简单普及一下买卖不破租赁,通过法院拍卖的房屋,承租人拒绝腾退

今年5月16日，在成都荷花池经商的张先生，通过司法拍卖竞得一间商铺。然而，在接收时，该商铺租赁人赖先生以与前房东有租赁合同为由，拒绝腾退。

律师介绍，买卖不破租赁，是房屋交易中的惯例。如果房屋新业主与原租客有纠纷，通常需通过司法诉讼解决。不过这次，几经辗转，法院出面做出了强制腾退的决定，或为成都首次。

最终，赖先生与张先生达成协议，在明年春节后执行腾退，期间交付租金。赖先生告诉红星新闻记者，此前他已向原业主预付租金到2022年，现在他被迫承受着2份租金。

被迫承受2份租金的赖先生

该商铺系抵押后出租

承办法官：租赁关系不认可，支持强制腾退

今年5月16日，成都荷花池的张先生准备购买一商铺用于经商，之后在淘宝网上看上一司法拍卖房。拍卖公告显示，该房并无租赁情况。

拍卖页（左为房屋拍卖情况，右为法院调查情况）

最终，张先生以80多万的价格竞得该商铺，于7月3日办理不动产权证。正准备接收时，却发现该商铺出了“问题”。

张先生及其代理律师四川同达律师事务所律师杨卫平称，早在2014年，原业主李先生就将该商铺抵押给某商业银行，并于2016年将该铺租给赖先生。已缴纳租金的赖先生拿出租赁合同，拒绝腾退，双方僵持不下。

怎么办？杨卫平介绍称，买卖不破租赁，是房屋交易中的惯例。但特别的是，该租赁关系发生在房产抵押之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》相关条例，杨卫平认为，“已登记的抵押财产出租的不适用‘买卖不破租赁’规则，该商铺抵押权优于租赁权，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。”

9月20日左右，杨卫平找到承办此案的青羊区法院法官依法反映此事。其称，9月27日青羊区承办法官回复，支持张先生强制腾退涉案房屋请求。

据杨卫平和赖先生称，国庆假后第一天，青羊区承办法官一行人来到涉案商铺所在地。赖先生被告知，原来的租赁关系，法院不予认可，建议其与张先生协商解决，逾期法院将依法办理强制腾退。

最后经双方协商，张先生同意给出“缓冲期”，即赖先生续租该商铺至明年4月底。10月19日下午，张先生与赖先生签订了新的“房屋租赁合同”。

已向原业主预付租金到2022年

租赁人叫苦：要交2份租金

法院出面强制解决，让张先生感到满意，杨卫平律师也认为此事划上了句号。

但赖先生告诉红星新闻记者，此前他已向原业主预付租金到2022年，现在他被迫承受着2份租金。“我在2017年，分两次预付了30多万租金给原业主李先生。也就是说，现在我一间铺子要交2份租金。”

据他和原业主李先生的租赁合同显示，因李先生一方急需资金周转，赖先生在2016年向李先生支付了14万元，剩余21万租金在2017年全额支付。而赖先生与新业主张先生之间的协议显示，赖先生与李先生之间的租赁合同对张先生不具有约束力，赖先生由此产生的租赁损失自行去向李先生主张。

赖先生与原业主签订的租赁合同（左）与此次新签订的合同（右）

赖先生称，该商铺被司法拍卖时，他并不知情，“法院没有任何书面或口头的通知”。而该商铺在2014年抵押之前，他和亲属事实上已与李先生建立了租赁关系，但是原合同已经遗失，仅有营业执照和银行流水可以佐证，但法院只认可合同。

赖先生表示，他对李先生承担其租赁损失并不抱有希望，“他曾经投资失败，欠了很多钱，被两地法院判定为失信人。”

未来怎么办？赖先生来自广东，未来还想在成都继续做生意。他表示，如果留在荷花池，只能另租位置偏僻的商铺，他的生意必定蒙受损失。

买卖不破租赁？此或为成都强制腾退首例

杨卫平律师介绍，“买卖不破租赁”是房屋交易中的惯例，如果租赁人拒绝腾退，通常是通过立案诉讼解决，“哪怕是出现了抵押后有租赁的情况，也不会强制腾退”。

杨卫平提醒市民，如果购买司法拍卖房，应当在拍卖前对房屋的情况做详细了解，“比如这个房屋有没有租赁关系，有没有抵押，有没有被法院查封。”市民购买司法拍卖房办理产权以后，民间有“买卖不破租赁”的说法，但根据法律规定，如果租赁关系建立在房屋被抵押之后，或是房屋被法院查封之后，这种租赁关系是不受法律保护的。如果市民购买房屋符合上述条件，遇到租赁人不腾退房屋，市民可以申请拍卖房屋的人民法院执行局强制腾退购买的房屋，不要再到法院立案诉讼处理。

杨卫平认为，他在与相关法官沟通时注意到，这起案件是成都首次强制腾退司法拍卖房。

这是成都首次强制腾退司法拍卖房？符合哪些条件可以申请强制腾退？红星新闻记者就相关问题向青羊区人民法院方面求证，截至发稿，暂未获回复。

红星新闻记者 王拓 胡挺 实习生 李欢 摄影报道

编辑 汪垠涛