推荐观点解读:(公共维修基金)120平方交多少维修基金

客端 | 记者

进入雨季的京城，一些小区和楼栋的居民仍被房屋漏雨、阳台飘窗渗水困扰，有的已有十多年。记者调查发现，解决房屋漏雨、渗水等问题，局部“贴膏药”效果往往不好，不少居民期盼使用公共维修基金整体维修。然而，要使用公维基金，各小区也面临着不同境况。

恋日绿岛小区

多常年漏雨 用公维恐卡壳

“邻居们，有没有人家中还在漏雨？”罗萍在业主群简单询问，很快就有多位邻居接话，纷纷表示自家漏雨。罗萍家住东南四环边的恋日绿岛小区。这个2003年建成的小区历经风吹雨打，如今漏雨漏水问题，成了不少居民的心病。

从恋日绿岛小区北2门进入，多个矮层住宅的墙壁上，有类似被水洇湿的痕迹，“那是业主维修漏雨刷的防水漆。”罗萍介绍说，近几年，不少住都被漏雨问题困扰，有的还在忍受，有的则花钱找物业或自己找人维修了。“自己花钱维修的，价格贵不说，效果心里也没有底。”

几年前，罗萍家的阳台飘窗、书房、厨房等，开始不同程度出现漏雨。“很糟心，但我家不是最严重的。”从罗萍展示的邻居聊天截图和图片来看，有邻居家因为厨房渗水，厨房灯一开屋子就跳闸；还有人房子里墙纸泡坏，天花板都泡“烂”了。“我家因为漏雨，天花板都长出几朵蘑菇了……”居民王阿姨更是愤愤地说，她希望能够得到些赔偿。

恋日绿岛居民家中的漏雨

记者探访发现，不少楼栋外墙上，都有密密麻麻的裂纹。这难道是小区漏雨的原因？“这个小区修建时采用的是内保温，外墙没有保温层，时间长了就容易漏水。”居民庞先生说，而住宅上方的下水槽等构造，因为维护保养不够到位，导致下雨时雨水没过杂物，进入墙体或裂纹中。“这么多年了，我们希望物业能对小区漏雨进行整体的维修。”

恋日绿岛小区一些楼栋外墙裂开渗水

恋日绿道小区有居民刷的防水漆，颜色不协调

“最近正在统计漏雨，要报上去，看看能否使用公维基金给大家维修。”小区物业公司人员说，小区漏雨的有高层住也有低层住，已统计了近20。不过，有居民对使用公维维修表示不太认可，“小区公维有不少人没交，公维不齐全是不能使用的。”这种说法，物业人员没有否认，而是表示正在核查公维，后续还有很多手续需要政府部门批准，眼下是先登记。

居民庞先生说，如果无法使用公维基金，也可考虑用小区停车费等公共收益来维修。此外，物业也可先垫付维修资金，而后再找未交公维的住补缴。“大家的心愿是一样的，就是尽快整体修好漏雨问题。”

水上华城

顶层漏雨普遍 有钱但不好动

东二环边的水上华城小区，同样存在漏雨问题。不同的是，漏雨较多发生在顶层住。有居民已被漏雨问题困扰了15年之久，直言一年中最怕的就是雨季。

“从买房完的第二年就开始漏。”水上华城3号楼顶层住董先生说。为此，他专门花了3万余元维修漏雨，但情况并不见好。“怎么修的呢？就是哪里漏补哪里，相当于‘贴膏药’，但水是往低处流的，不能那么修。”此后多年，董先生都被漏雨困扰，他记不清打过多少次投诉电话。

去年的一天，雨水持续不断，董先生家中用大小7个盆同时接水。“凌晨2点多，房顶上一大块水泥‘啪’掉下来，吓得我和老伴一激灵。”记者看到，董先生家客厅、次卧、阳台、厨房等都有漏雨现象，雨水在多个墙壁上都留下了痕迹。有的地方墙皮墙角都被“泡发”，轻轻一碰就掉灰。“赶紧修吧，还等什么呀！”他说，与自己同一楼层的几位住家，同样被漏雨困扰。

水上华城小区董先生家中漏雨情况

该小区顶层漏雨的确不是个例。3号楼、4号楼、5号楼都有类似问题。“这个小区，除了开发商自持一栋楼，另外5栋居民楼都或多或少，存在漏雨渗水。”有居民说，曾做过粗略统计，5栋居民楼顶层住近百，漏雨问题有约40，相对严重的有20多。小区中，还有100多存在飘窗和阳台下雨时潲水渗漏。

如何维修？小区物业公司工作人员说，目前正统计数，已有40多顶楼漏雨的住。原因主要是楼顶的防水层老化，因此单独维修漏雨不太管用。“如果要维修，应该是用公维整体修，因为各个楼都有漏雨的。”他表示，要先收集完住信息，上报给业委会，而后再一步步走后面的程序。

然而该小区有一个特殊点在于，虽然有业委会，但目前业主大会仍在就选聘新物业服务企业表决，直到7月中旬结束。因业委会与现有服务物业没有服务合同，无法授权其申请使用公维基金，想要通过使用公维维修漏雨，可能还需等待。另外，动用公维基金还存在需先评估等其他问题。

龙潭街道办物业专班回应，知晓水上华城的漏雨问题。马上到雨季，街道办也正想尽快推进。“要不要用公维，是先审批流程还是先找人制定方案，或者实地评估，能否先拿出一个应急预案，需要再请示。就算启动公维，也是比较长的流程。”

翠微中里

外墙裂缝渗水 要先捋清产权

“我家下雨渗水很严重，阳台上灰都泡了。”下午，正回到翠微中里2号楼的周女士说。因为阳台漏雨，自己早就计划好的装修计划，一直也没有开始。“即使装修完内部，外部不解决，一样浪费钱。”

周女士所说的“外部”，主要是楼栋墙体的裂缝。记者看到，翠微中里2号楼是一栋老旧塔楼。约20层的楼体上，不少楼层都刷上了白色防水涂料。有的涂料呈条状，有的则是一大片，主要集中于墙体外部、多层居民的窗台、阳台上下沿等地方。由于墙体裂缝，周女士家的阳台窗内部处，已有多条较大裂缝和墙皮发霉斑点。窗下沿，一条生锈的钢筋显露了出来，天花板水泥层也掉下了一大块。

翠微中里2号楼外墙上一块块的修补痕迹

“我们家也漏，哪哪儿都渗水。阳台，一下雨就潲水进来，老楼了没办法。”彭先生说，他希望物业公司能够加强修补漏雨。走访中，多位居民都表示自家阳台和墙壁存在渗水，希望能够得到较彻底维修。采访发现，该小区有1、2、3三栋高层塔楼，分属不同产权单位和物业管理。

翠微中里2号楼有居民阳台渗水严重

记者发现，就在半个月前，还有居民发表了《尽快推动翠微中里2号楼老旧小区改造》的留言。其中谈到，该楼栋“外墙没有保温层，墙面开裂，雨天墙面大面积渗水，此情况存在所有高中低楼层，多位业主反馈漏水问题。”那么，能否如居民所期盼的，推动该楼栋的外墙整体维修呢？

万寿路街道办物业科一负责人员则回应，翠微中里的三栋塔楼是老大难问题。“2号楼的问题，就是大小产权单位近20家。”据了解，物业公司年年给产权单位上报整改要求，但一时半会儿没有人牵头。目前物业能做的工作是，哪儿漏的比较厉害，就局部修补。而物业公司一名工作人员说，此前有多位居民反映希望整体维修裂缝。该楼有公维基金，物业也每年联系产权单位维修，但由于多种原因，整体推进不够快，“这个钱不是小事，要一步步来。”

突破

努力近四年终修好

“小区用公维修好了楼顶屋面。”5月下旬，广渠门附近的金世纪嘉园小区1号楼，在历经半个多月紧锣密鼓的施工后，将约800平方米的楼顶屋面防水层修缮完毕，解决了170多居民的一件烦心事。

近几年，每到雨季前后，金世纪嘉园小区1号楼楼顶屋面的漏雨漏水，就成了不少居民诉求较多的问题。“从2019年开始，我们就和多方一起协调，努力推进解决这件事。然而，因为疫情耽搁等特殊原因，最终花了将近四年。”小区业委会主任关哲介绍，此次1号楼楼顶屋面整体维修的资金

据了解，在该小区维修楼顶防水层的前期准备中，先聘请了专门的第三方公司鉴定评估楼顶漏雨情况，召开了业主大会表决同意修防水，业委会才授权物业公司着手启动申请程序。此后，经过公开招投标、计算使用和公示公维金额分摊表，业主签字确认金额等环节，最终才汇总好材料递交区住建房管部门审批……“大家想着，一定要赶在雨季之前修好。虽然流程较复杂，但好在大家心头的事给办踏实了。”

“申请公维相对来说不是那么容易，手续、程序比较漫长。”北京首一业主大会工作辅导中心辅导顾问黄洪达说，如果某住发现房屋有漏雨漏水，一般情况下，由物业公司进行小修小补。如果小区或楼栋存在大面积漏雨漏水，或者一栋楼有多居民反映此问题，就需要先找评估公司评估房屋状况，而后才能根据实际评估结果，决定能不能使用公维。有业委会的小区，由业委会或其委托物业公司提出使用公维申请；无业委会的小区，则多是由物业公司找评估公司出报告，报给社区后，由物业公司或者街道办、物管会组织召开业主来共同决定。后一种模式，可能面临监管如何落实的问题。