讲解新闻大全:(房地产新政策)中国房地产政策调整

11月11日，一则人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，以下简称“245号文”）的内部文件传出。

南都·湾财社记者注意到，245号文包括6方面，共16条具体措施，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。具体内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等方面。

“表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。”有业内人士表示，此次政策内容涉及房产面较广，政策支持力度空前，在今年一系列宽松政策效应并不明显下，出台措施尤为重要，对接下来的房地产市场也有着非常重要的意义。

总基调：稳定房地产的各项融资

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，245号文总体基调是稳定房地产的各项融资。该文体现了管理层从、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资，从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资，目前融资急迫的领域等，明确政策扶持内容。

他进一步解读到，“根本上讲，就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击，最终实现房地产平稳。因此，该文发布后，有望纠偏过度紧缩，缓减流动性陷阱。”

记者注意到，具体来看，本次政策的第一条重点内容便是“保持房地产融资平稳发展”。其中又包含稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业投放、保持信托等资管产品融资稳定等相关支持内容。

那么融资支持政策的重点内容有哪些，又会给市场带来怎样的影响？诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析到，245号文在房地产开发贷款投放上对房企提到对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构合理区分项目风险与集团公司风险条件下，按照市场化原则满足房地产项目的合理融资需求。这一条很明显提到资质较好的房企的房地产贷款将会得到重点支持，其次一些出险房企的重点项目也会得到支持，改善当前房企融资的偏好氛围，给予更多的民营房企机会。

个人房贷：首付比例有进一步下调空间

除对涉及到对房地产资本市场加大政策扶持力度之外，记者注意到254号文件还涉及到需求端对购房政策的调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进提到，此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。

第一是地方政策方面，政策提出后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。严跃进指出，该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房或也存在下调的空间；第二是金融机构在政策方面，也和城市一样可以有较大的自由度，当然要结合自身经营情况、客风险状况和条件三要素。

另外在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。严跃进认为，预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策，预计今年年底前各地会出台各类新规。

对于购房者来说，具体的利好体现在房贷利率方面，“在个人贷款上，今年以来房贷利率降至历史地位，部分城市的房贷利率跌破4%。而本次政策还重点提出了，地方政府合理确定首付比例，预计接下来首套二套的首付比例有进一步下调的空间。”王小嫱说。

阶段性调整：部分金融管理政策的纠偏

具体支持政策来看，245号文对过往部分政策进行了调整。李宇嘉认为这种调整体现有四个方面，一是对专项借款下提供的配套融资支持，另设子科目管理，贯彻“后进先出”的逻辑，贷款期限内不下调风险分类，形成不良的，已尽责的可免责。该政策有多方面的创新，一方面是对不良的容忍度提升，打消顾虑；另一方面是保障贷款的权益。

第二点调整则是夯实债券融资的“第二支箭”。记者注意到，11月8日，银行间市场交易商协会已放出了“第二支箭”，扩大民营企业债券融资支持工具，以支持包括房企在内的民营企业发债融资，总支持规模约2500个亿。而245号文件指出，只要是财务总体健康，短期面临困难的企业，都享受债券增信支持，且有困难偿还的，明确了可以展期，有国资的企业做增信，债券购置。“相当于信用注入、定向流注入，市场对风险的担心可以打消。”李宇嘉说。

另外254号文件还明确了地方政府在属地责任的情况下，协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购。李宇嘉认为这意味着股权收购的“第三支箭”或将发出。他同时提醒到，除了对风险和不良的容忍，展期、免责的之外，也需要地方政府积极协调，更需要金融机构地风险扩散的预期能缓解，还需要资产价格无序下跌能止住，才能调动金融机构出手收并购项目。

最后李宇嘉还提到，贷款集中度过渡期延长，为金融机构投放资金、收并购、购置债券等创造空间。针对此点王小嫱同样提到，“延长银行贷款集中度的过渡时间，也就意味着当下银行可根据实际情况对住房市场给予支持。

预期：对修复市场信心将起到积极作用

总的来看，该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致性风险的发生。但李宇嘉同时提到，很多政策之前都有涉及和提及，更关键的是需求端能稳定下来，恢复企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资稳定的基础。做到这一点，需要资产价格下跌能止住，居民对未来疫情防控的担忧能缓解等等。

而对该政策预期会带来怎样的效果，王小嫱认为，房地产市场的发展和金融息息相关，短期看金融，而当前市场恢复缓慢的根本原因在于市场信心不足。她提到，“本次的金融支持房地产将直接有效地利于行业信心的恢复，加速市场修复的步伐。叠加疫情防控逐步优化，房地产市场加速恢复的预期进一步提升。”

还有部分研究机构同样对该政策持看好态度。中指研究院点评到，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转，根据中指数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

中指研究院认为，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放。

南都·湾财社记者 孙阳