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讲解新闻大全:(房地产新政策)中国房地产政策调整

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11月11日,一则人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号,以下简称“245号文”)的内部文件传出。

南都·湾财社记者注意到,245号文包括6方面,共16条具体措施,从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。具体内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等方面。

“表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。”有业内人士表示,此次政策内容涉及房产面较广,政策支持力度空前,在今年一系列宽松政策效应并不明显下,出台措施尤为重要,对接下来的房地产市场也有着非常重要的意义。

总基调:稳定房地产的各项融资

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,245号文总体基调是稳定房地产的各项融资。该文体现了管理层从、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资,从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资,目前融资急迫的领域等,明确政策扶持内容。

他进一步解读到,“根本上讲,就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响,稳定市场预期,特别是保障民生不受冲击,最终实现房地产平稳。因此,该文发布后,有望纠偏过度紧缩,缓减流动性陷阱。”

记者注意到,具体来看,本次政策的第一条重点内容便是“保持房地产融资平稳发展”。其中又包含稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业投放、保持信托等资管产品融资稳定等相关支持内容。

那么融资支持政策的重点内容有哪些,又会给市场带来怎样的影响?诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析到,245号文在房地产开发贷款投放上对房企提到对国有、民营等各类房地产企业一视同仁,鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构合理区分项目风险与集团公司风险条件下,按照市场化原则满足房地产项目的合理融资需求。这一条很明显提到资质较好的房企的房地产贷款将会得到重点支持,其次一些出险房企的重点项目也会得到支持,改善当前房企融资的偏好氛围,给予更多的民营房企机会。

个人房贷:首付比例有进一步下调空间

除对涉及到对房地产资本市场加大政策扶持力度之外,记者注意到254号文件还涉及到需求端对购房政策的调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进提到,此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定,主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。

第一是地方政策方面,政策提出后续要落实好因城施策内容,在全国政策基础上,可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。严跃进指出,该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容,后续类似“-30个基点”的地方操作或增加,二套房或也存在下调的空间;第二是金融机构在政策方面,也和城市一样可以有较大的自由度,当然要结合自身经营情况、客风险状况和条件三要素。

另外在新市民政策方面,政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。严跃进认为,预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策,预计今年年底前各地会出台各类新规。

对于购房者来说,具体的利好体现在房贷利率方面,“在个人贷款上,今年以来房贷利率降至历史地位,部分城市的房贷利率跌破4%。而本次政策还重点提出了,地方政府合理确定首付比例,预计接下来首套二套的首付比例有进一步下调的空间。”王小嫱说。

阶段性调整部分金融管理政策的纠偏

具体支持政策来看,245号文对过往部分政策进行了调整。李宇嘉认为这种调整体现有四个方面,一是对专项借款下提供的配套融资支持,另设子科目管理,贯彻“后进先出”的逻辑,贷款期限内不下调风险分类,形成不良的,已尽责的可免责。该政策有多方面的创新,一方面是对不良的容忍度提升,打消顾虑;另一方面是保障贷款的权益。

第二点调整则是夯实债券融资的“第二支箭”。记者注意到,11月8日,银行间市场交易商协会已放出了“第二支箭”,扩大民营企业债券融资支持工具,以支持包括房企在内的民营企业发债融资,总支持规模约2500个亿。而245号文件指出,只要是财务总体健康,短期面临困难的企业,都享受债券增信支持,且有困难偿还的,明确了可以展期,有国资的企业做增信,债券购置。“相当于信用注入、定向流注入,市场对风险的担心可以打消。”李宇嘉说。

另外254号文件还明确了地方政府在属地责任的情况下,协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购。李宇嘉认为这意味着股权收购的“第三支箭”或将发出。他同时提醒到,除了对风险和不良的容忍,展期、免责的之外,也需要地方政府积极协调,更需要金融机构地风险扩散的预期能缓解,还需要资产价格无序下跌能止住,才能调动金融机构出手收并购项目。

最后李宇嘉还提到,贷款集中度过渡期延长,为金融机构投放资金、收并购、购置债券等创造空间。针对此点王小嫱同样提到,“延长银行贷款集中度的过渡时间,也就意味着当下银行可根据实际情况对住房市场给予支持。

预期:对修复市场信心将起到积极作用

总的来看,该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结,也体现了监管层对于地产金融的态度,即稳定杠杆和融资,避免因失灵和去杠杆提速导致性风险的发生。但李宇嘉同时提到,很多政策之前都有涉及和提及,更关键的是需求端能稳定下来,恢复企业自身造血的功能,这样才能创造外部融资稳定的基础。做到这一点,需要资产价格下跌能止住,居民对未来疫情防控的担忧能缓解等等。

而对该政策预期会带来怎样的效果,王小嫱认为,房地产市场的发展和金融息息相关,短期看金融,而当前市场恢复缓慢的根本原因在于市场信心不足。她提到,“本次的金融支持房地产将直接有效地利于行业信心的恢复,加速市场修复的步伐。叠加疫情防控逐步优化,房地产市场加速恢复的预期进一步提升。”

还有部分研究机构同样对该政策持看好态度。中指研究院点评到,在市场信心较为脆弱的当下,监管部门释放重磅利好,对修复市场信心将起到积极作用。从市场情况来看,当前房地产市场销售尚未出现明显好转,根据中指数据,11月以来,重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上,购房者观望情绪仍较重,市场活跃度不足。

中指研究院认为,预计随着楼市利好政策的持续落地,供需两端政策优化叠加防疫政策改善,将带动市场预期进一步提升,尤其是更多核心城市政策优化后,或将带动当地购房需求释放。

南都·湾财社记者 孙阳