[阅读]动态信息:(大瓦窑经适房)上海经适房吧

大家好我是小白，上周带大家看完北边的二手房，今天再来看看南边丰台区域总价300万的刚需上车盘。

本次踩盘小区：南庭新苑、广安康馨家园。
南庭新苑

1.位置和配套

小区位于南四环外新宫板块，分为南北两区，北区距离地铁4号线新宫站650米左右，南区距离地铁站1000米左右，万达广场就在地铁站那。除了万达，这边餐饮超市各类生活配套较多，主要分布在南北区西侧，北区北门和南门，尤其是饭馆特别多，我看麦当劳，呷哺什么的都有，超市有众辉和首航。如果万达去腻了，也可以去花乡奥莱，丰台科技园永旺和万达逛逛，从这出发也只有2-3公里的车程。幼儿园在北区东南角，是丰台区嘉园一幼，幼儿园，小学中学距离小区1000米左右距离，在丰台口碑一般，不算是太好的学区。老人看病的话社区有诊所，大医院最近的是首都医科大学附属北京天坛医院，大概8公里左右的车程，周边还有南苑医院，航天总医院。要想逛个公园，周边2公里范围内大大小小有七八个公园。

2.房源信息

南庭新苑是09-12年的回迁房小区，都是当地回迁，分南北两区，加起来接近1万的体量，北区密度大，共23栋楼，楼间距不如南区；南区16栋楼，密度小一些，而且楼间距做的有点商品房感觉，除了靠近东西楼栋的南北向楼座部分房源有挡光风险，其他楼栋基本上没有遮挡，除非是内凹型部分空间被自身墙体遮挡，影响采光。

小区塔楼，板楼，板塔都有，15-16层，1居-3居都有，1居分布在西侧东西向临街楼栋，2-3居分布在南北楼栋，1居所在楼栋是4梯36，板楼2梯4，2梯5，板塔2梯6。

小区主力型是2居，占比70%，1居占了小两成，其余少量三居分布，1居最小面积46平，还有51平的1居，只有东向和西向，挂牌价200-230万不等，主要看含不含税费了，成交价一般在200万出头；2居58平纯南型和68平南北型，挂牌价290-370万不等，纯南2居流通和成交价更高一些成交价330万左右，去年9-10月约为310万出头，但次卧内凹采光一般，68平南北型成交价差不多也是这个价位，但客厅朝北，窗比纯南型小（58平2居客厅为大窗），流通差了一些；三居80平左右西北和东北三居，挂牌400万左右，顶层或税费高的低于400万，我看的一套370万还能往下聊，但好楼层满五唯一房源都在400万以上，三居型朝向一般，小区内部置换居多，外来需求来这买三居的目前不是很多。

3.小区环境

小区环境也是大家比较关注的细节，从我看的情况来看，这个小区虽然普遍是2010年后的房龄，但除了外立面能看出新，小区内部环境，楼道状况，地面保持确实跟市面上的回迁房社区如出一辙，门禁有好有坏，地面发现狗狗粪便，烟头，绿地上停满了车，楼道里的小广告，不过我倒是觉得小区虽然不是人车分流，但占地规模大，给老人孩子的活动空间还是比较充足的，健身场地，老人下棋乘凉的休憩小亭，卖菜的，小超市，修锁的等这些便民配套，小区里还是挺全乎的。停车的话全部在地上，划线车位不多，车位有点紧张，目测白天也停满了车，偶有车位，只能插空找地。

4.优缺点

优点：

1.四环边上，有地铁，去市区方便；

2.总价低，流通好，房子新；

3.300多万能买个纯南2居，实在不行牺牲客厅当3居也不是不行。

缺点：

1.物业缺失管理一般，小区是回迁房，环境一般，物业管理也偏弱，防护栏，晒被子，四处可见的狗狗粪便，绿地上停车（车位紧张），诸如此类的回迁房标配特征，你能否接受。

2.部分房源税费高，南庭新苑是回迁房，二类经适房性质，意味着要比市面上的商品房，公房缴税多一个，综合地价款，小区里虽然已经有满五的房子了，但还有很多陆续下本的房源，不满二或不唯一，原值低，税费较高，像五六十平的两居原值90万左右，那基本上就贷不了太多了，原款会更合适些，所以在这买房要问清楚原值，税费，否则预算首付这些可能和您判断的会有出入。

3.品质一般，我发到的小区楼道照片，还让你们猜猜是哪年的房子，想必你们已经看到了，2012年的房子，你们通过楼道都猜是90年代之前的房龄，也侧面说明回迁房普遍存在的问题，人为的原因，导致此类小区不太保新，型格局，房子品质（质量和居住舒适度），隔音不好等，没法和商品房同日而语。而且踩盘时我发现顶层房源有漏水痕迹。

4.环境一般，周边建筑工地较多，保障房扎堆，而且地处大兴丰台两区交界地段，人员相对较杂，地铁口小区门口商业附近人气旺，再往南略显荒凉。

广安康馨家园

1.位置

位于丰台西四环外的张仪村，青塔上车盘，近三年这个小区长期占据丰台二手房成交榜头把交椅，甚至经常在北京前十名成交小区里看到他的名字，小区一街之隔就是之前新房市场卖的很火的橡树澜湾，其实也挺有意思的，新房宣传的时候都往海淀，西四环靠，对青塔绝口不谈，因为以前这是丰台的万年洼地，但板块内的核心配套都在青塔，周边二手房反而觉得沾光是好事儿。

2.配套

提起张仪村，司机朋友肯定不陌生，这边有好多4s店，来这保养修车的多，其实生活配套确实没有青塔核心地段那么完善，溜达着能到的基本得依靠小区周围这一圈底商，我看见有小超市便利店，饭馆，可能是由于这边住着的都是西城广安门的拆迁，有很多老北京特色底商，像什么京门老爆三，老北京烧饼，稻香村等等，另外北区西门是学校，十二中教育集团包圆了，从幼儿园，小学到中学都有，出门就是，接送孩子真方便，公园的话南区紧挨着个经仪公园，地铁，医疗和大型商业相对确实，还没落听的地铁11号线东段预计吴家村设站，但估计到小区也得至少1公里开外的距离了，现有地铁14号线大瓦窑站距离小区2公里开外了，医院的话到三甲301医院约5公里车程，商场去青塔翠微约3公里车程。

3.房源信息

小区为2013年建成，15年交的房，16-17年陆续下本，所以最近2-3年交易量一下上来了，小区共分南北两个院落，5400多的规模，1-3居都有，纯南或南北朝向，主力型为69-81平的2居，60平纯南1居总价接近270-300万，70平左右2居总价350-370万，76-81平的2居总价400万左右，边还有93平南北2居价格接近500。小区部分转商，其余都是二类经适房，需要交3%的土地出让金。

4.小区环境

作为经适房小区，虽然没有门禁，但是小区中心的活动场地和绿化做的还是很不错的，楼道也铺转了，毕竟2.17的物业费呢，每个出入口都有保安，小区里老年人较多，他们不出小区也有足够的活动空间，安全也有了保障。

5.优缺点

优点：

1.四环地段房龄新；

2.回迁房范畴里环境尚可，南区人车分流，听业主说车位充足，仅供参考；

3.都是板楼，型还可以，绝大部分都是纯南和南北型。4.丰台强流通。

缺点：

1.没地铁；

2.配套弱一些；

3.部分楼高30层以上，密度大，低楼层存在挡光。

总结

如果您想300多万买个不出五环，新一点的2居，我觉得甭看小区是回迁房，但这两个小区可以重点看看，毕竟你横向对比北边，西边，东边同环线位置的房子，也确实很难有比南城更好的选择了。