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河南商报首席记者 孙科 省高院供图

对于不少商来说，今年很特殊，疫情打乱了大家的节奏。房租交不上咋办？房东该承担一些损失吗？

12月16日，河南省高级人民法院召开“2020年河南全省法院涉疫情房地产纠纷典型案例”新闻发布会，你关心的问题，也许能从判例中找到答案。

【案例A】

购进大量食材，本想实现盈利缴清租金，却被疫情打乱节奏，法院这样解决

发布会上，河南省高级人民法院民四庭庭长表示，疫情期间，受影响最大的就是涉房地产案件了，其中，又以租赁纠纷和买卖纠纷最为突出，“这次发布的十起典型案例，数量最多的就是租赁合同纠纷了。疫情让很多承租人的资金流出现了问题，部分典型案例根据公平原则依法调整租金，体现了对受疫情影响人民群众的人文关怀。”

2014年3月，水某与周某某签订了《房屋租赁合同》，约定由周某某经营三门峡某酒店，租期15年。

合同签订后，双方一直按约履行合同，至2019年下半年租金开始停付。周某某预期2020年春节是餐饮高峰期，能够实现盈利并缴清租金，便购进了大量食材。

但让人没想到的是，因突如其来的新冠肺炎疫情影响，大量预约合同退订，不仅没有任何收入，反而因大量食材损耗造成损失加重。

随后，水某将周某某及三门峡某酒店诉至法院，要求其支付所欠租金及利息，解除租赁合同，限期搬离房屋并将房屋恢复原状，并支付搬离前的占用租金。

河南商报记者了解到，此案经法官多次调解，最终双方达成新的《租赁合同》，约定剩余租赁期限不变，租金由逐年递增改为固定数额交付并有所调减，租期内不因市场行情而变动，周某某自愿每年给水某1万元消费卡并承诺每年有15次免费房屋使用权。前半年租金1月1日前付清，后半年6月1日前付清，水某同意免除2020年上半年2个月租金，剩余4个月租金和2019年欠付房租于2020年5月31日前一次性支付，2020年下半年租金于2020年8月31日前一次性支付。《租赁合同》重新签订后，水某于2020年3月13日向法院撤诉，三门峡湖滨区人民法院裁定解除冻结周某某的银行账。

意义：

表示，服务类小微企业是受新冠肺炎疫情影响较重的群体之一；房屋租赁合同又是受新冠肺炎疫情影响面最广的诉讼类型之一。

本案的典型意义在于：一是采取云调解方式，不因疫情简单延扣审限造成诉讼拖延。二是调解方案兼顾了双方利益。由于本案系长约合同且剩余履行期限较长、承租方欠交租金期限较短、违约情节轻微且有继续履约诚意，承办法官在对疫情影响作出阶段性预判的基础上，通过调整租赁期限、减免疫情期间租金、调整租金缴纳时间、适当调低年租金数额、以年度分期消费抵债等多种切实可行的方式，打好调解“组合拳”，促使各方最终接受该方案，以撤诉方式实现了案结事了。不仅维护了长约合同的稳定性，也对兼顾出租、承租方利益，防止因简单判决违约和合同解除导致利益失衡甚至企业倒闭具有典型示范作用。

【案例B】

因为疫情，他没能按时交房租，法院判其不承担违约责任

2019年，张某某与吴某签订《商场承包协议》，约定承包期八年，承包费前四年80万/年，后四年90万/年，违约金为当年房租的2倍，并赔偿对方相关损失。

合同签订后，张某某将商场交付给吴某经营使用，吴某支付2019年承包费80万元。但由于吴某迟延交付2020年承包费，张某某诉至法院要求确认合同有效并继续履行。

驻马店市泌阳县人民法院认为，《商场承包协议》合法有效，当事人应当按照约定履行。但鉴于突发新冠肺炎疫情，吴某经营的服装生意具有明显的季节性特点，结合泌阳县限制出行、复产复工等具体政策，承包费仍按合同约定支付明显不公平，兼顾张某某合同利益考虑，泌阳县人民法院一审判决吴某不承担违约责任，吴某应于判决生效之日起十五日内向张某某支付2020年承包费70万元，合同继续履行。一审判决后各方均未提出上诉。

意义：

对于这起案件，说，本案系涉疫情服装商铺租赁合同纠纷。承租人从事服装生意，具有明显的季节性特点，在当地政府为防控疫情实行限制出行、停产停业以及复产复工的相关具体政策具体明确的情况下，如果承租人仍按照原合同约定支付2020年承包费并承担延迟支付租金的违约责任，明显对承租人不公平。

2020年3月初，吴某经营的商场已经在第一批复产复工名单内，疫情防控对合同履行的影响是暂时性的、阶段性的，并非不能履行，人民法院严格界定合同受疫情影响的程度，充分尊重当事人的契约自由，仅调减了2020年租金数额，维护了合同的稳定性和司法裁判的实质公平。

（河南商报编辑 吴冰 施尚景）