推荐看法大全:(营业费用包括)总营业费用是什么

对于餐饮品牌来说，选址是决定生意成败的重要因素之一。无论是小餐馆的创业梦想，还是知名连锁品牌的扩张计划，选址都扮演着一个决定性的角色，直接决定了门店生意的成败。 但是，很多餐饮老板对于选址的决策经常是草率的。他们可能花上2-3天的时间就匆匆做出开店决策，缺乏对店铺人流量的调研，也没有考虑未来的投资回报率，这种盲目决策很可能导致开店成功率的下降。 在如此竞争激烈的市场环境下，好的选址策略可以为门店带来巨大的优势。一个理想的位置不仅能够降低租金成本，还能直接提升客流量和营业额。而偏僻的角落或交通不便的地方，可能会使你的门店错失大量潜在客。因此，选址的好坏，是门店吸引顾客、打开市场的重要前提。 那么，选址该怎么选？本文将为你分享华与华餐饮事业部研究的选址3大流程7大步骤，通过这套方分析客的选址策略，指导客进行门店选址。今天，我们要揭开选址的神秘面纱，助你找到选址的关键，提升餐饮街边店选址的成功率。

01看商圈

选址的第一个步骤是了解商圈情况。我们需要了解待选点所能覆盖的人群类型及消费特点，判断品牌与商圈的匹配程度，从而选择与品牌匹配度最佳的商圈。我们可以通过以下3个动作，评估待选点所在的商圈： 1）确定待选点商圈类型，了解消费特点确定待选点的商圈类型，可以帮助我们初步判断商圈是否与我们的餐饮模式相匹配。因为不同的商圈类型拥有不同的潜在客群和消费特点，这将直接影响到我们的餐饮模式是否适配。 比如办公型的商圈，主要以上班族为主要消费群体，他们通常注重餐饮的便利性和快捷性。因此，在这种商圈里，快餐和便利性食物的需求会更高。并且，考虑到办公型商圈的特点，我们可以预料到门店的主要人流和生意会集中在工作日，而在晚上和周末则相对较少。 以下是5种常见的商圈类型，根据待选点所处的商圈类型，我们可以更好地了解消费者的需求和消费习惯，从而选择适合的餐饮模式来满足他们的需求。

了解了不同的商圈类型和消费特点之后，我们需要确定在这里开店能够覆盖到哪部分的商圈类型和客群。 什么是商圈呢？商圈就是以店为中心，所能辐射客的范围。通常我们会以门店为中心，以一定的半径划分出核心（半径100米）、次级（半径100-200米）和边缘商圈（半径200-300米）。

对于一家普通的街边餐饮店来说，核心商圈（半径100米）通常能够覆盖门店80%的客流量。随着距离的增加，超过300米的客群来店消费的概率会降低。因此，对于餐饮门店的经营来说，门店内300米以内的老顾客非常重要，我们需要服务好这群消费者并增加他们的复购率。当然，商圈的范围也可能根据门店的面积和经营能力而有所不同。例如，面积超300平方米的门店或特色店会具有更远的辐射范围。 划分好核心、次级和边缘商圈后，我们可以统计300米范围内的POI（兴趣点）数量。POI是地理信息概念，是一个位置标记，1个店铺/住宅区/学校/医院都可理解为1个POI。通过统计POI数量，我们可以了解待选点的商圈类型、主要服务的消费人群是怎么样的。通常来说门店能够覆盖的商圈类型越多，潜在客群越丰富，商圈环境就越好。

2）评估品牌与商圈的匹配度在确定门店所能覆盖的商圈类型后，我们将进入到评估品牌与商圈匹配度的阶段。餐饮品牌匹配商圈的关键，在于匹配商圈内的顾客需求，所以品牌定位决定了商圈的选择。很多人会误以为商圈人流量大，门店就一定会生意，但实际上这是选址过程中的一个误区。 举个例子，如果待选点是位于交通枢纽型的商圈，如虹桥站。尽管这里的客流量一年四季都很大，但由于这里的消费者基本以乘客为主，他们通常比较赶时间，所以就更适合经营快餐、小吃等更具便利性的餐饮品类，而不适合火锅或烤肉等正餐品类。 因此，在选择商圈时，我们需要对门店的产品、客单价以及目标客群有清晰的了解。然后根据这些信息去选择与品牌定位相匹配的商圈，确保商圈的大部分潜在客群是餐饮品牌的目标客群。比如南城香是定位社区餐饮，只做居民的生意。所以，他们在选址的时候就不进写字楼、不进商场，只选择社区街边的位置。 3）调查竞争对手营业情况，判断商圈需求程度在了解了门店覆盖的商圈类型并初步评估商圈匹配度后，我们进入到第3步，即考察商圈中的竞争对手。这一步的目的是了解竞争对手在该商圈是否能够盈利。如果商圈中的店铺本身经营状况不佳，这可能意味着商圈缺乏足够多的顾客流量来支撑该品类的生意，那么在这里开设一家新店想要脱颖而出的概率也较低。 那么，我们如何考察竞争对手的营业情况呢？首先，可以选择几家与我们品类相似的店铺，在它们营业即将结束时进去用餐，并注意观察流水单号。一般来说，流水单号指的是一家餐饮店一天有客人的桌数。通过将“流水单号”乘以“桌均价”，我们可以大致估算出它们的营业额。通过观察竞争对手的营业情况，我们可以初步判断这些店铺在该商圈中的营业状况。 这样的考察可以帮助我们了解竞争对手在商圈中的表现，从而为我们的开店决策提供参考。如果竞争对手在该商圈中经营良好，那么可能意味着商圈具备较好的消费潜力。

▲小桌开了168桌

当一个商圈中包含了多个业态类型，有充足的目标客群，并且竞争对手在这里能够获得良好的盈利表现时，就表明了该商圈具有较高的消费能力和需求。在这种情况下，可以认定该商圈是具有潜力的商圈。

02找准位置点

确定了这个商圈是我们的理想型商圈后，我们就进入到选址的第2个步骤。我们需要看看在目标商圈里，哪个地段是开店最好的位置。尽量找人流量最大、能见度和接近度最好的点进行开店。我们同样也是通过3个步骤去找寻最合适的位置点。 1）找准商圈的人流主动线找准位置点的第一步，就是确定商圈的主动线位置。主动线是指大部分人在这个商圈里的移动路线。因为一个人在同一个商圈里的行走路径是相对固定的，比如一位上班族平时上下班走的就是一条相对固定的路线，一般情况都不会偏离既定路径。在主动线上的商铺，自然人流就多。所以我们需要观察商圈里面大部分消费者的行走路径是怎么样的。我们的店只有开在商圈里大部分人的行动路线上，才能够更好地捕获人流。相反，如果我们的门店没有在主动线上面的话，即使商圈内有很大的人流，我们店铺能够捕捉到的人流也是有限的。这就是为什么我们常说“一步差三市”。 华与华项目组在走访调研的时候，发现即使该品牌门店所在的商圈拥有巨大的人流量和丰富的商圈类型，但由于门店不在商圈的主动线上，便直接导致了店前人流量不足。下面是该品牌门店与主动线店铺的人流量对比。我们可以看到，即使同一个商圈，相邻街道的人流量差距竟然达到了5倍！

那么我们怎么找商圈的主动线呢？第一个方法就是跟人走。通过收集商圈中大部分用的行走路径，就能轻易发现商圈的主动线。 另外，还有一种简单的方法：找进出口。比如超市和商场出入口的位置，就是能够聚集人流的地方，选择在聚客点相近的位置开店，就能确保店前有足够多的人流量。2）测算人流量和转化率，估算门店营业额找准位置点的第二步，是测算人流量和转化率。很多人会认为，租金是门店选址的首要考虑要素，这其实是选址当中第二个很常见的误区。比如，很多的商城租金非常便宜，甚至给了餐饮店几个月的免租期。但是由于商城往往人流量非常低，最初入驻的餐饮品牌没有足够多的营业额去支撑日常的支出，即使租金很便宜，最终也只能出现关店的情况。 门店赚钱与否，营业额才是首要的考虑因素。所以，预估门店营业额是选址当中极其重要的动作。 我们在开店前，需要测算在不同的时间段经过店前的人流量和转化率是多少，另外也能预估我们在这里开店，日均的营业额大概有多少。 我们把营业额的公式拆解一下，就可以得出：营业额 = 店前人流量 * 转化率 * 客单价 客单价是已知的，因此，我们只需要得出“店前人流量”和“转化率”，就可以预估待选点的营业额有多少。

2.1 如何统计人流量？

为了准确了解待选点在不同时间段的人流量情况，我们需要亲自前往待选点进行实地统计。

统计方法是使用计数器对经过待选点的人流进行测算。每经过一个人，我们就按一次计数器。

统计的时间段通常是餐饮门店计划的营业时间。例如，门店的营业时间是上午10点至凌晨1点，我们就从上午10点开始，一直统计到第二天凌晨1点。

为了方便统计，我们只需要测算每个小时前15分钟内的人流量，并将其乘以4，即可估算出该小时的人流量。

此外，我们通常会选择周一、周五、周六和周日进行统计。因为这4天能够反映出商圈在工作日和周末的人流情况，是一周内最具代表性的4天。

通过统计这些数据，我们能够更准确地了解待选点在不同时间段的人流量情况，从而对待选点的生意有更准确的认识。

对于一家位于街边的店铺，待选点通常会位于街道的中间或者街道的拐角处。店铺位置的不同会影响人流量的测算方式，如果门店位于街道中间（A点）的位置，有以下两种情况：

1）如果店前的马路超过4车道：在这种情况下，可以仅测算A点的人流量。

2）如果店前的马路不超过4车道且干道中间没有护栏，对面的人流能够很轻易地穿越马路：在这种情况下，同时测算A点和D点的人流量。

因为人们可以轻松地穿越马路到达对面。通过同时测算A点和D点的人流量，可以更全面地了解店铺周边的客流情况。

对于一家位于十字路口的店铺（A点）的位置，人流量的统计方式也会有两种情况：1）如果马路宽度超过4车道：在这种情况下，测量A1点和A2点的人流量。2）如果马路路宽不超过双方向4车道，且消费者能够轻易到达门店：在这种情况下，需要同时测量A、B、C、D四个点的人流量。这是因为十字路口的消费者可以很方便地通过不同的方向到达门店，同时统计A、B、C、D点的人流量可以更全面地了解店铺周边的客流情况。

最后，我们会尽量避免在节假日和极端天气时候统计人流。因为这两种情况都没有反映出日常中门店真实的人流量，会直接影响数据的准确性。

2.2 如何统计转化率？

统计出了人流量数据之后，我们还需要转化率的数据才能估算出营业额。转化率 = 进店人数 / 店前总人流 * 100% 对于一家尚未开业的门店，我们无法直接进行转化率的统计。然而，我们可以使用以下三种方法来预估转化率： 1）参考对比餐厅：选择一家位于同一商圈、同一品类、同一档次且位置相似的餐厅。通过测算该餐厅的店前人流量和实际到店人数，我们可以参考其转化率。 2）参考其他商圈的同品牌门店：我们可以参考在其他类似商圈经营的同品牌门店。通过测量这些门店的到店客流量、人流量，以及参考它们的转化率，我们可以得出一个相对可靠的估计。这种方法适用于品牌在不同商圈都有业务覆盖的情况。 3）设定平均转化率：根据已有门店的转化率数据，我们可以设定品牌的平均转化率。通过分析现有门店的经营数据，包括客流量和实际销售量，我们可以计算平均转化率。尽管这种方法可能会忽略不同门店之间的特定差异，但它提供了一个基于品牌整体表现的参考值。 通过以上步骤，我们已经获取了每个小时的人流量数据、转化率以及已知的客单价（假设为60）。现在，我们可以将这三个数据相乘，以计算每个小时的营业额。最后，将门店在全时段的营业额汇总，就能够得出这一天的总营业额。

根据相同的方法，我们可以预估周一、周五、周六和周日四天的营业额。通过计算每天的营业额，并使用算术平均方法，就可以得出待选点的日均营业额：公式：日均营业额 = [(周一 + 周五) / 2 × 5 + 周六 + 周日] / 7 首先，计算周一和周五的平均营业额，然后将其乘以5，代表一周中里工作日的营业额（周一至周五）。接下来，再将周六和周日的营业额相加。最后，将工作日和周末的营业额相加，并除以7，即可得到待选点的日均营业额。 我们把平均每天的营业额乘以当月的天数，就可以得出当月总的营业额。由于营业额的波动还受到季节的影响，假设我们现在测算的是8月份的数据，我们可以观察往年8月份的营业额占全年营业额的比例。 举个例子，假设去年8月的总营业额为10万元，而全年总营业额为100万元，那么8月份的营业额贡献了全年的10%。这时，我们将计算得出的月营业额除以10%，就能估算出全年的营业额是多少。 通过以上步骤，我们可以计算每天的营业额，并用算术平均方法，得出待选点的日均营业额、月营业额和全年营业额，让我们对待选点的营业情况有更清晰的认识，为我们的决策提供参考。 3）评估能见度和可接近度评估门店的能见度和可接近度是十分重要的。首先，门头的能见度决定了门店的曝光度。潜在消费者能否清楚地看到门店的门头，会直接影响门店的生意。像麦当劳在开店前，就会把是否有充足的能见度，作为评估位置点的重要指标。 下面这张图片是一家位于负一层的麦当劳门店，由于负一层的地理位置限制了门店的可见性和曝光度，麦当劳会确保在一层有充足的广告位，确保经过的人流可以清晰看到门店信息，增加门店的曝光度。

我们可以从顾客行走的各个角度对门店的能见度进行评分，确保门店的门头在各个角度都能够充分曝光，使潜在消费者能够轻松地发现我们的门店。 其次，是可接近度评估，关注顾客是否能够方便地到达门店。可接近度评估包括门店的位置是否位于人流主动线上，以及消费者是否能够轻松到达门店。通过评估能见度和可接近度，我们可以确定门店在视觉上的曝光度和顾客到店的便捷程度。这有助于我们优化门店外观，提升门店的吸引力，从而增加潜在消费者的注意和到访率。 通过在商圈主动线上找到能见度和可接近度最好的位置，就能够帮助我们在商圈里找准位置点。

03评估投资可行性提前预知生意成败

选址的最后一步，评估投资可行性。我们需要预估在这个位置开店后的盈利表现，以确定这家门店是否能够盈利，以及投资回报率如何，从而帮助我们做出是否开店的决策。 为了评估门店的经营潜力，我们会使用一种叫做“损益表”的工具。损益表用于反映门店经营业绩的主要

1）营业总收入：损益表的第一部分是营业总收入，即待选点一年的总营业额。我们此前经计算得出了日均营业额，在此基础上，我们只需将该数据乘以365天，即可得出全年的营业额。 2）营业总成本：营业总成本包括固定成本和变动成本。固定成本，如：租金、人工成本等已知成本。变动成本，如：食材成本则可以根据过往的毛利率进行估算。填写完所有成本项后，我们就可以得出待选点的总开销。 3）营业净利润：营业净利润反映了门店的盈利情况。在这里，我们需要关注两个关键指标：营运流、单店纯收益。营运流是指总收入减去总开销，它反映了除去运营成本后待选点可以获得的流量。单店纯收益则是指除去折旧分摊后，待选点所能获得的净收益。 在评估待选点的可行性时，我们需要关注营运流和单店纯收益。如果这两者都是正值，说明待选点可以具备盈利能力。反之，如果两者都是负值，可能意味着待选点的营业额无法覆盖日常运营总成本，此时考虑放弃该待选点可能更合适。 4）投资回报率：我们还需要预估待选点的初始投资金额，包括前期装修、押金、设备等费用。在了解完这些数据后，我们可以使用公式 "营运流 / 初始投资金额" 来计算投资回报率。根据投资回报率，我们可以估算出待选点投资回报所需的时间。通过分析损益表，我们能够预估待选点的营业表现并评估其盈利能力。这将为我们提供重要的经营决策参考，帮助我们做出理性的商业决策，确定是否开设门店。而当资金有限且有多个待选点可供我们开店的时候，我们也可以更高效地找到“投资回报率”最大的待选点进行开店。

04总结

以上就是华与华餐饮街边店选址模型的全部内容。选址是餐饮门店生意成败的重要因素之一。门店选址向来扮演着一个决定性的角色，直接决定了生意的成败。因此，餐饮老板更应该在选址上做到充分的准备和调研。 本文通过8个关键步骤，从评估待选点的商圈、所在位置，到最后使用损益表全面诊断待选点，帮助你逐步了解和评估待选点的营业表现和经营潜力，提高选址的成功率。 需要注意的是，即使以上的方法是根据麦当劳、肯德基等国际知名餐饮店总结得出的选址策略。但餐饮品牌在实际应用时，也应根据门店具体的情况和市场环境进行具体分析和调整，以确保选址决策的准确性和成功性。