权威爆料大全:上海二套房,上海二套房认定标准

今年4月，全国楼市仅有回暖迹象，而上海新房市场的热度已持续很久。一向寸土寸金的上海被认为是能够托付起住房刚需和增值需求的少数城市。有人认为，新房比周边二手房价格低，未来升值空间可能也更大。期望稳定当下、抓住机会的中产们很难抵抗这种所谓的「机遇」。「打新」由此成为上海中产在近两年的一种新共识和新潮流。

但这并不是一件容易的事情，打新考验运气、资产、计算力、耐力甚至是铤而走险的能力。对那些投身打新的中产们来说，想要跟随这股潮流，抓住机会的绳索，必须走过这个漫长、艰辛和躁动的「修罗场」。

文｜邬宇琛

编辑｜楚明

图｜（除特殊标注外）视觉中国

新共识

周二，一个普通的早晨。

梁林清事先确认了早上没有工作会议，在接近10点的时候，他拿着手机和平板电脑溜进了办公楼的厕所。他要开始一场游戏，只准成功不许失败。

手机不允许卡顿，「绝不允许」，蹲在马桶上，他重启了一次手机，然后打开了，确认了没有语音和视频通话突然呼入的风险。他手心开始冒汗了。他想着，如果一会儿手机网络连不上，还可以用平板电脑开个热点。

他掏出一张新楼盘议价表，上面有所有楼层和型的价格，同时在跟妈妈打电话。「选房的时间只有1分钟，但在此之前得观察哪些楼层被选了，还剩下哪些型。」他拿起一支笔，手机屏幕里有房子被别人选中，他就用笔划掉。他告诉妈妈，「还剩五楼和顶楼」。

顶楼的景观对梁林清是有吸引力的。这个小区在内环，透过顶楼的飘窗可以看见繁华的夜上海和东方明珠塔。但妈妈告诉他，「选5楼，顶楼价格高，而且热还容易漏水，二手还难卖，没有人要天天看夜景的。」

梁林清听了妈妈的话。他看了一眼左上角的手机时间，10点37分。终于到他选房了。他用手快速划过手机屏幕，在一分钟之内锁定了五楼的型。一切顺利，屏幕显示，选房成功。

此时已经过去半个小时，他拿着手机和平板从厕所走出来，经过同事时不敢露喜色，努力憋住笑声，只能悄悄地把自己的故事分享在社交媒体，帖子的是：「上海低分打新两年血泪史」。

在股票交易里，打新的意思是购买某只新股来换取未来的高回报，而在房地产市场里，打新的意思则是在楼盘预售阶段购买一套新房，换取保值甚至增值。

打新成为上海购房者近两年来的一种新共识。许多「打新人」赶在今年夏天前拿到了蓝色封皮的新建商品住宅预售合同。据诸葛找房数据显示，2023年的第一季度，上海市新建商品住宅成交38079套，较2022年第四季度上涨2.57%，较2022年同期上涨9.39%。

在此之前，他们中的一部分也经历了和梁林清相似的「血泪史」。朱子明从2022年开始参与上海打新，同样作为新上海人，他参与了三次，但前两次都因为自己过低的积分和激烈的竞争而失败。

他手握着1500万元的预算，在上海看中很多新房楼盘，却发现自己没有买它们的资格。

更多的上海中产家庭则是像张新夫妇一样「以老换新」。据统计，上海近两年新房400-800万总价段的摇号人数占比超过百分之五十。而张新夫妇就是打新中坚力量的一份子。他们卖出自己的两套房产进场打新。那是积分政策出台前夜，上海楼市打新呈现出一种狂热状态。上海房地产行业协会的数据显示，2020年上海共有181个项目入市，整体率达到了120%，其中外环内项目平均率超过200%，前滩板块超过700%，徐汇汇成南街里项目更是创下1200%的新纪录。

尽管到今年4月，中指研究院的统计数据显示，全国楼市仅有回暖迹象，而上海新房市场的热度持续已久。一向寸土寸金的上海被认为是能够托付起住房刚需和增值需求的少数城市。有人认为，新房比周边二手房价格低，未来升值空间可能也更大。期望稳定当下、抓住机会的中产们很难抵抗这种所谓的「机遇」。

但这并不是一件容易的事情，打新考验运气、资产、计算力、耐力甚至是铤而走险的能力。对那些投身打新的中产们来说，想要跟随这股潮流，抓住机会的绳索，必须走过这个漫长、艰辛和躁动的「修罗场」。

买半个未来

张新第一次听到「打新」这个词是在2020年年底的一场饭局上。一个同事告诉张新和他的妻子朴婷婷，他正打算打新「上车」。他还提到了「倒挂」，对张新来说还有些新鲜的概念。倒挂的意思就是新房的价格比周边的二手房价格低。

张新起初并没有把这些话放在心上。半年前，他和妻子结婚时，对方没有要求这个男人购置新房。而且作为上海本地人，张新的父母在婚前给张新添置了一套宝山区的二手房作为婚房，对房产的要求实际到此也基本满足。他不认为卖掉这套老房子能换得多少资金来购置新房，如果此时再购买二套房，上海二套房首付比例70%的要求势必会给这个新婚家庭带来负担。

潮流正在逐步涌动。2020年年底，上海新房市场的热度正从售楼部溢出，「千人摇号」是那年年末的楼市奇观。张新记忆深刻的是仁恒锦绣世纪的项目，340套房源，最终率达到了316.76%，而10月的上海蟠龙天地，参与摇号买房的人数达到3715组，而这一楼盘总共只有948套房源。整个12月，上海新房市场出现了13个楼盘摇号破千。

与此同时，二手房的的价格也在逐步攀升。2020年12月，上海二手房住宅套成交均价为每平方米42756元，上海各区二手房成交价格均有不同程度的上涨，黄浦区、浦东新区和闵行区分别环比上涨1.4%、1.3%、1.1%。

2021年3月，上海进一步加强房地产市场管理，出台了七项举措，其中一项举措是，完善房地联动机制，对新房限价。这让新房和二手房的倒挂趋势更加明显。

张新意识到，买新房这件事情值得再深入研究。他又把同事约在会议室，比之前更认真地聊起打新，他意识到，「这不是一个个例，这（打新）是一个趋势。」他找遍了网上的所有资料，发现能看到的信息和能听到的声音，似乎都在「验证」打新的必要。

他和妻子商量后一致认为不能错过这个机会。张新家有三套房产，除了宝山的婚房以外，静安和普陀区各有一套老破小。他们劝说了父母，在2021年4月拿出两套房子来置换，留一套静安的房子给老人，换得800万元左右的预算后开始正式踏上打新之路。

热潮中不乏一些现实的合理性。对于大多数生活在上海本地，已经拥有一套房产的中产家庭来说，在倒挂的趋势下换取一定的资金去买更大、更好的新房改善生活是刚需。

李小礼今年32岁，作为上海本地人，她和丈夫在一套共同购置的内环婚房里住了7年，那是一套53平米、楼龄33年的老房子，俗称「老破小」，但小区很宜居，位置也好。李小礼平时喜欢倒腾装修和软装，给屋子里摆放了绿植，布置了木质柜子，小小的空间显得温馨又典雅。她很喜欢在这个房子度过的7年，因此对置换这件事情并不急迫。

去年3月，李小礼的孩子出生，她一下子感觉到换房的紧迫感，「必须要给这个三口之家增添空间了」。但对于这样一个刚需家庭而言，二手房则有点「买不动」了。李小礼算了一笔账，在预算600万元左右，他们只能在内环边上买一个七八十平米的老房子，而且不带电梯。中介费是2%，税费3%，加在一起，又是30万元左右，再加上装修的费用，成本不低。

相比之下，新房绿化好，容积率低，大部分新建商品房的工艺也要比老小区更好，停车位也更充足，甚至还人车分流。对于住久了老破小，想要改善居住环境的人来说，新房所描绘的图景，处处都能诱动他们的心尖。

而打新潮里，最大的吸引力莫过于资产增长的可能性。在不确定的投资环境下，在寸土寸金的上海，以相对低价位购入一套新房，显得是一种相对稳定的资产配置。这样的想象，让入场的人们变得狂热，甚至吸引了大量新上海人的加入。

2021年，在澳洲QS前100硕士毕业的梁林清回国工作。那年他才25岁，从事保险行业的他把工作地点选择在上海，认为这是一座能够平衡工作和生活的大城市。他很确定自己会买一套房，但地点在哪里并不明确，彼时深圳的房价已经进入下跌趋势，学习精算的他把目光投向上海，很快也嗅到了这座城市的机遇。他在中介上看房子的价格，「二手房贵得惊人」，而新房价格一比对，竟然还要更低。

他很快就决定自己要在上海内中环购置一套房产，「股市有风险，好多投资渠道都不保本了，内中环的房产是比较保值的」。时间紧迫，2021年的上海楼市涨价太快，他觉得不抓紧买的话，可能很快就会错过合理的价格了。他决定马不停蹄地开始打新。

同样是新上海人的朱子明也是家庭组队打新的代表。24岁的他前年落上海后，被一向关注房地产的母亲催促在上海购置新房。几年前，母亲曾在南京买过一套房，卖出的时候涨了2.5倍，「重演增值的机会不多，能抓住就抓住」。从那时起，妈妈战术指导、他战术执行、爸爸出钱的上海打新队伍就成立了。

也就在这两年间的「倒挂」下，打新成为新老上海中产的共同目标。一种相同的甚至难以被动摇的预期在他们脑中形成——买上了新房，就是买上至少半个未来。

买房的困难从卖房开始

未来并没有那么唾手可得。对抱着置换想法的上海人来说，打新的困难从卖房就开始了。但通常只有把二手房卖出去，才有足够的资金去操作打新。

两年前，李小礼曾经试图把二手房挂牌过一次，但整整三个月，只有大概三四人来看房，而且大多数人都被价格劝退，随后她暂缓了置换的想法。但到了去年6月，她和丈夫下了必胜的决心要投入到打新之中，重新把二手房挂牌，定价7万元的单价。当时，二手房依然鲜有人问津，但她已经租下了父母家附近的一套房子，打算过渡到无房生活。这也让她愈发紧张，因为大多数人几乎是询价过后就决定不再接触。

2021年7月，上海出台二手房的「三价就低」政策来调控二手房市场，也就是银行根据合同网签价、房地产交易中心涉税评估价和银行评估价的最低价格来审批贷款额度。这一政策与二手房挂牌核验价一道影响了上海二手房的交易。政策的一点风吹草动，很快能搅起市场的变化：上海二手房成交量快速下滑，9月份跌到2021年的最低点，只有1.2万套，大概是正常交易水平的六成。这无疑让二手房置换出现了难度。

另一方面，打新热潮之下，人们的行为开始趋同，更多二手房被挂了出来。二手房交易也不得不「卷」起来。据同策研究院的数据，到2023年的1和2月，上海二手房的新挂牌量已经达到41736套和46064套，持续呈上升势态。

对张新而言，卖房则是「破釜沉舟」。2021年的4月份，张新先将普陀区的老房子挂牌，幸运地遇到刚拿到拆迁款的上海老夫妇，对方全款把房子买下，但卖房所得的300万元资金还不足以支持打新。

而此时，他的另一套宝山区的房子还在上海5年新房限售期内，到那年的11月才能交易过。他希望能在过的那一瞬间就拿到资金马上开始打新。而且这套房子还有租房协议，租要求张新赔偿3倍的房租。张新因为不想拖延下去错过打新时机，就咬咬牙答应了赔偿方案。

当年7月，他在宝山区的房产迎来了一对有意向的年轻夫妻。张新和妻子下了班就去谈价格，从傍晚开始「扯皮」。买家1万1万地砍价，谈判持续到凌晨1点，双方才把合同签订下来。

李小礼的运气则没那么好。光顾她那套房子的人少，直到去年8月，才有人上桌谈价。对方要求卖家包税和中介费，李小礼决不让步。对方挑毛病，说附近一个变电站离得近，李小礼说自己事先查了文献，「这对人体没有任何影响」。

李小礼知道对方定位清晰，非常看重这套房子，于是一口咬定一手价。最后为了促成交易，反而是中介选择让步，承担了一部分的中介费用。房子总算是卖了出去，她也和家人搬进了新租的「老破小」。

早早准备置换打新的中产们大多数都要经历回调过的二手房市场。卖方市场到买方市场的转变让二手房置换新房的路子并不顺畅，但这也只是中产打新「」路途里必经的一道关卡而已。

积分面前，似乎人人平等

朱子明还记得自己2021年第一次看盘时的情景。妈妈像个女战士一样从家里来到上海，风风火火拉着朱子明一起到售楼部看房。经验老辣的母亲在沙盘图和型图前分析房子，指出对楼盘各种不满意的地方。这时，销售上前问，「你们多少分了？」朱子明说，「50出头。」销售瞬间冷了脸，劝说不要再指望，朱子明母子顿时陷入尴尬之中。

在上海之外的多数城市，才是购买房产的第一门槛，对上海来说也长期如此，但近两年新房过于狂热的局面也让调控政策出台。2021年2月，上海推出的「积分制」购房政策增设分数成为摇号选房的门槛，越热门的楼盘对积分的要求也就越高。

积分制保护的购房对象也非常明显。有家庭，有上海口，无房产，并且5年内没有购房记录的人才可以获得60分的基础分，而此外，缴纳社保的时长也能够加分。对于朱子明这样年轻单身的新上海人而言，50分几乎是他们最普遍的打新起步分，这让他们在打新中不占优势。

新规则让打新变得焦灼起来。梁林清第一次参与是在2021年的年中，他被一个内环边上的热门楼盘吸引，但这个楼盘有一个所谓的「硬伤」，就是楼盘附近有一个殡仪馆。尽管之前，同样是50分出头的梁林清并不对自己的积分有信心，但销售劝说，这个楼盘的硬伤可能会让楼盘最终不触发积分，当参与人数不足时，低积分购房者可以顺位参与摇号。最后，入围摇号名单的最低分数还是达到64.7分。几乎在那一次之后，梁林清就已经认识到，按照这样的情况，自己和新房几乎没有任何缘分了。

在积分入围失败后，梁林清索性将目光投向这个楼盘附近此前的二手房。总价1250万元的房子南北不通透，单价要到14.5万，而相同型的新房只要不到11.2万元。他算了笔账，如果这套二手房交了税和中介佣金，那么单价可能将达到15.5万元，「贵得惊人」。而房东态度强硬，没有任何让步空间，梁林清也知趣，果断放弃了这一楼盘的二手房交易。

在积分面前，中产似乎人人平等。即便有1500万元预算，但分数只有50分出头的朱子明在2022年两次都失败。这个年轻人形容自己的心态从紧张到后来变得有些像是「玩票」。「上海有钱人太多了，几千万的房子楼盘也热得要命，你会觉得这些人买房跟买菜差不多。」

而对沪籍的已婚家庭来说，想要在激烈的竞争中入围也不是一件易事。张新在第一个楼盘时分数是75分，他和妻子做足了准备，早早加了销售的，从规划中看见了地段的光明未来，但之后发现入围的底线分是76分，自己还是差了一分。

毫无疑问，积分制依然保护了一些本地刚性需求者的利益。数次稳定的70多分，让700万元预算的李小礼有信心加入热门盘的竞争。

这场游戏考验资金、资历、运气，还有心态。和年轻的单身购房者相比，中产夫妇表现得更有韧性。「我们做好了打持久战的准备。」张新说。但相同的是，没有人会保证自己在这场竞争中百分之百胜出。

不等到上车，绝不下桌

上海中产们在这场持久战里的消耗越来越大。

许多人的急迫感都来自于一个无形的截止日期，「可能是2022年，也可能是2023年」——「倒挂」有一天可能就消失了。李小礼的丈夫从事房地产行业，他认为2023年是上车的最后期限，如果过了这一年，「可能就会错过这一轮楼市的增长红利了」。

从选择楼盘，参与，积分计算，入围摇号，选房交钱，整个流程可能持续数个月。如果再加上卖房，那更是漫长的时节。在这个打新的桌上多待一天，对很多人来说，煎熬就多一分。张新卖房以后，手里攥着的几百万让他心里难安。李小礼则希望快点下桌，「晚打几个月成本会有多高？你会一直对这个事情感到焦虑」。

密不透风的楼市信息让梁林清有些厌倦。在他的朋友圈里，很多人买到新房的第一件事就是把卖房的自媒体都取消关注，就像是高考结束后把考卷和课本全部丢掉那样。他也渴望那一天到来。但在打新没有成功前，他依然关注政策、新一批次的楼盘信息，以及和态度时冷时热的销售打交道。

为了全方位做功课打上新房，张新读畅销书《置身事内》了解拿地流程，研究上海「2035年规划」，寻找代表未来的地块。为了突出重围，在同一个批次内的房子里找入围和摇号成功概率最大的楼盘——他加了很多销售的，如果销售对客的欢迎程度低，证明积分要求高，因此可以忽略，反之则可以留意。

他还会加入很多楼盘的用群。这些用在群内自发做积分接龙，以此盘算入围的底线分大概是多少。他还花298元买了房屋KOL的付费服务，咨询了两次信息。最细微的估算，甚至可以是去社交平台上搜楼盘名称，通过帖子数目比对楼盘热度，判断入围积分的高低。

一切都显得复杂、繁琐，让人疲惫，但上了桌的人都相信游戏的合理性和重要性，他们一致认为，只要打新成功，付出的努力都不会白费——这是人生重要的财富保卫战。

对张新夫妇来说，一套新房会成为他们这个小家庭「支撑半辈子的资产」。朱子明在上海待了一年，租住在老小区里，复杂的电线和破旧的外立面让他感觉到不安稳，搬到人才后又发觉这个不属于任何街道的楼栋在关键时候可能无法让他安心。在一家对冲基金工作的他又坚信，「至少上海内环的品质新房，短期内红利不会消失。」

2021年，国外跨国保险业务量减少，不少企业面临减员危机，梁林清因此回到国内。保障资产是他和家庭恒久信奉的观念。在澳洲留学时他就对买房这件事情非常笃定，那会儿就时不时点开软件看看国内房子的价格。他认为租住同权可能还需要一段时间才能彻底实现。「集体口感觉不安稳，一直在飘着。如果买了房，落在一个街道里，未来的教育、医疗都有保障。」

政策、市场以及堆砌信息茧房的社交媒体，不断刺激着不安而又渴求更好生活的中产们。不等到上车，他们绝不下桌。

「里程碑式的成就」

游戏终有一天会结束。

2022年年底，疲劳的打新者们相继得到了机会。梁林清记得，一个浦东北蔡的合院楼盘，积分突然从70多分掉到了40分左右。他觉得属于低积分者的机会要来了。

中产再精明也得听从概率的安排。妻子告诉张新，「下一批我们还摇这个楼，因为比这次还差的概率不会再有了。」几个月后，张新二度入围该楼盘，摇号时是倒数20左右。那之后，他和妻子去了趟静安寺上香，并将第三次的人名字换成了妻子。这个方法似乎是显灵了，在楼盘第三次摇号，他们终于摇到100多的位置，获得了相当充裕的房子选择权。

今年元旦，梁林清给自己许了个愿，2023年一定要在上海买到房。他相继了两套，第一套依然没入围，等到第二套，他首次以54分入围内环核心区域某楼盘。入围的866人里，他摇到100多号，最终拿下了一套99平米的房子。

在此之前，他沉住了气。上海新房供应量持续增加，2022年全年同比增多三成，今年预计还要创新高。市场留给低积分者的空隙越来越大。同时，因为选择多了，高分入围又弃号的人也在变多。

去年年底，50多分的朱子明第一次在内环某个楼盘的积分计算中入围。在那之前，他差点就放弃了购买新房的想法，直到摇到了号。摇号前一晚他激动得睡不着觉。在过去20多年的人生里，只有查高考成绩和此刻如此相似。1000多人里，他摇到了400多号，楼盘总共就有400多套房，但由于前面弃了200多号，他最终在那关键的30秒挑选到了中间楼层的房子，打新成功。

就在不久前的4月，李小礼也打到了浦东的热门盘，总价700万元。焦虑还是蔓延到了最后一刻。直到银行卡那一连串的余额消失，她才觉得这场游戏彻底结束。但她觉得这套房子远没有自己拿下的婚房开心，太多的消耗让她失去了一些兴奋感。

几乎所有的打新者都对开发商营造出来的选房仪式感到记忆深刻。人们需要在1分钟甚至在30秒的时间里选出长跑后换来的那套房产。张新记得，在那短暂的50秒里，他的妻子卡壳了好几次，庄严而紧张，上一次类似的情景还是两年前的婚礼上，而那次她也没有紧张到嘴瓢。

选上房的那天中午，张新夫妇去商场吃了顿饭，晚上去新房楼盘的草地上坐着聊天。他们复盘起这两年的打新路，颇为感慨，觉得这是「里程碑式的成就」。

如今，张新会时不时飞个无人机去楼盘里监工。朱子明和梁林清周末也会到楼盘附近眺望这还没封顶的未来。

对于打新者来说，不到住进房子里，故事就还没有结束。在那场极其相似的打新热潮里，深圳豪宅华润城润玺一期万人摇号。一年之后，交付时，华润润玺一期的业主为了房子的品质又上演集体维权。此后，大大小小的网红盘也都相继传出维权声音。新房收房后迎来「维权」，似乎也是当下楼市里的一种潮流。

那些曾被笃定的涨幅也未必会如愿实现。2018年曾经因为「倒挂」而被打新人抢过的沙井华强城项目成交单价为4.63万元，而最近一套164平米的大型成交单价约为4.8万元，算上利息成本，并没有想象中那样「赚到」。

上车之后，接下来的路是上坡还是下坡，一切都不得而知。至少那本预售合同可以暂且平复在修罗场里困斗过的焦躁和疲惫。打新成功后，梁林清终于取关了所有房产自媒体，退出了所有的购房群。在交房以前，他暂时可以清净一年。

文中梁林清、朱子明、张新、李小礼为化名。