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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！拜读了您星球的精华区文章，深受触动，改变了以往对房子的错误思想，遗憾没有早点关注您。第一次提问，说一下我的情况。基本情况:在北京无房，但是河北大厂有一套房（市值140左右），有房贷，现在北京买房算二套。孩子口在西城广牛学区，25年9月入学，按现在的情况，应该可以上康乐里小学，但因为无房，顺位靠后，不保险。目前，我们租住在海淀单位公房，离西城小学有点远。主要诉求:想购买一套房，下一步孩子上学住。方案:把大厂房子卖了，加上手头，首付能凑420左右，能够撬动总价600左右的房子。

主要有两个方案:一个方案是，在西城买学区房，孩子口迁过去，这样能够选择更好的学区，孩子上学也近，但是只能够到老破小的一居或者小两居，感觉这边的学区都顶点了，而且本身也能上西城的学校，买房加成不多，房子还可能不保值。

第二个方案是，在丽泽商圈草桥，菜营，右安门外附近买，选择余地大一些，600万可以够到大两居，甚至小三居，居住体验好，未来升值空间大点，但是孩子上学远点，如果草桥的话，需要坐19号线两站，孩子上学通勤成本太高（因为早高峰堵车，感觉还是得坐地铁）。另外，家里人不太考虑投住分离，也就是在丰台买房后在西城租房，所以没有考虑租赁的情况。请问京总，这种情况我该怎么选？是买房住，还是应该投住分离？如果买草桥，我这个预算有什么楼盘推荐？如果西城应该够哪个学区？投住分离的话，感觉买房的选择就有点大了。目前很纠结，不知道如何选，还望京总指点。

A:回答:您好，你最好的选择是投住分离，这个投和住的距离你们可以自己把握，如果能接受远一点可以以全市作为选筹范围使利益最大化，因为你们对于学位的需求程度不是很大，买学位和不买学位并不会影响到你们孩子在西城上学的问题，影响只是一个排名靠前一个排名靠后，如果是因为这个因素去承担学区房的不确定性我觉得代价和实际的需要反差太大，没有必要的！关于选筹的方向，布局到草桥或者菜营方向上没问题，你可以关注恋日花都的小两居，草桥欣园三区的大两居和小三居，菜营可以关注万润风景

如果把选筹范围扩大到全市，你可以利用其它方式把杠杆比例提高到50%左右，这样你可以撬动800的楼盘，如果是600，你400的本金效率不高，这样你可以把目光移到海淀的清河附近，未来离孩子的学校也不是很远，但可以吃到海淀最大的涨幅，你未来肯定是要再次置换的，如果布局到丽泽一带，保值性不差，只能说增值性比较一般，丽泽一带的购买力比着海淀还是弱了些，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律中有写过北京一流区域和二流区域的轮动逻辑,建议你结合16#16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)去认真阅读文章,这样你布局800可以利益最大化,祝顺利！

Q:提问:京总您好！看了您星球内发表的文章和问答后，我对房产的理解有了很大提升！首先介绍一下我的情况。我是22年4月刚毕业的硕士，目前在西土城附近一家国企上班，已拿到北京集体口，月薪到手有一万二。我对我从事的行业前景比较看好（芯片行业），期望干个一两年通过跳槽涨到年薪三四十万。我对象工资每月到手大约九千。工作地点和我在一块，不排除未来有搬到通州的可能性，目前还在规划招标阶段，我看网上说选址在温榆河滨河森林公园北区附近。

我们都属于工作比较稳定的，这两年有结婚打算，考虑五年之内要孩子，所以比较看重学区价值；通勤最好控制在一个小时左右；如果能三居就更好了。两家目前大约能拿出两百万支持。我们想充分利用好首房首贷政策，既能刚需上车，最好也能持续增值。想请京总指点，这样的条件能达到的最优、次优结果大概是什么样？现在是否是上车的好时机？小白什么也不懂，感谢京总抽空阅读！

A:回答:您好，感谢信任！1、关于上车时机，我对会员一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，又有资金支持，可以拿到优质板块的上等盘，能尽早上车尽早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多的担心，这种下跌属于行情后的正常波动，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，相反那种资源很差的位置，如果遇到牛市可能涨一波，然后冷静三年五年持续微跌，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，原因就是这些房产大方向是一定往上走的，说的粗暴点即便是房地产出现全面下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我的建议是再等等保留首套房票，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性！这个论据我早在星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中已经多次提到,建议你仔细阅读

2、关于选筹的思路及方向，围绕西土城能辐射到的区域，海淀清河，奥森，望京，再远一点昌平的南部和朝阳的东四环附近，最优的选筹当然是清河和望京，奥森，其次是昌平的南部，朝阳的东四环附近，你们刚毕业参加工作，并且行业很好，收入的话我相信你们会一年比一年富有，我给你的建议是这次买房要调动身边所有能利用的资源，精算资金去购第一梯队，也就是望京，奥森和清河，这三个板块长期价值很牢靠，房价长期是看涨的，并且区域有不错的教育资源，如果能拿到第一梯队优先选择，其次退一步才是第二选择，昌平的南部回龙观和朝阳的东四环大悦城附近，我给你说几个盘你可以去到中介门店里实际看一下，清河的莱圳家园，望京的首开知语城，澳洲康都，北维40度，奥森的万科星园，上元君庭，大悦城第一选择青年汇佳园，华纺易城，第二选择晨光家园A区，炫特嘉园，昌平南部回龙观国风美唐，流行花园，这些盘的保值增值性都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;你短持再置换或长持都没问题！

3、如果以上板块都拿不到，还有一种思路是投住分离，先上车以后再置换，两种情况我会建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主吃到板块内的行情未来再做升级置换！如果是这种思路要溢出到朝阳最东部的常营地区和大兴的亦庄地区了，这两个板块预算200左右上车投资是最优选的区域，祝顺利！

Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！

A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。

2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，​参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总好！看了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。

希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到500，家庭年收入大概130左右。

A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，

​不建议你2套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

Q:提问:京总好！偶然发现京房会，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？

A:回答:您好，首先在布局们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫这个盘没有涨幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫属于低密度产品，这个盘主打的是，价格要比高层高一些，而从全市看这个涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手再重新做布局

关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为

​融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！

Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小型不能碰,建议你认真阅读文章!

关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理

关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！

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