2023干货报道:(南京国五条)南京香烟有哪几种

限购越是放松，就代表楼市越不健康

文 | 杨六娃

整个十月，上海使用权房限购的消息一直在耳边回响，起初我认为又是中介们放出来的假消息，直到最近上海政府官宣。

官宣之后，大家开始在社群里讨论：

“为什么使用权房会限购啊？会不会对我买普通的产权房产生影响啊？”

为了让大家安心，先抛结论——完全不会。

这一次的使用权房限购，其实给冻在楼市冰窖里的投机者们，每个人又发了一根可爱多，不留一丝机会。

这样的态度之下，楼市才能称得上健康吧。

01 为什么上海使用权房限购影响不了上海楼市？

为了做一个有逻辑的论证，我们可以先看下使用权房目前在市场中的地位，再看看它到底有没有这么大的分量。

何为使用权房？

指上海市不可售、非的成套公房，这类公房只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，也就是所谓的“差价换房”。

使用权房具体可以分两种：一种是老式石库门，新式里弄，旧式里弄，老洋房，老煤卫合用的老房子，大多是时期建成；另外一种是七八十年代的工房，煤卫独用。

这两种分别占市场总量多少呢？

前者，1949年前的老房子，整个10月份只成交了36套——

后者，1949~1978的工房，整个10月份只成交了51套——

反观整个10月的二手成交量，虽然相比9月降了不少，但依旧卖掉了16130套——

36+51/16130=0.005

千分之五的占有率，你觉得使用权房的限购，会对整个上海市场产生影响么？

不可能的。

所以，这一次的限购，本质上并不是为了调控市场，只不过是上海政府对房产交易制度的一次补丁而已。

02 使用权房，都是谁在买？

其实，上海很早就对使用权房的交易做了限制。

首先，只有上海籍才能买，其次，要全款支付，不能贷款。仅仅这两项，就把目前90%的购房者挡在了门外，但剩下的10%依旧能把使用权房炒上天。

因为它的优点太多了：不占用房票名额、可挂学区、附送可开发利用面积多等等。

而且房龄很老的缺点，在投机者眼中，也转化成市中心的地段价值。目前的使用权房，几乎全部集中在内环内，比如淮海路边的里弄，还有法租界不起眼的老洋房。

一直以来，关注使用权的人分两种，一种搏拆迁，另一种买来自住。

前者就是彻头彻尾的投机者，自然是政策打击的对象，没什么好说的。后者相对而言复杂，虽然也许一开始目的的确是自住，但没有人能在一套房子里岁月静好，不出5年，一定会想要置换更好的，这个时候，如果房子没有被接盘的价值，为什么不去住长租呢？

久而久之，他们的心态虽谈不上投机，却也从自住变成了投资，不要忘了，这是一群在上海本地不缺房子的人。

上海的限购政策越来越紧，这是一件好事。

它在慢慢挤掉上面一部分人的伪刚需，把想要投机的资金，导向更加健康的市场。

03 限购的本质，是什么？

每当聊到限购这个话题，一定会有杠精在下面留言：

有本事，你让上海放开限购试试？

且不论咱有没有这个本事，你有没有想过一个问题——限购本质上到底是什么？

举个游戏的例子，《世界》很多人都玩过，但被载入游戏史册的“堕落之血事件”，你听说过么？

“堕落之血事件”，一个游戏中的恶性bug。

世界更新1.7版本后，祖尔格拉布的oss血神哈卡，有一个名叫“堕落之血”的技能，这个技能相当于一个负面效果，被命中的玩家每隔几秒，便会受到200点以上的伤害，并且还会将此效果传染给附近玩家。

有一位玩家在把宠物感染后，把宠物收起来，这样宠物不会死亡，堕落之血的效果也同时被带出副本开始传染。

要知道，当时开荒的高等级玩家血量上限都只有几千点，很多萌新也不过几百点，传染到最后，连NPC都全部暴毙，一夜之间，艾泽拉斯大陆尸横遍野。

据统计服务器，过半玩家受到感染，玩家死亡数则超过了一百万。

一行代码，引发一个游戏bug，险些对一个游戏造成毁灭性的打击。

一个十六万亿的房地产市场，如果因为规则的不完善，引发一个现实中的bug，你觉得会怎样？

前几年楼市的疯魔，已经给了我们答案。

从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到2016的“国五条”及其细则……

16年里，从统一调控到因城施策，限购的不断完善，就像一款游戏中的bug不断被修复，在我看来，限购的终极目的并不是为了谁，而是为了完善房地产市场的交易制度。

放开限购，等于放弃交易制度的建立权，又何谈楼市健康？

04 如果放开限购，上海房价会怎样？

这个问题，有前车之鉴。

10月21日，三亚放开限购；再早之前的南京和天津，也部分放开限购。然而，三个热门城市掀起的浪花，在各地放松限购的大环境下，特别渺小。

9月份以来，河南新乡、漯河，山西晋城、湖北宜昌等全国近30个城市宣布取消人才落限制，等于完全放开限购；而放眼整个2019年，为了降低购房门槛，全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策。

明眼人都知道，这不是招贤纳士，而是在“引人救市”。

可结果呢？

以另一个热门城市西安为例，2018年西安大刀阔斧地引进人才，一年累计落38.6万人次。与此同时，房价连续41个月雀起高楼，傲视全国。

可惜，这楼塌的比想象中还要快。

2019年9月份，西安房价创造了4年半以来最大的跌幅，部分地区开始抛售二手房——

我在之前的文章中，就已经提过一个观点：限购越是放松，就代表楼市越不健康。

这句话永远成立。

一到救市就选择放松限购让大家买房，等于玩弄游戏规则，把城市的发展赌在了楼市财政之上。饮鸩止渴又有什么用？短暂的繁荣账面上是很好看，可底牌掏空之后，往后还有什么手段去稳定局势呢？

相反，像上海这样限购越收越紧，补丁越来越多的地方，才意味着低风险，才真正值得买断。

最后，关于年底的一些购房建议。

普通人，请把房票用在限购不断扎紧的城市；后面的12、1月，会是一些新房的打折季，但请认准品牌开发商，不要轻易下定，我一个在北京做新房咨询和退定服务的朋友，最近找他咨询的人很多，退定的人更多，忙到飞起。

市场越冷，刚需客越不能冷眼旁观，多去跑盘多比较，做好准备，随时上车。

二手市场方面，小产权房、使用权房，尽量不去碰；市场行情有一定的参考价值，但也不能迷信；唯一能坚信的，是你自己一遍遍跟中介看房时候的心得体会。

最后还是那句话：千万千万千万.别盼着你的城市放开限购，那会是噩梦的开始。

主编：杨六娃

主笔：杨六娃

公众号：楼市问号