分享动态消息:(个人房屋贷款)上海房贷年限和房龄规定

文明 潘晓俊（金融从业者)

9月29日晚，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房政策。新政规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9 月 30 日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以优惠。政策“急刹车”后又开始“大输血”的节奏了，但这次从ICU直接到KTV难了。

曾经有段时候房地产硬着陆还是软着陆是一个争论的话题，但最近这个话题大家已经不讨论了，就说明大家已经在接受现实。如果按照百度上"硬着陆"的定义,即房地产"崩盘"造成房地产供需失衡，调控政策用"急踩刹车"的方法进行限制或直接进行行政干预楼市，导致房地产大幅度回调，房地产上下游产业也跟着遭殃。

叠加疫情的房地产应该是“脸贴地”的方式完成了硬着陆，因为扩散范围已经不仅仅局限于房地产上下游，而是整个社会层面，房地产崩盘顺带连消费都干没了，期间走了好几个周边的商场，人气都很清淡，有不少比例的店铺都关门歇业了。社会面很多需求变成了暂停，高价消费品变成了毫无意义，中等消费品变成了取舍的舍，低价消费品变成了量小还从优。以前有多瞧不起拼多多的，现在就有多喜欢，这也造就了拼多多在2022年互联网平台中唯一的36%增长奇迹。可是这种喜欢换来的是失去了对生活的热爱，成为了无趣的“拼多多人生”。

信心和希望这种东西一旦没了，很难一年两年缓的过来，而对于有些人，甚至永远缓不过来。

房贷利率组成

自2019年10月8日个人住房贷款利率正式“换锚”起，新发放个人住房贷款利率即以最近一个月相应期限的贷款价利率（即LPR，住房贷款利率通常参照五年期LPR）为定价基准加点形成。这意味着，房贷利率会受到5年期LPR水平、加点下限以及银行加点三个方面因素影响。根据人民银行和银保监会5月份发布的通知，当前首套个人住房贷款利率下限为不低于LPR减20个基点（即加点下限为-20bp），结合9月五年期LPR利率4.3%，可得出在29日新政之前首套住房贷款利率最低为4.1%。此次新政后，将允许部分城市下调首套房贷利率下限，符合条件的城市首套房实际利率将跌破4.1%。在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，至少有23个城市符合此次新政要求：其中包含武汉、大连、石家庄等8个二线城市，以及温州、大理、秦皇岛等15个二线城市。

理论上，房贷利率下调会促进购房消费需求，且与之前仅作用于当期利率水平的LPR调整不同，加点水平的调整将作用于整个贷款期。无论后续LPR水平如何变动，LPR-80bp的住房贷款利率将一直比LPR+20bp 的利率水平低1%。以100万30年等额本息贷款为例，利率下调1%将节省约20万元的利息支出。

但是，加点水平的调整不仅取决于加点下限，更取决于各银行的加点水平。就银行而言，下调规模庞大的住房贷款利率加点水平，不仅会影响自身利润，也意味着更大的风险。对于新增贷款，利率的下调将直接减少其利息收入；对于存量贷款，当利率下调节省的利息支出足以覆盖客转换成本时，将不可避免地出现存量贷款大量结清，转换为低利率贷款的现象，进一步降低银行利润。另外，由于住房贷款往往是10年期以上的长期贷款，在LPR持续下行的下，加点水平的下调将使银行承担更大的利率风险。可以预见，银行对于加点水平的调整将十分谨慎，尺度并不会太大。再加上对城市和时间上的限制，预计此次新政对促使国内房产市场回暖的作用较为有限，更类似政策试点或信号。

这不禁令人想起之前人口政策及其调整对国内人口带来的影响，由于过于强大的政策惯性，今年将很有可能到达人口负增长的拐点。根据国家统计局发布的数据，2021年仅比上年末净增48万人，而2020年和2019年人口的净增量分别为204万和467万，人口衰减大幅超出政策制定者的预期，使得人口问题已成为严重的社会问题。当前国内房产市场也正面临着历史拐点。笔者建议放开新政的地域和时间限制，全面放开住房贷款利率，去除限购限制，将市场的交还给市场。

人口下行、住宅供给过剩

我国购房需求人口将处于持续下行区间，住宅供给过剩危机逐渐显现。根据链家旗下贝壳研究院今年发布的《2021年新居住消费调查报告》数据显示，我国平均购房年龄为33岁，即2022年的购房群体主要为1989年出生的人口，共计2396万人。笔者将这2396万人定义为2022年的“强购房需求群体”。如下图所示，强购房群体数量自2020年达到峰值2508万人后将连续下降至2025年的2113万人，降幅15.7%，住宅需求端承压。

历史上针对上述现象，我国曾采用过四万亿财政投放、大拆大建以及棚区改造等措施来增加住宅需求。但时至今日，无论是地方财政还是房地产开发商，都已无力再负担此类计划。巴克莱银行数据显示，我国今年财政刺激规模已超过2020年，今年前9个月，政府广泛财政赤字已扩大至6万亿人民币，比2020年同期的4万亿高出40%，财政赤字在经济下行下正持续膨胀。而房地产开发商由于市场的持续低迷，资金迟迟无法回笼，上半年甚至因烂尾楼引发了“断供潮”，更不可能再拿地拆迁。

住宅供给方面同样不容乐观。住宅供给主要

表格. 近5年国内住宅供需情况统计

有观点认为国内41.76平的人均居住面积仍有进一步提升空间，可消化部分过剩供给。但笔者对此并不认同。虽然我国是全世界唯一采用公摊面积的国家，使得实际居住面积低于产证面积，但即使按15%的公摊面积计算，我国人均居住面积仍然高达35.5平，已高于同处东南亚的发达国家韩国和日本（分别为33平和35.2平）。况且41.76平这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米，这意味着平均下来我国每一个三口之家都拥有109.56平米的住宅。结合当前实际，也可一窥当前国内住宅供给和空置的真实情况。

减少政策套利行为

全面放开首套房贷利率浮动下限可减少政策套利行为。当前经营贷资金流入房市的现象屡禁不止，不仅让政府对房市资金的监管成为了一笔“糊涂账”，更占用了中小微企业的普惠贷款额度，让真正需要贷款资金的企业难以获得贷款。而套利的根源在于当前经营贷利率远低于房贷利率。以上海为例，现阶段首套房贷利率为五年期LPR+35bp,即4.65%，但平均经营贷利率仅为3.5%左右，套利空间高达115bp，这使得许多购房者在贷款中介的帮助下，选择用期限长或可无还本续贷的经营贷代替住房贷款，获取利差，扰乱金融市场秩序。

当住房贷款利率因下限放开接近经营贷利率，套利空间被压缩，购房者便会因套利成本和后续经营贷收紧的政策风险而放弃套利行为，而套利行为的自然消亡显然比采取更为严格的监管措施或者依靠银行的自觉性更为有效。

炒房不再成立

在配套监管措施完善的前提下，房贷利率的放开难以再引发炒房行为。这里所指的“监管措施”，是指有利于将炒房客与刚需购房群体区分开来，限制炒房行为，提高炒房成本的措施。例如，国家税务总局今年的1号文件要求“2022年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享”。其中“全流程信息”包括房产权利人信息、房产信息以及完税信息。

届时对炒房客和住房刚需群体的区分将更为精准，对异地多套购房行为的监管将具备一定的数据支持。再如上海房管局针对炒房客通过住房赠与变相持有多套住宅、套取首套购房资格的现象，于2021年7月23日推出补丁政策：通过赠与方式转让住房的，自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策，有效遏制了炒房趋势。这类政策的落地将为住房贷款利率市场化，针对性支持住房刚需群体提供可能性。

另外，炒房行为存在的基础，在于其回报高于资金成本和其它投资产品，而炒房回报完全依赖于房价的上涨。如上文所述，当前国内住宅市场已供大于求，且人口的自然增长很可能将在今年中止。在此下，房价攀升将难以持续，炒房将成为“击鼓传花”的游戏，投机者面临的投资风险将急剧上升。

最后，笔者想说的是，炒房行为应该得到理性对待。首先，炒房虽然在过去十几年中导致了国内房价的过快上涨，但同时各级政府因卖地得到的财政收入，为我国的基础设施建设、扶贫工程以及产业升级提供了的资金支持，支撑了国内的经济发展。其次，当前我国除了资本市，只有房地产市场能够容纳近十年超发的货币资金，但由于国内资本市场的矛盾和问题迟迟得不到实质性解决（上证指数仍旧处于15年前的水平），为了防止过多资金流入民生领域，通过推动房价上涨让资金沉淀在房地产市场便成为了权宜之计；最后，炒房在本质上是一种市场参与者的合法投资行为，其好与坏、鼓励或否定会因历史阶段或立场角度的不同而不同。因此，政府对市场的干预应以法律作为唯一的准绳。将住房贷款利率的定价权交还给市场，则是把“政府权力关进笼子里”的重要一步。如果利率的放开仍无法提振房市，维持其支持土地财政转型期资金需求和资金沉淀池的功能，那么高端住宅限购的放开也许应该提上日程了。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）