有什么内容？

在李先生向南都记者提供的他拍摄的“补充协议”内容照片中，每一页均被李先生以红笔划出可疑之处。比如“出卖人可以根据项目开发具体情况，调整后期销售商品房的装饰装修及其材料及设备标准”。李先生认为，这将埋下开发商降低装修标准、偷工减料的隐患。

另外补充协议中提到，“买受人在对商品房进行查验时，若该商品房出现其他质量瑕疵（包括但不限于屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用），应在查验当日以书面形式一次性向出卖人提出，逾期未提出或查验当日未书面一次性提出的，视为买受人未提出查验意见”……李先生表示，质量问题不一定在收楼当天全部看得出，需要使用一段时间才能发现，开发商不应限制为“当日一次性提出”。

条款中还提出，出现规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务、车位、阳台、房屋内墙及其他配套设施等情形之一的不构成买受人解除合同的理由，出卖人亦无需通知买受人，买受人不得以此拒绝收房、要求出卖人承担违约或其他赔偿责任。

买受人在房屋交付通知书载明的期限内查验房屋的，查验房屋后，买受人应当与出卖人签署《房屋交接单》，如拒绝签署《房屋交接单》，视为出卖人已于房屋交付通知书载明的时间交付房屋，李先生表示，这是剥夺了买受人因房子质量问题解除合同的权利，与合同规定不相符。

类似的疑义，李先生一共划出近30处。李先生告诉记者，经过多轮的沟通，仍然无法与开发商达成一致。

各方回应

开发商：一切以市场监管局最终审核为准

4月25日，南都记者向天茂领航湾发送采访函，了解相关情况。5月12日，该公司反馈，客对合同的疑义可以找市场监督局，一切以市场监督管理局最终审核为准，如果确实存在不合理条款接受整改。

主管单位：开发商此前已因涉嫌违规被立案调查

5月13日，金湾区市场监督管理局回复了南都记者对“补充协议”是否有霸王条款嫌疑的采访。该局表示，客对珠海华茂智城置业发展涉嫌违法情况反映收悉。回复中提到，“该公司此前已因涉嫌违反市场监管领域法律法规被我局立案调查，根据您初步反映的情况，该公司同时涉嫌违反《合同违法行为监督处理办法》的相关规定，我局将合并调查该公司涉嫌违法行为，同时根据《中华人民共和国行政处罚法》的相关规定在实施行政处罚时责令该公司改正违法行为。”

律师说法

补充协议存在大量权利义务不对等条约

李先生认为，补充协议中存在大量的“不平等”协议，涉嫌“霸王条款”。从法律上看，是否真是如此？律师事务所合伙人林叔权律师认为，“补充协议存在大量权利义务不对等条约，并且为出卖人规避了许多法定义务，减免了其自身的责任，购房者承担了许多额外的义务及风险，并且缺乏有效的救济途径。此协议并不能保障到购房者的权益。”

林叔权解释，补充协议是指当事人对于合同中的内容没有约定或者约定不明确的，而达成的协议。在开发商要求李先生签订的补充协议中，多次出现与原购房合同中不一致的条款，且这些条款都为出卖人规避了一定的义务和风险。同时不断增加买受人的购房风险，如许多所谓的合理优化改造房屋，都不会需要买受人同意，甚至不会通知买受人。

另外针对补充协议中提到“买受人不得以销售资料和宣传资料的内容向出卖人主张任何权利”，林叔权认为，买受人依据宣传资料与开发商签订购房合同，可以该宣传资料内容向出卖人主张权利。

霸王条款，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同。林叔权说，“整份补充协议缺少购房者救助途径的约定，只规定了购房者的违约责任，对于出卖人违约情况如何处理未作约定。出卖人对于商品房质量的问题可作的解释空间过大，买受人针对房屋质量问题可以提出异议，得到救助的空间太小。”

购房者遇到这样的“霸王条款”，该怎么办？林叔权提出，如果已经签订了，可以主张该“霸王条款”无效，向人民法院提起诉讼维权；如果没有签订，又无法与开发商协商一致，那只能放弃购买，但开发商需向购房者退还全额购房费用。

采写/摄影：南都记者 李洁琼